【環(huán)宇雜談】

房產中介行業(yè)到了非動大手術不可的地步，不這樣做的話，整個行業(yè)正常的循環(huán)難維持，高質量發(fā)展的目標也難實現。

李宇嘉

前兩天，刷朋友圈時看到，曾幫我買房的一個經紀人發(fā)了一條消息，“大半年沒有開單了，不得不離開廣州”?？戳艘院蠛苄乃幔椅⑿潘簽槭裁床辉贀我粨?？接下來怎么打算？他告訴我，門店解散了，房租都給不起了，先回老家，等過了年再說吧！這就是當下中介行業(yè)的一個縮影。每當樓市下行，買賣雙方在觀望中過冬，誰也不出手，這可就苦了中介。

這個經紀人告訴我，其實樓市好的時候，他們也不如意。因為，行業(yè)特征就是門檻太低、競爭激烈。樓市一旦升溫，短短幾個月內，就會有幾千中介機構、數萬從業(yè)人員進入市場，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹。不管市場冷或熱，行業(yè)“二八現象”非常明顯，“大行吃肉喝湯，小行茍且偷生”。即便是樓市最火爆的2020年，一個經紀人平均代理也不足一單，深圳只有0.18單。

而且，行業(yè)生態(tài)很畸形，包括中小機構、沒有備案的“夫妻店”在內，低價策略和惡性競爭是運營現狀。少數大行的傭金費率在2%～3%，多數機構的代理費率在1%左右，還有很多低至幾千塊錢。目前，廣州房產中介行業(yè)集中度很低，前四大行（鏈家、裕豐、樂有家和合富）僅占30%不到的份額，算上58同城、抖音、自媒體等新型中介，集中度可能在20%多。

集中度低就意味著，大量經紀機構和經紀人游離于備案和監(jiān)管之外，低價競爭自然就是生存首選。而且，當下很多買賣雙方認為，交易流程越來越標準化、越來越簡單，有的可以在手機上完成，而大行秉持2%～3%的傭金費率太高了，經紀機構和經紀人提供的所謂“增值服務”，比如看房、撮合、過戶等不值那么多錢，再加上大量新型中介進入，低價競爭無底線。

由此，倒逼行業(yè)劣幣驅逐良幣。“無底薪”成了經紀機構聘用經紀人的基本規(guī)則，“開單為王”是經紀人的生存策略，二者是行業(yè)長期低質量運行的根源，“無底薪”和競爭慘烈導致經紀人生存壓力山大，為尋找客戶和房源，有時候就會發(fā)布虛假信息。比如，近期某知名房地產經紀機構上海公司因虛假宣傳被罰20萬元，這是該公司一年內第三次因虛假宣傳被罰。

而且，“無底薪”意味著沒有經紀機構平臺做從業(yè)誠信背書，經紀人沒有歸屬感，也沒有長期從業(yè)的恒心，完全靠偶然性的開單生存。既然開單才是王道，而交易流程在哪個機構平臺都可以辦理，再加上業(yè)內競爭又非常慘烈，在遇到可能成交的案例時，經紀人就必然會抓住一切機會實現開單。由此，為了生存，虛假宣傳、欺詐消費者等違法違規(guī)自然也就很普遍了。

行業(yè)低水平運行，長期從業(yè)的人也很難賺到長期的錢。筆者聽悉，這么多年沉淀下來的長期從業(yè)者，很多是靠炒房生存或能賺到大錢，真正靠經驗、靠服務溢價獲得超額收益的比較少。因為，在絕大多數買家和賣家的眼里，中介收那么多錢，提供的服務不外乎就是看房、撮合、貸款、過戶。說白了，就是跑跑腿的事，卻要自己支付幾萬元、甚至十幾萬元的代理費，心里不爽。

因此，愿意出高溢價的客戶非常少，多數客戶的想法是，找到合適的房子，然后把傭金往死里壓，甚至跳單到費率更低的機構成交。行業(yè)越來越低效運轉、野蠻生長，作為自律機構的行業(yè)協(xié)會，卻無法以自律機制扭正航向。近年來，一些從業(yè)人員干脆跳出來做自媒體、抖音，或成立名目繁多的公司，但干的都是中介的活兒，這些新平臺大量涌現，行業(yè)變得很無序。

總之，房產中介行業(yè)到了非動大手術不可的地步，不這樣做的話，整個行業(yè)正常的循環(huán)難維持，高質量發(fā)展的目標也難實現。當務之急是要重建行業(yè)秩序，比如建設二手房交易和租賃平臺，其作為行業(yè)管理的公共產品，實現房源、客戶和交易各環(huán)節(jié)信息的陽光化。在此基礎上，賦予協(xié)會真正的自律功能，并構建可置信的退出機制，讓違規(guī)從業(yè)機構和人員得到應有懲罰，甚至永久不得從業(yè)，并引導優(yōu)秀機構和從業(yè)者脫穎而出。

（作者系房地產資深研究人士）

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