日前，新加坡三部門聯(lián)合宣布了一系列措施來冷卻其飆漲11個月的房地產市場，

當地時間12月15日，新加坡財政部、國家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項管控房地產行業(yè)的措施，其中包括提高印花稅和收緊貸款限制，重點冷卻私人住宅和組屋轉售市場的熱度。

疫情影響之下，全球多國房價在貨幣政策、財政刺激等方面的影響因素下，普遍上漲。其中美國飆升的房價也備受市場關注，全美房地產經紀人協(xié)會（NAR）今年8月份發(fā)布報告指出，在該協(xié)會追蹤的183個美國大都會區(qū)中，有182個地區(qū)的單戶成屋銷售價格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會區(qū)房價中值較上年同期上漲了10%以上。

新加坡三部門出手冷卻樓市

新加坡當地時間12月15日晚間，新加坡財政部、國家發(fā)展部和金融管理局聯(lián)合發(fā)布多項措施，意圖冷卻該國連漲了11個月的房地產市場。

“盡管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉售市場一直很活躍。”新加坡政府在聲明中稱，自2020年第一季度以來，私人住房價格上漲了約9%，而公共住房轉售單價上漲了約15%。

新加坡財政部、國家發(fā)展部和金融管理局在聯(lián)合新聞稿中稱，此次發(fā)布的措施包括提高額外買方印花稅率 (ABSD)、收緊總債務償還率 (TDSR) 門檻以及降低住房和發(fā)展委員會 (HDB) 貸款的貸款價值比 (LTV) 限額。主要有下：

* 針對本國公民：購買第二套住房的額外印花稅率從12%提高到17%；對于第三套及以上住房，稅率從15%提高到25%；

* 針對永久居民：購買第二套房的額外印花稅率從15%上調至25%，第三套及以上房產，稅率從15%上調至30%；

* 針對外國公民：印花稅率從20%上調至30%；

* 針對非個人買家/實體：印花稅率從25%增加到35%

* 總償債比率門檻從60%收緊至55%，自12月16日起生效，即個人每月總貸款支付，包括抵押貸款，不能超過個人總收入的55%。

新加坡政府方面表示，近幾個季度以來，當局持續(xù)關注房地產市場情況，并且發(fā)現即使新冠疫情對經濟發(fā)展造成了一些阻礙，但是地產行業(yè)熱度并未減退，其中私人住宅和組屋轉售市場被持續(xù)涌入。

據了解，距離上一次新加坡當局調控額外買方印花稅 (ABSD) 利率已經過了三年多的時間，很顯然，此番再度強力出手調控樓市，體現了該國政府對于房價的飆漲的隱憂。

新加坡三部門在聯(lián)合聲明中還稱，如果放任不管，價格可能會跑在經濟基本面之前，并增加隨后出現不穩(wěn)定調整的風險。此外，借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。

值得注意的是，新加坡金管局近日發(fā)布的《金融穩(wěn)定評估》報告顯示，該國過去一年里家庭債務增長6.8%，而房貸是家庭債務增長的主要因素?！耙坏┓康禺a市場受到沖擊，房價回調，國內需求降低，隨之而來的不良貸款增加會影響銀行系統(tǒng)，削弱銀行向其他部門提供信貸的能力。”報告中稱。

全球房價漲勢洶洶

著眼全球，疫情之下，全球多國房價在貨幣政策、財政刺激等方面的影響因素下，普遍顯示上漲。

今年一季度末，就有多份報告指出，多國樓市陷入火熱境況。比如，歐洲、美國、加拿大和亞太部分國家和地區(qū)房價飆升，有分析人士指出，這背后的主要原因是低利率和貨幣寬松。全球房地產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）也在今年6月份全球房價指數報告中指出，截至今年3月份的12個月，全球平均房價上漲7.3%，為2006年第四季度以來最大漲幅。

放眼亞太地區(qū)來看，新加坡房價在一季度時就表現得上漲最快，漲幅為6.1%；韓國位列其后，漲幅達5.8%；緊接著是日本，漲幅為5.7%。一季度時，土耳其房價漲幅位居榜首，上漲32個百分點；新西蘭緊隨其后，房價上漲22.1個百分點；同期，美國房價漲幅位居第五，上漲13.2個百分點，創(chuàng)下自2005年12月以來的最大漲幅。

“從拜登總統(tǒng)的稅收提議，到整個拉丁美洲新的財富稅，再到新西蘭投資者新的資本利得稅，全球房地產市場都面臨著挑戰(zhàn)，因為決策者希望通過提高稅收來填補因新冠疫情而加劇的赤字?！比R坊國際（Knight Frank）分析指出，稅收和監(jiān)管環(huán)境將在2021年發(fā)生根本性變化，“因此，意大利、瑞士和摩納哥等提供統(tǒng)一稅率或一次性征稅制度的市場將更具吸引力。”報告中稱。

“出于隔離需求或者成本原因，郊區(qū)及成本較低的城市住房需求增加?！庇忻绹洕鷮W家認為，目前美國房地產行業(yè)的繁榮較穩(wěn)定，系統(tǒng)性風險也較小，而疫情是當下房價走高的主要原因所在。不過，加拿大皇家銀行的經濟學家表示，當前樓市已經過熱，出現買家扎堆和炒房等現象，而表明樓市趨勢即將向下的信號亦有出現。

美國房價一路狂飆

備受矚目的是，美國一些地區(qū)房價也正在屢創(chuàng)新高，而今年以來，全美房價總體呈現大幅攀升。

自疫情以來，美國政府相繼出臺一系列措施以提振經濟形勢，在失業(yè)救濟金、家庭紓困金等補貼的發(fā)放下，美國居民個人收入有所提高，也由此提升了美國民眾的購房等支出意愿。

有報告指出，由于低利率和遠程辦公的增加刺激了新的購房需求，房價攀升，“而由于潛在賣家取消或推遲了搬遷計劃，市場上的房屋庫存有所下降”。實際上，由于強勁的需求繼續(xù)壓倒待售房屋的供應，美國幾乎每個角落第二季度的房價都出現飆升。

全美房地產經紀人協(xié)會（NAR）8月份報告顯示，在該協(xié)會追蹤的183個美國大都會區(qū)中，有182個地區(qū)的單戶成屋銷售價格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會區(qū)房價中值較上年同期上漲了10%以上。

諾貝爾獎得主、經濟學家羅伯特·席勒也多次表達了對美國當前樓市狀況的不安?！盎仡欉^去百年，實際房價從來沒有這么高過。我不認為央行政策可以解釋這一切”。他坦言，當前美國投資者在房地產、股票和加密貨幣，特別是房地產領域存在“狂野西部”心態(tài)，

不過，疫情籠罩陰云仍未散去，今年美國許多上班族仍保持在家辦公的狀態(tài)。而由疫情產生的換房需求會繼續(xù)刺激房產市場，比如受疫情影響而延后購房的群體，需要為在家辦公和遠程上課提供更大空間的家庭，以及想要減少接觸病毒可能性的住戶等。

美國加利福尼亞州Norada房地產投資公司也在早前的一份報告中指出，市場上待售房屋數量已減少了30%，而房屋需求量是過去的兩倍，美國整個房產市場呈現出嚴重的供不應求的景象，“新房屋的建造受疫情影響顯著降低，導致房產市場中待售房屋數量大幅降低。”其指出。