文|凱風(fēng)

樓市，最難時(shí)刻過(guò)去了。

01

最近，三件關(guān)乎房地產(chǎn)未來(lái)的大事接連落地，為處于十字路口的樓市指明方向。

第一件大事，近日召開的重要會(huì)議提出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

這是為來(lái)年經(jīng)濟(jì)定調(diào)的關(guān)鍵會(huì)議。穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，可謂一錘定音。

第二件大事，央行超預(yù)期降準(zhǔn)。

日前，央行宣布全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金約1.2萬(wàn)億。

雖然降準(zhǔn)釋放的資金一部分用于對(duì)沖即將到來(lái)的MLF，實(shí)際釋放的長(zhǎng)期資金只有數(shù)千億，但此舉在關(guān)鍵時(shí)刻釋放了一定的寬松信號(hào)。

當(dāng)然，信貸才是樓市的七寸。降準(zhǔn)相當(dāng)于名義上釋放出更多的錢，但這些錢是否流向樓市、流入多少仍是未知數(shù)。

換言之，降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響，心理利好大于實(shí)際利好。

事實(shí)上，2021年7月，央行就進(jìn)行過(guò)一輪降準(zhǔn)，釋放資金1萬(wàn)億元，但也未能阻擋樓市的橫盤調(diào)整。

第三件大事，廣東省約談恒大并派出工作組，這標(biāo)志著房企債務(wù)問(wèn)題將迎來(lái)更進(jìn)一步的處理方案。

2021年以來(lái)，至少已有恒大、佳兆業(yè)、華夏幸福、泰禾、奧園、花樣年等10多家百?gòu)?qiáng)房企出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題。

目前，恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)已成立，成員包括恒大集團(tuán)高管，以及粵?？毓?、信達(dá)資產(chǎn)管理公司、越秀集團(tuán)、國(guó)信證券等國(guó)企高管。

這意味著，房企債務(wù)問(wèn)題有了解決的希望。

02

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，釋放了什么信號(hào)？

這段話有兩處最值得關(guān)注：

一是支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

這是支持剛需的積極信號(hào)。所謂合理住房需求，顯然是剛需群體的居住需求，而非投資乃至炒房需求。

房住不炒作為一項(xiàng)剛性原則，不管重要會(huì)議有沒(méi)有直接提及，都是未來(lái)幾年的指導(dǎo)方針。

但房住不炒，不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護(hù)的正常居住需求仍要維護(hù)。

二是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

樓市調(diào)控，絕不是將房地產(chǎn)一桿子打死在地。

作為年銷售規(guī)模高達(dá)17萬(wàn)億的超級(jí)行業(yè)，房地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈深度捆綁，與居民財(cái)富深度關(guān)聯(lián)，這個(gè)行業(yè)未來(lái)即使要收縮，但也不會(huì)消失。

畢竟，房地產(chǎn)背后的就業(yè)人群數(shù)以千萬(wàn)計(jì)，而我國(guó)居民家庭財(cái)富超過(guò)7成都集中在房子上，所以誰(shuí)都經(jīng)受不起硬著陸的沖擊。

這一切的關(guān)鍵，是讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸作為民生行業(yè)的公共屬性，逐步消解背后的金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而非遏制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

這方面的佐證是，“軟著陸”說(shuō)法的興起。

近日，中國(guó)社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》指出：

積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”，既要防止土地拍賣頻繁流標(biāo)、熱點(diǎn)城市供地不足導(dǎo)致后期房?jī)r(jià)暴漲，又要防止四、五線城市房?jī)r(jià)過(guò)快下跌引發(fā)連帶風(fēng)險(xiǎn)。

既要又要，雖然做起來(lái)很難，但足以代表一定的政策取向。

03

那么，這是否意味著新一輪漲價(jià)去庫(kù)存的卷土重來(lái)？

顯然不是。目前的政策大變局，只能說(shuō)明樓市政策已經(jīng)見(jiàn)底，不會(huì)再進(jìn)一步加碼，也不會(huì)再進(jìn)一步打壓，懸在房企頭上的達(dá)摩利克斯之劍的威壓暫時(shí)緩解。

換言之，目前的政策，仍舊是以托底為導(dǎo)向，避免產(chǎn)生更大的連帶風(fēng)險(xiǎn)，而非重啟房地產(chǎn)，更不是制造新一輪上漲。

許多人對(duì)6年前的“漲價(jià)去庫(kù)存“記憶猶新，問(wèn)題是，大環(huán)境已經(jīng)完全不同了。

第一個(gè)不同是，高杠桿比高庫(kù)存問(wèn)題更加復(fù)雜。

2014年面臨的主要還是高庫(kù)存問(wèn)題，而居民仍有加杠桿空間，去庫(kù)存政策可謂水到渠成；這一次面臨的則是高杠桿擴(kuò)張之下的債務(wù)問(wèn)題，去杠桿與去庫(kù)存并不同路。

第二個(gè)不同是，居民加杠桿的空間不大了。

2014年，居民債務(wù)杠桿率（居民債務(wù)/GDP）不到35%，而2021年已經(jīng)超過(guò)60%，趕上了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

第三個(gè)不同是，人口基本盤發(fā)生了歷史性巨變。

2020年，全國(guó)人口出生率僅為8.52‰，出生人口1200萬(wàn)人，僅為2014年的6成左右。

而未來(lái)，人口大概率負(fù)增長(zhǎng)，少子化疊加老齡化，將成為房地產(chǎn)最大的灰犀牛。

第四個(gè)不同是，共同富裕已經(jīng)成為新的時(shí)代主題。

在共同富裕之下，房地產(chǎn)必然要從暴利行業(yè)向民生行業(yè)回歸，買房致富的路子同樣會(huì)受到各種各樣的限制，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的橫空出世就足以說(shuō)明一切。

所以，樓市政策見(jiàn)底，并不意味著歷史重復(fù)上演。畢竟，漲價(jià)去庫(kù)存固然能暫時(shí)緩解問(wèn)題，但未來(lái)的代價(jià)極其高昂。

時(shí)代變了，環(huán)境變了，基本面變了。樓市最難時(shí)刻或許即將過(guò)去，但房地產(chǎn)的未來(lái)也早已注定了。