文|凱風(fēng)

穩(wěn)房價(jià)，又來了。

01

前有21城出臺“限跌令”，后有10城發(fā)布買房“獎(jiǎng)錢”政策。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，近日，全國至少已有10個(gè)城市出臺買房補(bǔ)貼政策，包括湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉(xiāng)、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等。

這其中，既有常見的人才購房補(bǔ)貼，也有過去幾年司空見慣的契稅補(bǔ)貼、新市民購房補(bǔ)貼等，這次又出現(xiàn)了三孩家庭買房“獎(jiǎng)錢”政策。

江蘇南通海安市出臺新政，當(dāng)?shù)爻Ｗ【用窦彝ベ彿?，二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。(參閱《三孩家庭，買房“獎(jiǎng)錢”第一城誕生》）

可以發(fā)現(xiàn)，無論是限跌令，還是買房獎(jiǎng)錢，基本都是三四線城市，且所有政策都有一個(gè)共同指向：穩(wěn)房價(jià)。

為何是三四線城市？

答案很簡單，支撐三四線城市房價(jià)大漲的最大支撐——棚改貨幣化，已經(jīng)基本接近收官，貨幣化幾乎不復(fù)存在，棚改也進(jìn)入了收尾階段。

沒有棚改貨幣化的定向刺激，三四線城市，都不得不接受基本面的考驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)失速、人口流失、房子供給過剩的地方首當(dāng)其沖。

這方面，國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會上可謂直言不諱：

部分城市受人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難等多重因素影響，房地產(chǎn)市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負(fù)債盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。

為何是限跌令、買房獎(jiǎng)錢等政策齊上陣？

答案更簡單，因?yàn)?strong>三四線城市幾乎都沒出臺限購政策，也幾乎沒有任何有力度的調(diào)控手段，指望通過松綁調(diào)控來托底并不現(xiàn)實(shí)。

換句話說，這些城市本身就沒有限購政策，一向?qū)彿空邅碚卟痪?，市場都要面臨調(diào)整，那么留給這些城市的政策空間極其有限。

同時(shí)，無論限跌令還是買房補(bǔ)貼，背后都占據(jù)了穩(wěn)樓市、搶人才、鼓勵(lì)生育、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等高大上的名義，這種試探性松綁更容易過關(guān)。

限制房價(jià)降價(jià)、發(fā)錢鼓勵(lì)市民買房，就成了最后的選擇。

02

政策底已經(jīng)出現(xiàn)，但市場底仍需要時(shí)間。

隨著官方定調(diào)維護(hù)住房合理需求、因城施策、精準(zhǔn)拆雷，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)出現(xiàn)。（參閱《重要會議再提“房住不炒”，非常時(shí)期非常信號》）

所謂政策底，指的是政策不會再進(jìn)一步加碼，反而有邊際松綁的可能。

然而，市場底仍然遙遙無期，如無更大力度的刺激政策，“橫盤”或許是最佳結(jié)果。

目前，全國房價(jià)尚未企穩(wěn)，從一二線到三四線，房價(jià)仍在緩慢下行，這背后有兩個(gè)“新紀(jì)錄”不容忽視。

其一，全國新房均價(jià)，再次跌破萬元，連續(xù)3個(gè)月回落。

根據(jù)歷月房地產(chǎn)銷售額及面積測算，2021年11月，全國商品房均價(jià)為9597元，連續(xù)3個(gè)月跌破萬元大關(guān)。

2021年的房價(jià)高點(diǎn)，出現(xiàn)在2021年5月，當(dāng)月均價(jià)高達(dá)10527元，隨后開始回調(diào)，從最高點(diǎn)至今回調(diào)幅度約為8%。

其二，房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)，創(chuàng)下6年多來新低；而下跌城市個(gè)數(shù)，續(xù)創(chuàng)新高。

最新官方數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，在70個(gè)大中心城市里，63城房價(jià)環(huán)比下跌，4城持平，僅有3城房價(jià)上漲，分別是贛州、?？诤吞粕?。

上一次下跌城市記錄出現(xiàn)在2014年9月，當(dāng)月70城二手房價(jià)全線下跌，無一上漲。

與此相對，上一次上漲城市數(shù)最高記錄出現(xiàn)在2017年3月，當(dāng)月64城二手房價(jià)環(huán)比上漲，4成持平，僅有2城下跌。

所以，市場探底，仍需要時(shí)間，這要視政策的松綁力度而定。

03

那么，房地產(chǎn)會不會見頂？

2021年，全國商品房銷售面積有望超過17億平方米，與去年基本持平，維持歷史新高。

17億平方米，以套均面積100多平方測算，相當(dāng)于1500多萬套新房，涉及1000多萬個(gè)家庭。

這些新房，主要靠人口增長和城鎮(zhèn)化來消化。

如果人口開始負(fù)增長，城鎮(zhèn)化加速階段到頂，那么未來很難再有足夠多的接盤俠作為支撐。

近日，知名券商分析師高善文在演講中指出：

2020年和2021年中國房地產(chǎn)銷售面積大概都在17.6億平方米的水平，這將是很長時(shí)間之內(nèi)商品房銷售面積的頂部。

在高善文看來，房地產(chǎn)的加杠桿已經(jīng)用到了盡頭，高周轉(zhuǎn)模式也到了盡頭。

結(jié)論是，中國房地產(chǎn)或已迎來歷史大頂，而高杠桿、高周轉(zhuǎn)房企或?qū)⒈惶蕴?，大洗牌剛剛開始。

房地產(chǎn)見頂，說的是銷售見頂，增量時(shí)代走向存量時(shí)代，黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代。

毫無疑問，房價(jià)普漲將成為過去式。

核心城市核心地段仍然不乏上漲動力，但大多數(shù)弱二線及三四線城市，以及核心城市的偏遠(yuǎn)地段，橫盤調(diào)整在所難免。

同時(shí)，房企的大洗牌將會加劇，恒大事件只是拉開了序幕。