文|凱風(fēng)

房住不炒，雖遲必到。

01

再提“房住不炒“

重要會(huì)議，再提房住不炒。

日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：

要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

同時(shí)，會(huì)議還提出：

要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

作為部署2022年經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵會(huì)議，這場會(huì)議的定調(diào)可謂至關(guān)重要。

前幾天的重要會(huì)議未提及“房住不炒”，一時(shí)之間引發(fā)各種聯(lián)想，放水、漲價(jià)去庫存卷土重來的說法不絕于耳。

事實(shí)上，不同會(huì)議側(cè)重點(diǎn)不同，上一次是側(cè)重于部署大局，這一次則是著眼于具體工作，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)顧及，樓市自然不會(huì)例外。

事實(shí)上，自2018年以來，無論經(jīng)濟(jì)形勢如何變幻，無論樓市是在高歌猛進(jìn)還是橫盤調(diào)整，每年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都沒少了“房住不炒”。

顯然，作為一道紅線，無論提與不提，無論強(qiáng)調(diào)與否，房住不炒都是中國房地產(chǎn)的剛性原則。

換言之，房住不炒，將是十四五時(shí)期中國樓市的總基調(diào)，也是未來長期的總基調(diào)。

02

探索新的發(fā)展模式，意味著什么？

相比房住不炒，這次會(huì)議還有幾個(gè)新提法值得關(guān)注。

第一個(gè)新提法是，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。

所謂探索新的發(fā)展模式，顯然意味著舊的發(fā)展模式難以為繼，房地產(chǎn)再次遭遇歷史性拐點(diǎn)時(shí)刻。

過去20多年來，房地產(chǎn)形成了金融化、泡沫化的發(fā)展模式，60%的居民家庭財(cái)富都集中在住房上，而地方政府對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、賣地財(cái)政的依賴無以復(fù)加。

這種模式，固然一度托底乃至刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但留下了無窮無盡的社會(huì)問題。

高房價(jià)背后的民生重負(fù)是其一；

高杠桿高負(fù)債背后的金融風(fēng)險(xiǎn)是其二；

房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的擠出效應(yīng)是其三。

所以，探索新的發(fā)展模式，就成了必然。

房地產(chǎn)要告別黃金時(shí)代，告別過度金融化的發(fā)展模式，向基礎(chǔ)民生行業(yè)回歸，則是大勢所趨。

但，這個(gè)過程要避免“硬著陸”。

03

因城施策，指向何在？

第二個(gè)新提法是，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

所謂滿足合理住房需求，指向的是剛需，而非投資乃至炒房需求。房住不炒，不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護(hù)的正常居住需求仍要維護(hù)。

這方面，有關(guān)部門已經(jīng)行動(dòng)起來。日前，銀保監(jiān)就表示：

要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

而因城施策，則意味著不同城市市情不同、房價(jià)不同、土地財(cái)政依賴不同，因此應(yīng)該采取不同的調(diào)控模式。

我們看到，深圳廣州成都西安等城市上馬了“二手房指導(dǎo)價(jià)”，而岳陽衡陽等三四線城市則出臺(tái)了“限跌令”，這正是不同市場行情的體現(xiàn)，也是因城施策的體現(xiàn)。

至于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，則意味著樓市不會(huì)采取一刀切的硬著陸模式，調(diào)控不是將整個(gè)行業(yè)打倒在地，而是規(guī)范其發(fā)展。

不難看出，2022年，樓市政策底已經(jīng)出現(xiàn)，調(diào)控大概率不再繼續(xù)加碼，而且會(huì)有邊際松綁。

但，這并不會(huì)導(dǎo)向大水漫灌，更不會(huì)導(dǎo)向新一輪的漲價(jià)去庫存。

04

精準(zhǔn)拆彈，什么信號(hào)？

第三個(gè)新提法，精準(zhǔn)拆彈，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

要繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，抓好風(fēng)險(xiǎn)處置工作，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，壓實(shí)地方、金融監(jiān)管、行業(yè)主管等各方責(zé)任，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任。

這段話有兩處值得注意，一個(gè)是“精準(zhǔn)拆彈”，另一個(gè)是“壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任”。

這顯然，指向的是出現(xiàn)債務(wù)困境的企業(yè)，尤其是處于危機(jī)邊緣的龍頭房企，沒有誰大而不倒，不要再想著國家兜底，自救才是第一選擇。

過去一段時(shí)間，全國至少已有10多家百強(qiáng)房企出現(xiàn)債務(wù)問題，部分龍頭房企直接“躺平”，等待新一輪托底救市。

這是路徑依賴使然。過去十多年前，房企曾因瘋狂擴(kuò)張先后遭遇兩場危機(jī)，一次是2008年的金融危機(jī)，另一次是2014年的高庫存危機(jī)。

雖然多個(gè)房企命懸一線，但最終都靠政策救市轉(zhuǎn)危為安。最終，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式成了幾乎所有房企的選擇。

這一次，許多人仍舊期待歷史重演。然而，政策卻不會(huì)再給這樣的機(jī)會(huì)了。

對(duì)于出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企來說，如果連保交房都做不到，連變賣資產(chǎn)來化解危機(jī)的行動(dòng)都沒有，憑什么讓國家來兜底？

更關(guān)鍵的是，經(jīng)此一役，高負(fù)債、高杠桿模式將無生存空間，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來新一輪大洗牌。

這是我們必須看清的基本面。