中共中央政治局12月6日召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！弊》繂?wèn)題事關(guān)千家萬(wàn)戶，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化對(duì)金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著至關(guān)重要的影響。此次會(huì)議關(guān)于住房問(wèn)題的部署為下一步我國(guó)推進(jìn)住房保障和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步指明了方向。

推進(jìn)保障性住房建設(shè)是持續(xù)改善民生的重要內(nèi)容，有助于加快補(bǔ)齊住房租賃短板，提升民眾獲得感。我國(guó)住房保障體系已經(jīng)完成頂層設(shè)計(jì)，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，重在解決大城市住房突出問(wèn)題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房是新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。2021年，全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套，截至10月底，全年任務(wù)已經(jīng)完成82.2%。從多地公布的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃看，保障性住房特別是保障性租賃住房建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)。對(duì)于地方政府而言，應(yīng)切實(shí)把保障性住房建設(shè)的相關(guān)支持政策落實(shí)到位，讓廣大住房保障居民住得進(jìn)，更住得好。

今后，將更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。今年以來(lái)，我國(guó)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制，目的在于避免商業(yè)銀行將過(guò)大比例的信貸集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通俗地講就是不把雞蛋裝在同一個(gè)籃子里。這項(xiàng)管理舉措取得積極成效，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。與此同時(shí)，也有不少購(gòu)房者反映，一些城市銀行按揭貸款投放周期明顯延長(zhǎng)，難以滿足購(gòu)買首套房或者改善型住房時(shí)的合理購(gòu)房需求。銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人近日表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求。可以預(yù)計(jì)，首套和改善型住房的按揭需求將更好得到滿足。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，有利于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)。當(dāng)前個(gè)別房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，其重要原因是自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張。整個(gè)行業(yè)應(yīng)從中得到警示，房地產(chǎn)業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式有巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該摒棄。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，應(yīng)避免市場(chǎng)大起大落，嚴(yán)防企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，避免給整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成不利影響，要讓房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等各個(gè)環(huán)節(jié)都處于常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)。今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，一些企業(yè)融資、拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)出現(xiàn)不同程度困難，相信隨著房地產(chǎn)合理資金需求得到滿足，特別是合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

中央政治局會(huì)議召開當(dāng)日，中國(guó)人民銀行宣布將于12月15日降準(zhǔn)。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷態(tài)勢(shì)，有人就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)又將進(jìn)入過(guò)快上行通道，這種看法未免片面。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)的目的是加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，顯然，降準(zhǔn)的重點(diǎn)是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

值得強(qiáng)調(diào)的是，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位不會(huì)改變，仍有炒房心理的投機(jī)者應(yīng)該放棄幻想。我國(guó)在2016年底首提“房住不炒”，至今一直堅(jiān)定不移地落實(shí)這一定位，即便面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，特別是新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊時(shí)，也沒(méi)有動(dòng)搖，未將房地產(chǎn)再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不走過(guò)度依賴房地產(chǎn)的老路。

因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格控制用于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款輾轉(zhuǎn)違規(guī)進(jìn)入樓市。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，整個(gè)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債的模式已經(jīng)難以為繼，一旦吃緊的資金鏈獲得改善，應(yīng)該用于提高產(chǎn)品力和維持健康良性運(yùn)轉(zhuǎn)，并將降杠桿、降負(fù)債、避免踩到“三條紅線”作為長(zhǎng)期堅(jiān)持的原則，不應(yīng)再試圖盲目擴(kuò)張。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）

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實(shí)探房貸市場(chǎng)：低利率資金誘惑再起 購(gòu)房者需謹(jǐn)慎

“最近打開手機(jī)，各種經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的消息又層出不窮?！闭郎?zhǔn)備購(gòu)房的陳晨（化名）如是說(shuō)。

年底，正是房企沖刺全年業(yè)績(jī)和回款的關(guān)鍵時(shí)期，各種促銷力度不小。另一邊，近期也不斷傳出房貸出現(xiàn)松綁跡象的消息。在各種“誘惑”下，買房缺錢怎么辦？就在去年，房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象引起各界高度關(guān)注，記者發(fā)現(xiàn)許多金融中介近期又活躍了起來(lái)，宣稱提供多種資金，甚至可以用于購(gòu)房。這時(shí)，購(gòu)房者需要提高警惕。

一些金融中介

又鋌而走險(xiǎn)

提到房抵經(jīng)營(yíng)貸，就不得不提到“深房理“事件。就在今年8月，深圳銀保監(jiān)局組織銀行開展全面排查和監(jiān)管核查，已查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等不同類別，問(wèn)題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中，涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。

今年以來(lái)，深圳嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市。不過(guò)，一些金融中介似乎再次鋌而走險(xiǎn)，向購(gòu)房者推薦一些低利率資金。

“我們跟某大型銀行有合作，可以提供月利率僅為3.54%的3年期經(jīng)營(yíng)貸，先息后本，貸款額度可以做到房子參考價(jià)的八五成。”記者以潛在客戶名義向一家位于前海的金融中介公司咨詢，一位王姓經(jīng)理告訴記者，“當(dāng)然需要您名下有一家公司，如果沒(méi)有公司，我們也能幫忙，并且開出實(shí)際控股人的證明，而且我們給你提供的公司注冊(cè)時(shí)間也在半年以上?！?/p>

“貸出來(lái)的錢可以拿來(lái)買房嗎？”記者追問(wèn)。

“拿到錢半年后再去買房，基本就不會(huì)被查到，而且3年期到了可以做個(gè)過(guò)橋，把貸款期限延長(zhǎng)?！蓖踅?jīng)理如是說(shuō)，“你可以放心，不會(huì)被抽貸。除了經(jīng)營(yíng)貸，我們也提供像創(chuàng)業(yè)貼息貸款等多種貸款，額度就沒(méi)那么高，但不看流水不看納稅開票，比較靈活?！?/p>

這些金融中介提供的方法，與去年房抵經(jīng)營(yíng)貸的申請(qǐng)方式基本相同。不僅如此，金融中介收取的服務(wù)費(fèi)也不低。“一般來(lái)說(shuō)是貸款金額的1.8%。”王經(jīng)理如是說(shuō)。

相比于一些金融中介的激進(jìn)，許多購(gòu)房者已經(jīng)變得謹(jǐn)慎?！白罱拥胶芏嚯娫?，都自稱是某某銀行的信貸部，可以提供低利率資金，我對(duì)這些電話非常謹(jǐn)慎。而且，今年深圳樓市跟去年已經(jīng)完全不一樣，調(diào)控嚴(yán)厲，特別是嚴(yán)查購(gòu)房者資金來(lái)源，我也不敢盲目投資，房子想要高價(jià)找到接盤者已經(jīng)很難?！标惓勘硎?。

不僅如此，也有購(gòu)房者告訴記者，自己去年在銀行申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)貸在最近遇到審查，甚至面臨抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。目前，深圳也繼續(xù)嚴(yán)查購(gòu)房首付款來(lái)源。12月7日，備受關(guān)注的南山華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期花園（住宅）獲批預(yù)售，并且銷售方案公示，里面也提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查，其中就包括購(gòu)房人的收入證明、購(gòu)房款來(lái)源以及一年的銀行流水單等。

投機(jī)者空間依然很有限

12月6日，央行宣布將于12月15日全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。日前，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)聲維穩(wěn)房貸，明確提出“要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

接連的“利好”令市場(chǎng)對(duì)今年以來(lái)一直受到嚴(yán)格管控的房貸迎來(lái)松綁的期待。與此同時(shí)，一些城市的房貸利率出現(xiàn)了松動(dòng)或調(diào)整，關(guān)于各地房貸利率的討論逐漸升溫。就深圳市場(chǎng)而言，記者采訪得知，深圳多數(shù)銀行在審批準(zhǔn)入、首付比例、貸款利率等方面尚未有松動(dòng)或調(diào)整信號(hào)，但從業(yè)務(wù)層面的感受來(lái)看，額度方面整體有所松動(dòng)，放款速度相對(duì)有所加快。

目前，深圳房貸的執(zhí)行利率，首套房和二套房分別為5.1%和5.6%。記者對(duì)招商銀行等多家銀行的個(gè)貸經(jīng)理采訪時(shí)得知，最近幾個(gè)月房貸利率并沒(méi)有發(fā)生變化，但貸款流程大概一個(gè)月的時(shí)間就可完成，比去年“快多了”。也有銀行經(jīng)理表示，深圳的房貸利率跟其他一線城市相比并不算高，未來(lái)放松空間有限。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上今年下半年一些銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。而現(xiàn)在降準(zhǔn)的情況下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購(gòu)、二手房認(rèn)購(gòu)、首套房認(rèn)購(gòu)、二套房認(rèn)購(gòu)、租房消費(fèi)、開發(fā)領(lǐng)域、并購(gòu)領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

一位股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理指出，房住不炒的政策導(dǎo)向不變，困于貸款的剛需購(gòu)房者可以留意接下來(lái)的窗口期，但在當(dāng)前房貸政策下，投機(jī)者的空間依然很有限。