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央行降準，視線再聚焦房地產市場，龐大“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。

對于令樓市全面斷崖式下調的信貸排隊，房貸勢必將進一步放松。業(yè)內預判，積壓的房貸逐漸將在這個時間表得到釋放…

房貸最嚴格的時候已過

逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展

“降準”就是降低法定存款準備金率。12月6日，據(jù)中國人民銀行官網消息，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

公開資料顯示，法定存款準備金率指據(jù)法律規(guī)定各商業(yè)銀行繳存中央銀行的存款準備金占其自身存款總額的比例。

如果存款準備金率為10%，就意味著金融機構每吸收100萬元存款，要向中央銀行繳存10萬元的存款準備金，用于發(fā)放貸款的資金為90萬元。中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力，從而間接調控貨幣供應量。

當中央銀行降低存款準備金率時，金融機構可用于貸款的資金增加，社會的貸款總量和貨幣供應量也相應增加；反之，社會的貸款總量和貨幣供應量將相應減少。近年來，我國多次提高存款準備金率，是實施經濟宏觀調控的舉措之一。

回到本次央行的“降準”消息。此次雖僅僅下調0.5個百分點的金融機構存款準備金率，但卻能夠釋放長期資金約1.2萬億元。

這對于房地產市場來說意味著什么？中原地產首席分析師張大偉分析認為，降準代表了信貸政策會相對寬松。從目前市場看，整體降準政策主要目的依然是加大對實體經濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準必然帶來整體社會資金面的變化，對于當下樓市來說，穩(wěn)定將成為趨勢。

張大偉表示，房地產貸款政策最嚴格的時期過去了，2021年樓市波動主要原因是因為房貸政策。房地產信貸包括開發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調控作用體現(xiàn)，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時期，10-11月開始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放。

當前樓市全面斷崖式下調的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導致市場下調。最近央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。

“降準對于房地產市場的影響來說肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。如果在降準后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對于樓市來說肯定是更大的利好?！?strong>張大偉稱，降準不是為了救房地產市場，但已經明顯調整的房地產市場有望逐漸企穩(wěn)。

八類貸款需求將更好得到滿足

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，此次降準最大的變化在于，金融機構支持實體經濟的長期穩(wěn)定資金來源能夠有效增加，金融機構資金配置能力能夠提高。

換句話說，以銀行為核心的金融機構，未來貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強，其顯然會影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。

實際上，今年下半年開始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無錢可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。

而現(xiàn)在降準的情況下，銀行的信貸配置能力增強，對于合理合規(guī)的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發(fā)領域、并購領域、裝修領域等八類房地產貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進房地產市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

從房地產的角度看，需要注意幾點。

第一，降準的大背景下，銀行對于房貸投放的力度可以增強，因為資金配置能力在提高，進而有助于包括按揭貸款、開發(fā)貸款等領域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會提及重點保障剛需和改善型購房需求，據(jù)此可以認為，后續(xù)房貸多投向此類領域，也是一個趨勢。

第二，房貸將進一步放松，利好房地產市場的活躍。但也要注意一點，房地產市場依然要把握調控的主線，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進入房地產，各類調控也必須進行收緊。換句話說，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。

“從近期貸款角度看，房企可能是最為關心的，因為銀行政策和房企的經營有非常直接的關系?！眹儡S進表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對于房企來說，獲得此類貸款的門檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。

從實際過程看，類似貸款能力增強的情況下，房企的推盤節(jié)奏也會加快，結合此類信貸內容，至少會使得后續(xù)房屋銷售不會太悲觀?；蛘哒f，到明年一季度，部分項目結合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會加快，對于房地產市場的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。

記者丨王寅浩

圖片來源丨視覺中國、壹圖網

編輯丨張雅婧