文|凱風

穩(wěn)房價，又來了。

01

前有21城出臺“限跌令”，后有10城發(fā)布買房“獎錢”政策。

據(jù)澎湃新聞報道，近日，全國至少已有10個城市出臺買房補貼政策，包括湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉(xiāng)、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等。

這其中，既有常見的人才購房補貼，也有過去幾年司空見慣的契稅補貼、新市民購房補貼等，這次又出現(xiàn)了三孩家庭買房“獎錢”政策。

江蘇南通海安市出臺新政，當?shù)爻Ｗ【用窦彝ベ彿?，二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。(參閱《三孩家庭，買房“獎錢”第一城誕生》）

可以發(fā)現(xiàn)，無論是限跌令，還是買房獎錢，基本都是三四線城市，且所有政策都有一個共同指向：穩(wěn)房價。

為何是三四線城市？

答案很簡單，支撐三四線城市房價大漲的最大支撐——棚改貨幣化，已經(jīng)基本接近收官，貨幣化幾乎不復存在，棚改也進入了收尾階段。

沒有棚改貨幣化的定向刺激，三四線城市，都不得不接受基本面的考驗。經(jīng)濟失速、人口流失、房子供給過剩的地方首當其沖。

這方面，國家統(tǒng)計局有關負責人在新聞發(fā)布會上可謂直言不諱：

部分城市受人口流出、經(jīng)濟發(fā)展困難等多重因素影響，房地產(chǎn)市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產(chǎn)企業(yè)債務風險上升。

為何是限跌令、買房獎錢等政策齊上陣？

答案更簡單，因為三四線城市幾乎都沒出臺限購政策，也幾乎沒有任何有力度的調(diào)控手段，指望通過松綁調(diào)控來托底并不現(xiàn)實。

換句話說，這些城市本身就沒有限購政策，一向?qū)彿空邅碚卟痪?，市場都要面臨調(diào)整，那么留給這些城市的政策空間極其有限。

同時，無論限跌令還是買房補貼，背后都占據(jù)了穩(wěn)樓市、搶人才、鼓勵生育、推進城鎮(zhèn)化等高大上的名義，這種試探性松綁更容易過關。

限制房價降價、發(fā)錢鼓勵市民買房，就成了最后的選擇。

02

政策底已經(jīng)出現(xiàn)，但市場底仍需要時間。

隨著官方定調(diào)維護住房合理需求、因城施策、精準拆雷，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)出現(xiàn)。（參閱《重要會議再提“房住不炒”，非常時期非常信號》）

所謂政策底，指的是政策不會再進一步加碼，反而有邊際松綁的可能。

然而，市場底仍然遙遙無期，如無更大力度的刺激政策，“橫盤”或許是最佳結(jié)果。

目前，全國房價尚未企穩(wěn)，從一二線到三四線，房價仍在緩慢下行，這背后有兩個“新紀錄”不容忽視。

其一，全國新房均價，再次跌破萬元，連續(xù)3個月回落。

根據(jù)歷月房地產(chǎn)銷售額及面積測算，2021年11月，全國商品房均價為9597元，連續(xù)3個月跌破萬元大關。

2021年的房價高點，出現(xiàn)在2021年5月，當月均價高達10527元，隨后開始回調(diào)，從最高點至今回調(diào)幅度約為8%。

其二，房價上漲城市個數(shù)，創(chuàng)下6年多來新低；而下跌城市個數(shù)，續(xù)創(chuàng)新高。

最新官方數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，在70個大中心城市里，63城房價環(huán)比下跌，4城持平，僅有3城房價上漲，分別是贛州、?？诤吞粕?。

上一次下跌城市記錄出現(xiàn)在2014年9月，當月70城二手房價全線下跌，無一上漲。

與此相對，上一次上漲城市數(shù)最高記錄出現(xiàn)在2017年3月，當月64城二手房價環(huán)比上漲，4成持平，僅有2城下跌。

所以，市場探底，仍需要時間，這要視政策的松綁力度而定。

03

那么，房地產(chǎn)會不會見頂？

2021年，全國商品房銷售面積有望超過17億平方米，與去年基本持平，維持歷史新高。

17億平方米，以套均面積100多平方測算，相當于1500多萬套新房，涉及1000多萬個家庭。

這些新房，主要靠人口增長和城鎮(zhèn)化來消化。

如果人口開始負增長，城鎮(zhèn)化加速階段到頂，那么未來很難再有足夠多的接盤俠作為支撐。

近日，知名券商分析師高善文在演講中指出：

2020年和2021年中國房地產(chǎn)銷售面積大概都在17.6億平方米的水平，這將是很長時間之內(nèi)商品房銷售面積的頂部。

在高善文看來，房地產(chǎn)的加杠桿已經(jīng)用到了盡頭，高周轉(zhuǎn)模式也到了盡頭。

結(jié)論是，中國房地產(chǎn)或已迎來歷史大頂，而高杠桿、高周轉(zhuǎn)房企或?qū)⒈惶蕴?，大洗牌剛剛開始。

房地產(chǎn)見頂，說的是銷售見頂，增量時代走向存量時代，黃金時代走向白銀時代。

毫無疑問，房價普漲將成為過去式。

核心城市核心地段仍然不乏上漲動力，但大多數(shù)弱二線及三四線城市，以及核心城市的偏遠地段，橫盤調(diào)整在所難免。

同時，房企的大洗牌將會加劇，恒大事件只是拉開了序幕。