做空機構渾水又出手了，這次瞄準的是貝殼。12月17日，針對渾水公司（簡稱“渾水”）發(fā)布了一份針對貝殼找房（簡稱“貝殼”）的做空報告，貝殼作出聲明稱，根據對報告的初步審閱和評估，公司認為該報告毫無事實依據，存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀；報告也顯示出渾水對中國的房產交易行業(yè)缺乏基本的認知。

12月17日，貝殼針對渾水公司的做空報告作出聲明。圖片來源/IC photo

渾水做空報告引發(fā)貝殼股價震蕩

12月16日晚間，渾水發(fā)布做空貝殼的報告。渾水表示，“這是一個巨大的騙局，就像瑞幸咖啡一樣。”渾水估計貝殼第二季度和第三季度的收入數據被夸大了77%-96%，新房總交易額（GTV）被夸大126%，存量房交易額被夸大33%。

渾水報告指出，貝殼向投資者報告的交易量、商店數量和代理商數量與從其平臺的多月數據收集程序中獲得的交易數據之間存在巨大差異。通過對貝殼門店的初步盡職調查（包括實地采訪和實地考察）和對調查結果進行抽查，從而證實了這些差異。

隨后，貝殼回應稱，貝殼確保財報數據的真實性和規(guī)范性，歡迎各種調查，但堅決抵制任何機構的惡意做空行為。渾水因為不了解中國房產市場，缺乏對貝殼業(yè)務的基本認知和報表的正確解讀。為保證投資者權益和不受錯誤信息引導，貝殼將在24小時內針對報告內容逐一拆解回復。

受渾水做空消息影響，貝殼盤前一度大跌超10%。不過，貝殼的積極回應，提振了市場信心。當地時間12月16日開盤后，貝殼股價逐漸企穩(wěn)，甚至一度拉升上漲超14%。截至收盤，貝殼跌1.98%，報18.31美元/股，總市值218億美元。

貝殼發(fā)長文反駁渾水“做空”

在此基礎上，12月17日晚間，貝殼發(fā)長文回應渾水做空。在新房交易GTV和收入方面，貝殼指出，渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。具體來看，貝殼提供新房交易服務的通路有四條，一是鏈家門店，二是平臺連接門店，三是新房銷售團隊，四是其他銷售渠道。而在渾水報告中只計算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。

在此基礎上，貝殼重申了此前披露內容的準確性。據悉，2021年第二季度和第三季度，貝殼的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元；新房費率分別為2.79%和2.77%；新房交易服務收入分別為139億元和113億元。

鏈家門店是貝殼提供新房交易服務的通路之一。資料圖片

而在存量房交易GTV和收入方面，貝殼指出，渾水抓取的交易量數據嚴重失實且存在遺漏，它的數據并非來自公司的真正數據，所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。同時，渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。

此外，貝殼指出，渾水利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性，比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9.66%；實際上，由于市場下行影響，公司該項數據在第三季度（GTV為3782億元）較第二季度（GTV為6520億元）下降42.0%。

而在門店數和經紀人數方面，貝殼表示，渾水報告中提到的貝殼門店數和經紀人數的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。具體來看，貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到，而渾水并未意識到這一點；同時，在此頻道中的新房經紀人有權選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數時，渾水通過“找經紀人”功能抓取門店數據的方法存在缺陷。

除此之外，貝殼稱，渾水報告中關于貝殼的其他指控，包括收購、研發(fā)費用，也是沒有根據的，因為它們基于不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業(yè)實踐的錯誤理解。

據悉，貝殼董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內部審查，并由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協助和建議；公司將在適當時候，提供內部審查的最新信息。此外，貝殼重申，公司一直并將繼續(xù)致力于保持高標準的數據完整性、公司治理和內部控制，以及遵循美國證券交易委員會和紐約證券交易所適用的規(guī)則和規(guī)定進行透明及時的披露。

渾水惡意打壓股價，還是貝殼作假？

問題在于，是渾水故意做空貝殼，還是貝殼存在作假嫌疑？對此，合碩機構首席分析師郭毅分析稱，從渾水提供的報告來看，暴露了渾水自身對中國房地產行業(yè)，以及企業(yè)運營模式并不了解，“房地產行業(yè)本身相對復雜，貝殼業(yè)務鏈條也較長，覆蓋的業(yè)務類型相對多元，包括新房、二手房、租賃、裝修，其實覆蓋著住房交易消費全程。因此，業(yè)務鏈條上，各種交易模型和團隊組織都不太一樣。不管是新房銷售還是二手房交易，都會面臨一系列的網簽、繳納稅費以及過戶等操作，背后是國內整體稅收和住房市場管理體系，貝殼在營收上作假，難度有點大，不太現實?！惫惴Q。

此外，郭毅稱，渾水拿來作為參照案例的廊坊，是三四線城市，且房地產市場又處在持續(xù)低位的狀態(tài)，二手房交易量非常少，新房市場也較為低迷，不會形成太多渠道交易的可能性；廊坊勢必不會是貝殼的一個主戰(zhàn)場，也不能拿廊坊這個城市來判斷貝殼整體在國內的業(yè)務量級。

基于此，郭毅認為，貝殼的回應相對保守、理性，如果想針對渾水做空做出更具針對性的回復，其實可以逐條批駁，而且也能夠拿出真實交易數據和稅費繳納數據來佐證?！安贿^，渾水這次做空，也沒有對貝殼產生太大影響。貝殼的股價在短暫下探后，又大幅度反彈，其實已經能夠印證，金融市場對于這次做空的實際反應了?！惫惴Q。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也點評稱，此類報告有明顯惡意做空傾向，“房地產市場降溫背景下，海外資本惡意做空中國房地產開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，多半是為了套取股票收益，是資本市場的一種不當操作?！?/p>

不過，在協縱策略管理集團聯合創(chuàng)始人黃立沖看來，貝殼的商業(yè)模式是整合買家、經紀和賣家三者之間的信息和流程，這一商業(yè)模式從表面上看來是可以的，但實際上是成本很高的一種模式，其收入分成是有限度的，主要原因是這種模式需要公司投資很多錢做線上廣告。不過，近年來，行業(yè)受疫情和國家的宏觀調控影響較大，出售的房源本就掌握在房地產經紀手中，表面上的加盟其實只是松散的合作，貝殼對加盟商的控制非常有限，且房地產經紀行業(yè)也是一個人員流動性很大的行業(yè)，這種商業(yè)模式在行業(yè)動蕩時風險很大。按照這一商業(yè)模式，貝殼在2020年和2021年虧損擴大才較為合理。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，渾水做空貝殼，應該是抓到了貝殼公開資料的邏輯矛盾或財務、交易數據的可疑之處。貝殼在左暉去世以及近來疫情的影響下面臨巨大的業(yè)績壓力，加上上市過程中有較大的騰挪，可能存在不少容易被人質疑的空間和機會。

“從目前貝殼對渾水做空報告的反駁聲明來看還是比較有力的，無論是從渾水抓取數據口徑偏差，還是盡調方法的不足都做了必要的反駁。另外，貝殼也表示愿意委托第三方審計機構并向其開放相關數據，以審計報告來說話。整體而言，貝殼的反應是積極、及時和不失策略的，估計對于穩(wěn)定市場情緒會有積極作用。從目前貝殼股價反應來看，已經恢復了理性反彈。”柏文喜稱。

展望接下來貝殼的發(fā)展，柏文喜指出，如果此次遭受做空導致貝殼股價下跌過多，且長期低迷難以恢復和失去融資能力，那貝殼退市也不是沒有可能，回歸港股也是貝殼避免中概股風險的選擇之一。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 付春愔