又一家民營房企變身為國企。

12月31日，華南城控股（01668.HK）公告稱，按認購價每股0.57港元配發(fā)及發(fā)行33.5億股新股份予深圳特區(qū)建發(fā)集團或其全資附屬公司，發(fā)行認購股份的所得款項總額估計約為19.1億港元。于認購事項完成后，深圳特區(qū)建發(fā)集團將占華南城經配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后已發(fā)行股本29.28%。

特區(qū)建發(fā)集團成立于2011年，是深圳市國有資產監(jiān)督管理委員會下轄的國有獨資企業(yè)。其為深圳市國有產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營主體之一，負責重大基礎設施建設工作。

換言之，深圳國企特區(qū)建發(fā)集團將成為華南城主要股東兼單一最大股東，而創(chuàng)始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東。此外，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

華南城稱，特區(qū)建發(fā)集團成為公司股東，可帶來其資源及行業(yè)經驗，讓公司提高管理及運營效率和增強財務實力。公司于綜合商貿物流生態(tài)系統模式下開發(fā)及探索其他潛力的能力和資源將得到進一步豐富及補充。另一方面，公司將探索與特區(qū)建發(fā)集團的合作機會，以實現業(yè)務協同效應，盡力提高股東回報，同時支持實體經濟的可持續(xù)發(fā)展。

與傳統高周轉房企殊異，華南城側重于“商貿物流+”商業(yè)模式的打造，形成了商品交易中心、倉儲物流配送、電子商務、會展中心、住宅及生活配套、多功能物業(yè)、商業(yè)綜合體等核心業(yè)態(tài)于一體的項目。此前華南城董事長助理、企業(yè)融資及投資者關系負責人汪智斌曾介紹稱，華南城的終極目標是成為一個商貿及物流平臺的領先運營商和開發(fā)商?！肮驹侔l(fā)展下去應該是更重的運營商的概念附帶開發(fā)商的概念，我們的終極目標是成為一個高效領先的商貿及物流平臺的運營商?！?/p>

然后，受制于境內外融資環(huán)境繼續(xù)惡化，監(jiān)管持續(xù)加強，以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿易摩擦等，華南城業(yè)績并不理想。2021年度中期財報顯示，華南城今年上半年實現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業(yè)銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。近年間，華南城已顯露出增收不增利的業(yè)績疲態(tài)，凈利潤年復合增長率呈持續(xù)下行之勢。有券商將之歸因于租賃收入負累運營性收入。

在今年11月底的2021年中期報業(yè)績會上，公司管理層也未回避資金壓力。截至今年上半年華南城短債近146億港元，而期末現金及現金存款僅有96億港元左右。最新的12月15日，標普將華南城的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調至“Ｂ-”，并指出2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計9.7億美元。

在外界來看，此番配發(fā)價0.57港元接近華南城20日交易均價0.56港元，而華南城目前每股凈資產達5.22港元，市凈率錄得0.14倍，處于嚴重破凈狀態(tài)。于特區(qū)建發(fā)集團來說，相當于僅耗資19.095億港元便獲得了凈資產422.77億港元綜合商貿物流企業(yè)的大股東席位，用部分投資者的話來說就是“入股價低，買得不貴”。

同時，具體到資產方面看，華南城坐擁8個華南城項目，總規(guī)劃建面超8000萬平方米；其中可售及運營中面積就超千萬平方米。此外，華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃，預計更新完成后建筑面積超過250萬平方米，商業(yè)價值超千億元。這些都被視為華南城核心優(yōu)質資產的一部分。

有深圳券商人士向第一財經記者表示，具核心土地資產及偏重運營的“商貿物流+”商業(yè)模式加持的華南城，由國資大股東入主，短期或將緩解資金債務壓力，長期或將進一步帶動商業(yè)模式潛力的開發(fā)及融資成本的下行。

而另有投資者則持謹慎預期，“‘商貿物流+’投資周期長，資金沉淀多，能否激發(fā)業(yè)務模式的潛力還要靜待較長時間，而且國資大股東與鄭氏家族在經營理念、商業(yè)模式等方面的磨合還要進一步觀察。”

華南城稱，此次發(fā)行認購股份的所得款項凈額估計約為18.938億港元，公司擬將所得款項凈額用于償還現有債務及作一般公司用途。