文|凱風

房地產稅試點，離落地還有多遠？

近日，中國人大網(wǎng)公開了兩份房地產稅改革試點相關文件，首次詳解房地產稅改革試點幕后信息。

一份文件是，財政部有關負責人就房地產稅試點工作草案做出的說明。

這份說明提到：

“進一步深化房地產稅改革試點，可以發(fā)揮試點對整體改革的示范、突破、帶動作用，強化房地產調控需求側管理，穩(wěn)定市場預期，也為今后全國統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗、創(chuàng)造條件?！?/strong>

另一份文件是，全國人大常委會就房地產試點草案的審議報告。

報告指出：

為引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以積極穩(wěn)妥的方式推進房地產稅立法與改革，是必要的。

需要指出的是，這兩份文件，涉及的都是2021年10月發(fā)布的房地產稅改革試點方案。

但在這個時間點對外公開，釋放了什么信號？

01

試點先行，意味著什么？

“先深化地方試點、再國家統(tǒng)一立法”，成為共識。

房地產稅，為什么要試點先行？

有關負責人表示：

由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩(wěn)妥推進。

可見，房地產稅立法，牽一發(fā)而動全身，難以畢其功于一役。

同時，不同城市市情不同、樓市格局不同、房地產金融化泡沫化程度存在明顯差別，房地產稅的影響存在差異。

因此，率先在部分熱門地區(qū)，或有代表性的城市率先開展試點，就成了必然選擇。

換言之，房地產稅立法或許還需要更長時間，但房地產稅試點已經(jīng)萬事俱備，只差公布最后的入選城市了。

02

房地產稅

為調控還是為稅源？

房地產稅試點，不只是為地方創(chuàng)造新的稅源，本身也是樓市調控的一部分。

對于房地產稅試點，相關說明文件里提出“強化房地產調控需求側管理，穩(wěn)定市場預期”。

審議報告里也提及，“為引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用”。

可見，房地產稅的落腳點，不只是社會熱議的取代土地財政、為地方政府尋找新的穩(wěn)定稅源，作用還在于“房地產需求側管理”和“引導住房消費”。

這里的需求側，指向的正是購房者和有房一族。

房地產稅，通過對有房一族征稅，打破了我國房地產長期以來“持有成本接近于0”的局面。

即便稅率只有1%，一套1000萬的房子每年都要繳納10萬的房地產稅，10年就是100萬，這背后的成本可想而知，不僅有利于調控，也有助于穩(wěn)定市場預期。

03

剛需

大概率會有免征面積

房地產稅不會一刀切征收，大概率會有“減免”。

根據(jù)審議報告，我國居住用房地產的情況較為復雜，各類人員的住房需求、稅收負擔能力差異較大，對房地產稅的計稅依據(jù)、適用稅率、減除標準等稅制要素，建議逐步研究探索、及時調整完善。

這意味著，房地產稅要區(qū)分剛需、投資和炒房群體，要對高收入群體和中低收入群體區(qū)別對待，而累進稅率、減除標準的重要性就體現(xiàn)了出來。

一般而言，按照國際慣例，剛需家庭或中低收入家庭，首套免征或設置一定的免征面積。

相比而言，首套免征，或許存在不公平問題，畢竟200平方的首套和30平方的首套有著天壤之別。

所以，設置一定的免征面積，或許是更務實的選擇。

這方面，可按人均住房面積進行免征，如果以40平作為基準，那么3口之家免征面積為120平方，那么絕大多數(shù)剛需家庭都不會被誤傷。

04

哪些房產要征收？

不同房子的征收方式不一樣，商品住宅、寫字樓、農村宅基地住宅等區(qū)別對待。

這方面，試點說明給出了相對詳細的分類定位：

試點地區(qū)的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。考慮到目前我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點對農村居民的影響，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。為避免對企業(yè)生產經(jīng)營帶來影響，此次試點對非居住用房地產征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點期間稅負平移。

這份說明明確了三點：

一是農村宅基地及其上的住房，不在征收之列。

這也好理解，幾乎所有農村房產都是自住房產，而農民收入相對微薄，與城市有房一族有著天壤之別，向宅基地征收房產稅并不現(xiàn)實。

二是寫字樓、商鋪等非居住房產，繼續(xù)按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這里的背景是，早在1986年，我國就已出臺房產稅相關條例，對經(jīng)營性房產開征房產稅，而自住房產則在豁免之列。

作為非居住用的房地產，商鋪、寫字樓，開征房產稅已有數(shù)十年的歷史。寫字樓房產稅一般按照租金的12%進行征收，未來大概率仍舊沿襲這一模式。

三是居住用房產，即商品住宅、商住公寓等，則是這一輪主要的新增征收對象。

根據(jù)官方此前透露的信息，這些房產的房地產稅將會按照評估值征收。

由于房地產稅是持有稅，按年征收，只要拿著房子就要納稅，累積下來不是小數(shù)字。

假設某地房地產稅率為1%，500萬評估價的房產，每年就要繳納5萬房產稅，10年就是50萬。

05

何時落地？

哪些城市首當其沖？

房地產稅試點何時落地？哪些城市會嘗“頭啖湯”？

或許即將有答案了。

近期，樓市整體橫盤，部分城市下行壓力加大。

剛剛公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，各線城市新房、二手房售價總體下降，二手房環(huán)比上漲城市僅有3個，創(chuàng)下2015年以來的新低。

同時，多個龍頭房企先后遭遇債務問題，房地產稅試點會不會推延，一度引發(fā)社會熱議。

與此同時，央行降準、重要會議提及“因城施策”、有關人士再提“房地產是支柱產業(yè)”等，又給人以無數(shù)想象，部分人更是高呼“新一輪漲價去庫存即將到來”。

事實上，近期多場重要會議均不斷重申“房住不炒”，且強調“精準拆雷”，都說明這一次只是托底性邊際寬松，要維護的是剛需和房企“保交房”，而非大刺激。（參閱《首提“精準拆雷”，非常時期非常信號》

同時，從近期透露的信息來看，房地產稅試點大概率還會如期推進，最遲明年上半年就會有結果了。

至于試點城市，這方面社會各界有了一定共識，但具體誰能入選仍存在很大不確定性。

這其中，作為先行示范區(qū)的深圳、位于共同富裕示范區(qū)的杭州、正在打造自由貿易港的海南，呼聲最高。

此外，上海、重慶既有房產稅升級為房地產稅的概率也不?。欢?strong>廣州、成都、武漢、西安均有一定的呼聲。

無論如何，房地產稅，都將是未來5年乃至更長時間，影響我國房地產的重要基本面之一，這是大勢所趨。