距離2021年收官還剩10天，深圳樓市收尾階段進(jìn)入深水區(qū)。

近期可以看到整個(gè)深圳市場(chǎng)，新盤遍地開花，“網(wǎng)紅盤”、“逾十年舊改盤”、拖拖拉拉的“尾盤”扎堆入市，開發(fā)商們?yōu)榱四芸焖俪鲐?，龍崗、坪山、羅湖、福田、光明紛紛加入打折促銷的行列。

但東部最近的幾個(gè)新盤，儼然成為樓市近期的自畫像。

@格隆匯樓市發(fā)現(xiàn)，羅湖的獨(dú)樹陽光里、京基水貝城市廣場(chǎng)等多個(gè)新盤在一片促銷聲中，卻暗自遭“分局鎖定”。

龍崗平湖的融湖盛世花園，在連網(wǎng)紅板塊賣貨都賣得慢起來的情況下低調(diào)日光。

深圳的這些新盤，卻在悄悄發(fā)生“異像”。

1

不動(dòng)聲色被“鎖盤”

最近一段時(shí)間，羅湖的新盤都占據(jù)流量的頭版。

信誠縉華府“開盤即降價(jià)”、翠園華府“優(yōu)惠80萬+”.......

可見開發(fā)商為了賣房，年底沖刺有多么的用力。

但用力過猛，稍有不慎，甚至有可能會(huì)“惹火上身”。

@格隆匯樓市發(fā)現(xiàn)，在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上，獨(dú)樹陽光里、翠園華府、京基水貝時(shí)代廣場(chǎng)、益田御龍華府等出現(xiàn)不少新盤的房源被“分局鎖定”。

益田御龍華府目前還在開盤期，便出現(xiàn)一套房源被“分局鎖定”的情況。

今年上半年開盤的縉山府4棟有一套房源被“分局鎖定”。

華潤(rùn)置地筍崗中心07-02地塊也有一套房源被“分局鎖定”。

這幾個(gè)新盤，只是單一或者零星的房源被“分局鎖定”。

而通過深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)檢索，@格隆匯樓市發(fā)現(xiàn)，京基水貝城市廣場(chǎng)1棟1單元被“分局鎖定”三層共計(jì)30套房源；翠園華府D座1單元被鎖定8套，D座2單元被鎖定2套。

（京基水貝城市廣場(chǎng)）

（翠園華府D座1單元）

（翠園華府D座2單元）

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的解釋，“管理局鎖定”，是指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。

這就意味著，這些項(xiàng)目近期推盤可能觸碰到一些違規(guī)情況，比如：

1、部分房源優(yōu)惠力度過大，觸碰到“打折的底線”；

2、項(xiàng)目可能存在虛假宣傳；

3、缺乏備案，未獲取預(yù)售證；

4、捂盤惜售或者變相囤積房源；

5、工程質(zhì)量不合格等等。

但不管是哪種情況，基本可以確定的是，近期這些項(xiàng)目在銷售過程中，確實(shí)存在了違規(guī)的行為。

同時(shí)也側(cè)面也反映出，當(dāng)下的打折市場(chǎng)，違規(guī)的情況比想象的多，官方也悄悄在背后進(jìn)行了定向打壓。

這對(duì)當(dāng)下頻繁促銷、優(yōu)惠比狠、在違規(guī)銷售邊緣瘋狂試探的開發(fā)商來說，無疑是一針“鎮(zhèn)定劑”。

2

“悄悄日光”的平湖

近兩個(gè)月的深圳新房市場(chǎng)，大家有目共睹。

東部供應(yīng)量爆發(fā)，總價(jià)300-800萬左右的盤普遍不好賣，西部連“殿堂級(jí)別”的華潤(rùn)城也沒了“日光”的光環(huán)。

這說明剛需當(dāng)下反復(fù)糾結(jié)不敢進(jìn)場(chǎng)，土豪有錢也謹(jǐn)慎挑剔起來。

但就是在這樣的市場(chǎng)背景下，上周龍崗平湖的新盤融湖盛世花園卻低調(diào)“日光”了，成為12月截止當(dāng)前唯一的“日光盤”，不僅給“涼颼颼”的新房市場(chǎng)添了一把火，還給市場(chǎng)帶來“指向性”的意義。

12月8日融湖盛世花園突發(fā)拿證，既沒有推廣，也沒有做前期的蓄客鋪墊，安安靜靜的推出112套房源，均價(jià)約4.3萬/㎡，戶型主打90-112㎡剛需戶型，總價(jià)區(qū)間為375-489萬/套，意向登記不及1:3，僅176批客戶入圍。

但在大家紛紛感嘆“連超級(jí)網(wǎng)紅盤潤(rùn)璽二期都不能日光”的情況下，融湖盛世花園反而在選房當(dāng)天（12月17日）以35分鐘的迅速之勢(shì)頭清盤。

如今連光明、寶安最近都做不到日光，反而平湖這個(gè)不起眼的版塊，卻出了一匹“黑馬”。

而且同期坂田片區(qū)還推出聯(lián)發(fā)天境雅居（6.23萬/平）、信誠縉華府（6.2萬/平）兩個(gè)盤，這不僅讓市場(chǎng)感到詫異，也讓不得不讓人感到疑惑。

實(shí)際上，就融湖盛世花園自身來看，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性偏低，89平只做了2房，112平只做了3房，109平的戶型卻做了4房，周邊整體面貌有待規(guī)劃升級(jí)。

但樓盤帶有明確的“日光”基因，如明確的價(jià)差預(yù)期、一直推進(jìn)中的舊改預(yù)期、疊加的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再加上總價(jià)不高，是剛需上車盤等等。

目前融湖中心城一期（融湖世紀(jì)花園）成交已經(jīng)站穩(wěn)5萬+/平。

去年62平左右的房源，成交單價(jià)一度沖到6萬+/平。

今年10月最新的成交數(shù)據(jù)顯示，約87平的房源成交單價(jià)在5.43萬/平。

和這次開盤的融湖盛世花園（單價(jià)區(qū)間不過4.16-4.29萬/平），差了約1萬+/平。

而周邊被舊改包圍，有約19個(gè)舊改項(xiàng)目拆除重建建設(shè)用地總面積超過260萬㎡，比如山廈舊村、山廈工業(yè)區(qū)、平湖舊墟、力元嚇、北門坳、佳兆業(yè)紅朱嶺、平湖片區(qū)、華南城等舊改項(xiàng)目。

通過大體量的城市更新，平湖的城市面貌未來會(huì)得到升級(jí)，區(qū)域價(jià)值自然也會(huì)水漲船高。

當(dāng)前的交通區(qū)位還坐擁5條軌道，包括10、17、18三條地鐵線（17和18號(hào)線規(guī)劃中），以及廣深鐵路平湖站、遠(yuǎn)期的深惠城際線。

最重要的是，平湖雖然一直屬于慢熱的版塊，被劃定為平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為深圳17個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一，未來有很強(qiáng)的預(yù)期。

所以，在總價(jià)不高（375-489萬/套）的情況下，又自帶“日光”的潛質(zhì)，順利完成100%的成績(jī)也在情理之中。