來源：券商中國

日前，新加坡三部門聯(lián)合宣布了一系列措施來冷卻其飆漲11個(gè)月的房地產(chǎn)市場。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月15日，新加坡財(cái)政部、國家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)管控房地產(chǎn)行業(yè)的措施，其中包括提高印花稅和收緊貸款限制，重點(diǎn)冷卻私人住宅和組屋轉(zhuǎn)售市場的熱度。

疫情影響之下，全球多國房價(jià)在貨幣政策、財(cái)政刺激等方面的影響因素下，普遍上漲。其中美國飆升的房價(jià)也備受市場關(guān)注，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）今年8月份發(fā)布報(bào)告指出，在該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)美國大都會(huì)區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶成屋銷售價(jià)格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會(huì)區(qū)房價(jià)中值較上年同期上漲了10%以上。

新加坡三部門出手冷卻樓市

新加坡當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月15日晚間，新加坡財(cái)政部、國家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)措施，意圖冷卻該國連漲了11個(gè)月的房地產(chǎn)市場。

“盡管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉(zhuǎn)售市場一直很活躍。”新加坡政府在聲明中稱，自2020年第一季度以來，私人住房價(jià)格上漲了約9%，而公共住房轉(zhuǎn)售單價(jià)上漲了約15%。

新加坡財(cái)政部、國家發(fā)展部和金融管理局在聯(lián)合新聞稿中稱，此次發(fā)布的措施包括提高額外買方印花稅率 (ABSD)、收緊總債務(wù)償還率 (TDSR) 門檻以及降低住房和發(fā)展委員會(huì) (HDB) 貸款的貸款價(jià)值比 (LTV) 限額。主要有下：

* 針對(duì)本國公民：購買第二套住房的額外印花稅率從12%提高到 17%；對(duì)于第三套及以上住房，稅率從15%提高到25%；

* 針對(duì)永久居民：購買第二套房的額外印花稅率從15%上調(diào)至25%，第三套及以上房產(chǎn)，稅率從15%上調(diào)至30%；

* 針對(duì)外國公民：印花稅率從20%上調(diào)至30%；

* 針對(duì)非個(gè)人買家/實(shí)體：印花稅率從25%增加到35%

* 總償債比率門檻從60%收緊至55%，自12月16日起生效，即個(gè)人每月總貸款支付，包括抵押貸款，不能超過個(gè)人總收入的55%。

新加坡政府方面表示，近幾個(gè)季度以來，當(dāng)局持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場情況，并且發(fā)現(xiàn)即使新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一些阻礙，但是地產(chǎn)行業(yè)熱度并未減退，其中私人住宅和組屋轉(zhuǎn)售市場被持續(xù)涌入。

據(jù)了解，距離上一次新加坡當(dāng)局調(diào)控額外買方印花稅 (ABSD) 利率已經(jīng)過了三年多的時(shí)間，很顯然，此番再度強(qiáng)力出手調(diào)控樓市，體現(xiàn)了該國政府對(duì)于房價(jià)的飆漲的隱憂。

新加坡三部門在聯(lián)合聲明中還稱，如果放任不管，價(jià)格可能會(huì)跑在經(jīng)濟(jì)基本面之前，并增加隨后出現(xiàn)不穩(wěn)定調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。此外，借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。

值得注意的是，新加坡金管局近日發(fā)布的《金融穩(wěn)定評(píng)估》報(bào)告顯示，該國過去一年里家庭債務(wù)增長6.8%，而房貸是家庭債務(wù)增長的主要因素。“一旦房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，房價(jià)回調(diào)，國內(nèi)需求降低，隨之而來的不良貸款增加會(huì)影響銀行系統(tǒng)，削弱銀行向其他部門提供信貸的能力?！眻?bào)告中稱。

全球房價(jià)漲勢洶洶

著眼全球，疫情之下，全球多國房價(jià)在貨幣政策、財(cái)政刺激等方面的影響因素下，普遍顯示上漲。

今年一季度末，就有多份報(bào)告指出，多國樓市陷入火熱境況。比如，歐洲、美國、加拿大和亞太部分國家和地區(qū)房價(jià)飆升，有分析人士指出，這背后的主要原因是低利率和貨幣寬松。全球房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）也在今年6月份全球房價(jià)指數(shù)報(bào)告中指出，截至今年3月份的12個(gè)月，全球平均房價(jià)上漲7.3%，為2006年第四季度以來最大漲幅。

放眼亞太地區(qū)來看，新加坡房價(jià)在一季度時(shí)就表現(xiàn)得上漲最快，漲幅為6.1%；韓國位列其后，漲幅達(dá)5.8%；緊接著是日本，漲幅為5.7%。一季度時(shí)，土耳其房價(jià)漲幅位居榜首，上漲32個(gè)百分點(diǎn)；新西蘭緊隨其后，房價(jià)上漲22.1個(gè)百分點(diǎn)；同期，美國房價(jià)漲幅位居第五，上漲13.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2005年12月以來的最大漲幅。

“從拜登總統(tǒng)的稅收提議，到整個(gè)拉丁美洲新的財(cái)富稅，再到新西蘭投資者新的資本利得稅，全球房地產(chǎn)市場都面臨著挑戰(zhàn)，因?yàn)闆Q策者希望通過提高稅收來填補(bǔ)因新冠疫情而加劇的赤字?！比R坊國際（Knight Frank）分析指出，稅收和監(jiān)管環(huán)境將在2021年發(fā)生根本性變化，“因此，意大利、瑞士和摩納哥等提供統(tǒng)一稅率或一次性征稅制度的市場將更具吸引力?！眻?bào)告中稱。

“出于隔離需求或者成本原因，郊區(qū)及成本較低的城市住房需求增加。”有美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前美國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮較穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也較小，而疫情是當(dāng)下房價(jià)走高的主要原因所在。不過，加拿大皇家銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，當(dāng)前樓市已經(jīng)過熱，出現(xiàn)買家扎堆和炒房等現(xiàn)象，而表明樓市趨勢即將向下的信號(hào)亦有出現(xiàn)。

美國房價(jià)一路狂飆

備受矚目的是，美國一些地區(qū)房價(jià)也正在屢創(chuàng)新高，而今年以來，全美房價(jià)總體呈現(xiàn)大幅攀升。

自疫情以來，美國政府相繼出臺(tái)一系列措施以提振經(jīng)濟(jì)形勢，在失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等補(bǔ)貼的發(fā)放下，美國居民個(gè)人收入有所提高，也由此提升了美國民眾的購房等支出意愿。

有報(bào)告指出，由于低利率和遠(yuǎn)程辦公的增加刺激了新的購房需求，房價(jià)攀升，“而由于潛在賣家取消或推遲了搬遷計(jì)劃，市場上的房屋庫存有所下降”。實(shí)際上，由于強(qiáng)勁的需求繼續(xù)壓倒待售房屋的供應(yīng)，美國幾乎每個(gè)角落第二季度的房價(jià)都出現(xiàn)飆升。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）8月份報(bào)告顯示，在該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)美國大都會(huì)區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)的單戶成屋銷售價(jià)格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會(huì)區(qū)房價(jià)中值較上年同期上漲了10%以上。

諾貝爾獎(jiǎng)得主、經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒也多次表達(dá)了對(duì)美國當(dāng)前樓市狀況的不安?！盎仡欉^去百年，實(shí)際房價(jià)從來沒有這么高過。我不認(rèn)為央行政策可以解釋這一切”。他坦言，當(dāng)前美國投資者在房地產(chǎn)、股票和加密貨幣，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域存在“狂野西部”心態(tài)，

不過，疫情籠罩陰云仍未散去，今年美國許多上班族仍保持在家辦公的狀態(tài)。而由疫情產(chǎn)生的換房需求會(huì)繼續(xù)刺激房產(chǎn)市場，比如受疫情影響而延后購房的群體，需要為在家辦公和遠(yuǎn)程上課提供更大空間的家庭，以及想要減少接觸病毒可能性的住戶等。

美國加利福尼亞州Norada房地產(chǎn)投資公司也在早前的一份報(bào)告中指出，市場上待售房屋數(shù)量已減少了 30%，而房屋需求量是過去的兩倍，美國整個(gè)房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求的景象，“新房屋的建造受疫情影響顯著降低，導(dǎo)致房產(chǎn)市場中待售房屋數(shù)量大幅降低?！逼渲赋?。