中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。此次會議強調，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！弊》繂栴}事關千家萬戶，房地產(chǎn)市場發(fā)展變化對金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行有著至關重要的影響。此次會議關于住房問題的部署為下一步我國推進住房保障和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步指明了方向。

推進保障性住房建設是持續(xù)改善民生的重要內容，有助于加快補齊住房租賃短板，提升民眾獲得感。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設計，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。其中，重在解決大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房是新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。2021年，全國40個城市計劃籌集保障性租賃住房93.6萬套，截至10月底，全年任務已經(jīng)完成82.2%。從多地公布的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃看，保障性住房特別是保障性租賃住房建設將持續(xù)推進。對于地方政府而言，應切實把保障性住房建設的相關支持政策落實到位，讓廣大住房保障居民住得進，更住得好。

今后，將更好滿足購房者的合理住房需求。今年以來，我國對銀行業(yè)金融機構實施房地產(chǎn)貸款集中度管理，分檔設置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構設置過渡期，并建立區(qū)域差別化調節(jié)機制，目的在于避免商業(yè)銀行將過大比例的信貸集中在房地產(chǎn)領域，通俗地講就是不把雞蛋裝在同一個籃子里。這項管理舉措取得積極成效，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。與此同時，也有不少購房者反映，一些城市銀行按揭貸款投放周期明顯延長，難以滿足購買首套房或者改善型住房時的合理購房需求。銀保監(jiān)會負責人近日表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求。可以預計，首套和改善型住房的按揭需求將更好得到滿足。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，有利于經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)中求進。當前個別房企經(jīng)營風險爆發(fā)，其重要原因是自身經(jīng)營不善、盲目擴張。整個行業(yè)應從中得到警示，房地產(chǎn)業(yè)高杠桿、高負債、高周轉的模式有巨大風險，應該摒棄。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，應避免市場大起大落，嚴防企業(yè)經(jīng)營風險，避免給整個宏觀經(jīng)濟造成不利影響，要讓房地產(chǎn)銷售、購地、融資等各個環(huán)節(jié)都處于常態(tài)化運轉。今年下半年以來，房地產(chǎn)銷售市場和土地市場出現(xiàn)明顯降溫，一些企業(yè)融資、拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)出現(xiàn)不同程度困難，相信隨著房地產(chǎn)合理資金需求得到滿足，特別是合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，房地產(chǎn)市場將有望實現(xiàn)良性循環(huán)。

中央政治局會議召開當日，中國人民銀行宣布將于12月15日降準。結合當前房地產(chǎn)市場遇冷態(tài)勢，有人就此認為房地產(chǎn)市場又將進入過快上行通道，這種看法未免片面。央行有關負責人表示，此次降準的目的是加強跨周期調節(jié)，優(yōu)化金融機構的資金結構，提升金融服務能力，更好支持實體經(jīng)濟。將引導金融機構積極運用降準資金加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，顯然，降準的重點是支持實體經(jīng)濟。

值得強調的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，仍有炒房心理的投機者應該放棄幻想。我國在2016年底首提“房住不炒”，至今一直堅定不移地落實這一定位，即便面對經(jīng)濟下行壓力，特別是新冠肺炎疫情對經(jīng)濟發(fā)展的巨大沖擊時，也沒有動搖，未將房地產(chǎn)再作為短期刺激經(jīng)濟的手段，不走過度依賴房地產(chǎn)的老路。

因此，有關監(jiān)管部門應繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，加大監(jiān)管力度，嚴格控制用于支持實體經(jīng)濟的貸款輾轉違規(guī)進入樓市。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應該清醒地認識到，整個行業(yè)高杠桿、高負債的模式已經(jīng)難以為繼，一旦吃緊的資金鏈獲得改善，應該用于提高產(chǎn)品力和維持健康良性運轉，并將降杠桿、降負債、避免踩到“三條紅線”作為長期堅持的原則，不應再試圖盲目擴張。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）

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實探房貸市場：低利率資金誘惑再起 購房者需謹慎

“最近打開手機，各種經(jīng)營貸、消費貸的消息又層出不窮?！闭郎蕚滟彿康年惓浚ɑ┤缡钦f。

年底，正是房企沖刺全年業(yè)績和回款的關鍵時期，各種促銷力度不小。另一邊，近期也不斷傳出房貸出現(xiàn)松綁跡象的消息。在各種“誘惑”下，買房缺錢怎么辦？就在去年，房抵經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的現(xiàn)象引起各界高度關注，記者發(fā)現(xiàn)許多金融中介近期又活躍了起來，宣稱提供多種資金，甚至可以用于購房。這時，購房者需要提高警惕。

一些金融中介

又鋌而走險

提到房抵經(jīng)營貸，就不得不提到“深房理“事件。就在今年8月，深圳銀保監(jiān)局組織銀行開展全面排查和監(jiān)管核查，已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸3.80億元。

今年以來，深圳嚴查經(jīng)營貸等資金違規(guī)進入樓市。不過，一些金融中介似乎再次鋌而走險，向購房者推薦一些低利率資金。

“我們跟某大型銀行有合作，可以提供月利率僅為3.54%的3年期經(jīng)營貸，先息后本，貸款額度可以做到房子參考價的八五成?！庇浾咭詽撛诳蛻裘x向一家位于前海的金融中介公司咨詢，一位王姓經(jīng)理告訴記者，“當然需要您名下有一家公司，如果沒有公司，我們也能幫忙，并且開出實際控股人的證明，而且我們給你提供的公司注冊時間也在半年以上?！?/p>

“貸出來的錢可以拿來買房嗎？”記者追問。

“拿到錢半年后再去買房，基本就不會被查到，而且3年期到了可以做個過橋，把貸款期限延長?！蓖踅?jīng)理如是說，“你可以放心，不會被抽貸。除了經(jīng)營貸，我們也提供像創(chuàng)業(yè)貼息貸款等多種貸款，額度就沒那么高，但不看流水不看納稅開票，比較靈活。”

這些金融中介提供的方法，與去年房抵經(jīng)營貸的申請方式基本相同。不僅如此，金融中介收取的服務費也不低?！耙话銇碚f是貸款金額的1.8%?！蓖踅?jīng)理如是說。

相比于一些金融中介的激進，許多購房者已經(jīng)變得謹慎?！白罱拥胶芏嚯娫?，都自稱是某某銀行的信貸部，可以提供低利率資金，我對這些電話非常謹慎。而且，今年深圳樓市跟去年已經(jīng)完全不一樣，調控嚴厲，特別是嚴查購房者資金來源，我也不敢盲目投資，房子想要高價找到接盤者已經(jīng)很難?！标惓勘硎尽?/p>

不僅如此，也有購房者告訴記者，自己去年在銀行申請的經(jīng)營貸在最近遇到審查，甚至面臨抽貸的風險。目前，深圳也繼續(xù)嚴查購房首付款來源。12月7日，備受關注的南山華潤城潤璽二期花園（住宅）獲批預售，并且銷售方案公示，里面也提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以會同有關商業(yè)銀行對購房資格信息進行嚴格核查，其中就包括購房人的收入證明、購房款來源以及一年的銀行流水單等。

投機者空間依然很有限

12月6日，央行宣布將于12月15日全面降準0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。日前，銀保監(jiān)會發(fā)聲維穩(wěn)房貸，明確提出“要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

接連的“利好”令市場對今年以來一直受到嚴格管控的房貸迎來松綁的期待。與此同時，一些城市的房貸利率出現(xiàn)了松動或調整，關于各地房貸利率的討論逐漸升溫。就深圳市場而言，記者采訪得知，深圳多數(shù)銀行在審批準入、首付比例、貸款利率等方面尚未有松動或調整信號，但從業(yè)務層面的感受來看，額度方面整體有所松動，放款速度相對有所加快。

目前，深圳房貸的執(zhí)行利率，首套房和二套房分別為5.1%和5.6%。記者對招商銀行等多家銀行的個貸經(jīng)理采訪時得知，最近幾個月房貸利率并沒有發(fā)生變化，但貸款流程大概一個月的時間就可完成，比去年“快多了”。也有銀行經(jīng)理表示，深圳的房貸利率跟其他一線城市相比并不算高，未來放松空間有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從房地產(chǎn)市場來看，實際上今年下半年一些銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。而現(xiàn)在降準的情況下，銀行的信貸配置能力增強，對于合理合規(guī)的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發(fā)領域、并購領域、裝修領域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進房地產(chǎn)市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

一位股份制銀行對公業(yè)務經(jīng)理指出，房住不炒的政策導向不變，困于貸款的剛需購房者可以留意接下來的窗口期，但在當前房貸政策下，投機者的空間依然很有限。