（原標(biāo)題：在調(diào)控中促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)）

馮奎（中國(guó)城市發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng)）

日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在涉及到房地產(chǎn)部分，有一段十分集中的論述要求，市場(chǎng)格外關(guān)注。我們就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)，顯然是不夠的。需要加深對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控總的定位的認(rèn)識(shí)，緊密結(jié)合2022年穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)，從房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)屬性等角度，來(lái)研判調(diào)控的方向與重點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控的理性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展。

大方向毫不動(dòng)搖，這是房地產(chǎn)調(diào)控總的定位。從2016年開(kāi)始，中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，一直堅(jiān)持了5年。一方面說(shuō)明，解決居住問(wèn)題任重道遠(yuǎn)，同時(shí)這也說(shuō)明中國(guó)炒房的潛在力量依然十分強(qiáng)勁。盡管在房住不炒的過(guò)程中，一些調(diào)控手段對(duì)正常住房需求產(chǎn)生了點(diǎn)狀的“誤傷”，但不可否認(rèn)的是這五年的調(diào)控發(fā)揮了重大作用，穩(wěn)住了房?jī)r(jià)、穩(wěn)住了地價(jià)、穩(wěn)住了預(yù)期。應(yīng)該說(shuō)，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，房住不炒發(fā)揮了積極的作用。

將支柱產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，這應(yīng)是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。并不是說(shuō)以后不要警惕“炒”，而是說(shuō)經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控，房住不炒已形成了一些辦法、取得了社會(huì)共識(shí)。從“住”與“炒”的關(guān)系上看，政策一直到各相關(guān)參與主體，如果真正將資源用在“住”上，就能抑制“炒”。從穩(wěn)增長(zhǎng)這個(gè)總的基調(diào)來(lái)看，“住”的潛力需要進(jìn)一步充分發(fā)掘。房地產(chǎn)業(yè)所有的分量與地位就是它能解決“住”，這是它在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的最大功能與作用。換句話說(shuō)，國(guó)家如何看待房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)如何看待這個(gè)產(chǎn)業(yè)的前景，都取決于它能在解決“住”的問(wèn)題上貢獻(xiàn)多大力量。

在當(dāng)前階段，房地產(chǎn)“迎新”“更新”的規(guī)模體量巨大，能夠形成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一塊極具分量的壓艙石。從“迎新”來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)仍有空間，尤其是年輕人、新市民在超大、特大、大城市有旺盛的住房需求。從“更新”來(lái)說(shuō)，中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入“存量”時(shí)代，城市更新過(guò)程中，一批老舊住房有待改善。

結(jié)合2021年固定資產(chǎn)的表現(xiàn)來(lái)看，必須進(jìn)一步在固定資產(chǎn)投資中穩(wěn)住房地產(chǎn)的作用。2021年1-10月，固定資產(chǎn)投資三塊當(dāng)中，基建投資、房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資累計(jì)同比增速分別為1%、7.2%、14.2%，環(huán)比分別收窄0.5、1.6、0.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，需要協(xié)同發(fā)力。中央已部署適度超前開(kāi)展新基建，促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)下行壓力較大，預(yù)計(jì)2022年，政策層面對(duì)房地產(chǎn)投資將有一定支持，但前提是房地產(chǎn)牢牢把握“住”這一任務(wù)目標(biāo)，避免出現(xiàn)“炒”的局面。

探索新的發(fā)展模式是房地產(chǎn)調(diào)控的主線。這里有兩方面內(nèi)容值得注意.一方面是圍繞“房住不炒”所形成的一些具體模式，已經(jīng)被證明行之有效，將會(huì)進(jìn)一步深化發(fā)展，包括：租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求等等。當(dāng)然，這些模式總體上行之有效，并不表明在具體操作辦法上也盡善盡美。比如對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的法律、法規(guī)相對(duì)不夠健全。一些城市，合適的運(yùn)營(yíng)主體有待培育。少數(shù)以建筑為主營(yíng)業(yè)務(wù)的國(guó)有企業(yè)直接下場(chǎng)從事租賃業(yè)務(wù)，面臨許多方面的挑戰(zhàn)與困難。

新的發(fā)展模式的第二方面，涉及到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)容，按中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求就是“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。鑒于房地產(chǎn)業(yè)巨大的規(guī)模、體量以及產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性、關(guān)聯(lián)性，這個(gè)良性循環(huán)涉及到房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈、地方經(jīng)濟(jì)、龍頭與中小企業(yè)等等諸多方面。這當(dāng)中，有一些影響到良性循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)因素尤其值得2022年注意：一是少數(shù)頭部房地產(chǎn)企業(yè)存在著房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；二是一些房地產(chǎn)企業(yè)在多重沖擊下，減員明顯，對(duì)就業(yè)形成較大壓力；三是個(gè)別城市房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得不到及時(shí)清除，可能向區(qū)域性的金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。