如今的市場環(huán)境下，對絕大多數(shù)購房者來說，提前交房應(yīng)當(dāng)是一件讓人開心的事情，但對許茹靜來說，完全高興不起來。

“我沒弄明白深業(yè)鶴塘嶺花園為何要提前交房，我們看了現(xiàn)房后發(fā)現(xiàn)不僅與宣傳照片差異較大，而且連公共區(qū)域都沒建好，這不應(yīng)該是11萬元/平方米房子該有的交付標(biāo)準(zhǔn)。”許茹靜認(rèn)為。

深業(yè)鶴塘嶺花園項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

還沒看房就讓簽字

據(jù)許茹靜透露，深業(yè)鶴塘嶺花園項目原本計劃于2022年3月31日交房，但如今接到開發(fā)商通知，提前了近4個月交房。

深業(yè)鶴塘嶺花園項目是深圳網(wǎng)紅盤，銷售均價11萬元/平方米，毛坯交付，距世界之窗站C1出口僅200米距離。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪時了解到，最近幾天，深業(yè)鶴塘嶺花園正處于交房階段，陸續(xù)有銷售帶業(yè)主前去收房。項目現(xiàn)場一直處于半施工狀態(tài)，較多施工材料堆積于側(cè)邊底商附近，并有相關(guān)工作人員在作業(yè)。

深業(yè)鶴塘嶺花園項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“開發(fā)商實行的是分批交樓制，從12月26日-1月9日分批收樓?！痹S茹靜透露。

另一位購買了深業(yè)鶴塘嶺花園項目的業(yè)主徐華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“看完房后心態(tài)不對了，這不應(yīng)該是高端項目該有的交付標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

業(yè)主劉微則認(rèn)為，深業(yè)鶴塘嶺花園項目的工作人員在交房過程中存在著明顯的誘導(dǎo)行為?！霸诮环壳?，工作人員就讓我們簽一堆相關(guān)文件，說是只有簽了這些協(xié)議，才能拿到驗收表去樓上看房?！?/p>

“讓業(yè)主收房并不是讓業(yè)主先去看房，而是5個步驟先全部簽字。收房的時候很套路，先把物業(yè)的文件簽了，沒看房就想讓人簽收房意見書。”劉微向記者表示了自己的擔(dān)憂。

除了覺得開發(fā)商的毛坯交付十分應(yīng)付了事外，令業(yè)主們感到意外的是，深業(yè)鶴塘嶺花園在交房前連公共區(qū)域都還沒建好。

劉微透露，項目頂層原本宣傳的是“空中花園”，但實際情況是并未完工，且現(xiàn)場較為雜亂。

宣傳中的“空中花園” 受訪者供圖

此外，業(yè)主們還列舉了項目地下停車場、公共區(qū)域軟裝等配套宣傳與實際的差別。

記者了解到，業(yè)主們已經(jīng)與開發(fā)商做過溝通，但后者只同意對大堂進(jìn)行改造，比如“首層入戶大堂玻璃門是否能調(diào)整為自動門”、“首層入戶大堂門頭是否能夠提升”、“首層入戶大堂軟裝”等，但對于業(yè)主關(guān)心的其他公共區(qū)域等問題，雙方并未達(dá)成共識。

在與記者的溝通過程中，業(yè)主們均透露出相似想法：

“我們也不想與開發(fā)商鬧得很僵，本質(zhì)上也是想解決問題，希望開發(fā)商能接受業(yè)主要求進(jìn)行整改，而不只是整改大堂。項目應(yīng)該拿出11萬+單價級別房屋應(yīng)有的品質(zhì)，完成整改后再交付?！?/p>

開發(fā)商是否需擔(dān)責(zé)？

問題來了，開發(fā)商發(fā)布的宣傳廣告與實際不符，是否要承擔(dān)責(zé)任？

北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“這個要看具體情況，司法實踐中判法不一?！?/p>

首先，純粹從民事角度來看，以合同約定為準(zhǔn)。

王玉臣透露，“判定開發(fā)商是否需要擔(dān)責(zé)有兩個重要維度，民事合同和合法性。如果違背了上述兩個維度的任何一條，開發(fā)商都需要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

深業(yè)鶴塘嶺花園為深業(yè)集團(tuán)所開發(fā)項目，去年12月6日開盤，均價約11.05萬元/平方米，總價895.3萬-2046.5萬元/套。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)集團(tuán)深耕深圳市場，已連續(xù)5年蟬聯(lián)深圳房企業(yè)績TOP10。2020年銷售額108.56億元，排名第8位。

針對提前交房以及業(yè)主反饋的相關(guān)問題，記者致電深業(yè)集團(tuán)，但電話一直處于無人接聽狀態(tài)；記者向鶴塘嶺花園項目工作人員說明了采訪需求，對方詢問記者所屬媒體后表示之后答復(fù)，但截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉微、徐華、許茹靜均為化名）

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捂盤10年遇上超嚴(yán)限價 深圳大量"網(wǎng)紅豪宅"著急入市

深圳那些喜歡捂盤的開發(fā)商，終于也開始頂不住了，在第四季度迎來了一波集中入市潮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，進(jìn)入第四季度以來，包括臨海攬山、海德園、加福華爾登府邸、盛璟潤府、榕江壹號院等在內(nèi)的深圳多個網(wǎng)紅盤開始集中入市。

如果要給上述樓盤添上兩個標(biāo)簽，那用“捂盤”和“豪宅”再合適不過了。這些樓盤不僅入市周期長，而且價格不菲，不僅價格比同片區(qū)周邊其他樓盤高出不少，且項目總價多數(shù)在千萬元以上。

網(wǎng)紅豪宅著急入市

進(jìn)入第四季度，深圳的房地產(chǎn)市場不僅推盤數(shù)量明顯多了，而且入市的樓盤中還有許多是以前“難產(chǎn)”的樓盤，這些樓盤的入市時間一推再推，有的捂盤2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如臨海攬山，早在2019年，記者就曾實地探訪過這個位于蛇口的豪宅項目。其實2018年時就有傳言說該項目馬上要入市，不過結(jié)果卻是一推再推，直到今年11月才正式入市，均價11.4萬元/平方米，總價在1075萬-2939萬元不等。

再如最近關(guān)注度極高的海德園，作為安托山片區(qū)的目前唯一待售新盤，該項目在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上有3萬多人關(guān)注，而總房源數(shù)只有181套。該項目此前未能如愿上市，購房者在等了600多天才在深圳住建局網(wǎng)站看到海德園備案信息，預(yù)計11月26日開盤，均價12.6萬元/平方米，總價1385萬-4260萬元不等，推售的戶型為3-6房，產(chǎn)品類型涵蓋大平層和復(fù)式，毛坯交付。

像臨海攬山、海德園這種捂盤兩三年的還算好，如盛璟潤府和榕江壹號院這類，捂盤時間超過10年，直到最近才正式入市。

盛璟潤府原來是清湖新業(yè)的城市更新項目，2011年深圳第一批城市更新計劃中就有該項目，到如今正式入市，已經(jīng)過去10年時間，被網(wǎng)友戲稱為“捂盤王”。根據(jù)備案信息，該項目均價為6.95萬元/平方米，主推大戶型三房和四房。

還有寶安的網(wǎng)紅盤榕江壹號院也存在同樣情況。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，榕江壹號院項目早在2011年就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，直到2019年才開始動工，現(xiàn)在已經(jīng)處于封頂階段。

根據(jù)備案信息，榕江壹號院備案入市的房源共397套，戶型為約120-201平方米，均價約7.83萬元/平方米，總價在940萬-1600萬元不等。

榕江一號院項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

當(dāng)捂盤遇上限價

那些以前一直不著急入市的項目，為何選擇在今年第四季度集中入市，難道都是機(jī)緣巧合？

一位從業(yè)多年的深圳房地產(chǎn)市場觀察人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商選擇在這個時候入市，有兩個重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已經(jīng)到了入市的重要節(jié)點了，不得不入市；二是遇上了深圳的最嚴(yán)限價令，現(xiàn)在不入市以后價格可能更不好賣。

“開發(fā)商為何遲遲不肯入市，其實最重要的一個原因，還是因為利潤。以前開發(fā)商敢于高價拿地，就是因為在房價上漲的大趨勢中，拖的時間越往后，掙得越多。但現(xiàn)在市場環(huán)境變了，政府也不允許這么玩了，現(xiàn)在深圳采取的是‘房地聯(lián)動’，不僅限售價而且還限地價，所以開發(fā)商想通過拉長時間的方式把單價賣高點，已經(jīng)行不通了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。

根據(jù)記者的了解，2018年，深圳出臺土規(guī)政策，明確了“住宅類須1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工”的要求。若開發(fā)商開竣工延期，將加大處罰力度。

“以前捂地的開發(fā)商選擇在第三輪集中供地前入市或許也因為怕有比較?！?/p>

記者還注意到，在本周深圳的第三輪集中土拍中，就有位于上述捂盤項目周邊的地塊，但都已經(jīng)被明確限價。如位于前海的T201-0168宗地塊，就采用了“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。

該項目建成后，商品住宅的毛坯最高價格不得超過9.2萬元/平方米，而同一片區(qū)內(nèi)的臨海攬山，如前所述，均價在11.4萬元/平方米，趕在第三輪集中供地前完成了入市。

這些捂盤多年的網(wǎng)紅盤，想通過時間換空間的方式實現(xiàn)利潤增長，恐怕已不是那么容易。因為這些項目周邊樓盤的售價更低，導(dǎo)致部分購房者買房的“預(yù)期差”不復(fù)存在。

記者通過每經(jīng)AI品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，上述捂盤的項目中，周邊很多樓盤的價格要更低一些。如盛璟潤府售價6.95萬元/平方米，而周邊二手樓盤美麗365花園等指導(dǎo)價約在4萬-5萬元/平方米，幸福城潤園指導(dǎo)價在5萬元+/平方米。

類似的現(xiàn)象在榕江壹號院也同樣成立。該項目備案價約7.78萬元/平方米，而與其一路之隔的松茂·御龍灣項目單價是6.2萬元/平方米。

有市場人士分析稱，深圳通過對新房限價，極大程度上限制住了市場炒房的熱情，同時也反映出了政府房住不炒的決心。試想，在同一個片區(qū)內(nèi)，新入市的新盤售價在11萬元/平方米左右，但周邊早些入市的新房卻只有9萬元/平方米，你會考慮嗎？

談到深圳一、二手房限價聯(lián)動的政策以及第四季度捂盤項目集中入市的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“針對樓市價格上揚，可以很明顯地看出，深圳正在進(jìn)行一場全面、細(xì)致的長線圍堵。其中包括二手房指導(dǎo)價、限制新房加推漲價、新房與土地限價聯(lián)動等，都是重要手段。對開發(fā)商來說，隨著調(diào)控政策的加嚴(yán)，開發(fā)商利潤會被攤薄，個人預(yù)計限價政策會堅持得比較長，那些捂地的開發(fā)商選擇在第四季度集中入市，或許也是基于這方面的考量?！?/p>