12月3日，為期四天的上海土拍終于落下帷幕，共計(jì)24宗地塊成功出讓，合計(jì)收金約425.59億元，9宗地塊溢價(jià)成交，15宗地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率約為3%，較首輪的5.8%、第二輪的3.86%，進(jìn)一步下降。

盡管與前兩輪集中供地相比，上海的第三次賣地降溫不少，但熱度仍高于前一日結(jié)束的廣州三批次供地。公開(kāi)信息顯示，廣州掛出的17宗地塊中，4宗地遭遇流拍，其余13宗則底價(jià)成交，流拍率高達(dá)23%。

連同此前結(jié)束了第三次供地的深圳，三個(gè)一線城市的土地出讓都呈現(xiàn)相似的特征，即多數(shù)地塊由國(guó)資或國(guó)資背景的企業(yè)拍得，罕見(jiàn)民營(yíng)房企身影。

上海地塊利潤(rùn)空間較大且總價(jià)不高

在為期四天的上海土拍中，招商蛇口可謂收獲頗豐，單獨(dú)抑或以聯(lián)合體的形式，拿下了青浦區(qū)西虹橋蟠龍路地塊、浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)地塊、嘉定區(qū)南翔地塊，共涉及資金約105.91億元。

具體來(lái)看，招商蛇口此番拿下的西虹橋地塊、高行鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率分別為9.08%、9.39%，是此番供地中溢價(jià)率最高的兩宗地塊；總成交價(jià)分別33.57億元、45.54億元，分列總價(jià)第一、三位。總價(jià)第二的地塊為浦東新區(qū)北蔡御橋地塊，由本地國(guó)企港城開(kāi)發(fā)以45.14億元拿下。

除此之外，溢價(jià)率第三高的是由廈門(mén)國(guó)企建發(fā)拿下的寶山區(qū)顧村地塊，總價(jià)約為21.49億元，溢價(jià)率為8.97%，盡管只有3家房企進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，但仍獲得22輪競(jìng)價(jià)，并進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終成交樓面價(jià)約為2.62萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)則在4.75萬(wàn)元/平方米。

“2萬(wàn)元/平方米以上的差價(jià)，從成本、利潤(rùn)角度來(lái)看依然有操作空間。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“并且地塊的總價(jià)也不算太高，有資金儲(chǔ)備的房企會(huì)參與一下?！?/p>

事實(shí)上，利潤(rùn)空間較大且總價(jià)不高是上海此番供地的特點(diǎn)，這也對(duì)不少中小房企構(gòu)成了吸引力。

松江區(qū)洞涇地塊起始價(jià)僅為7.64億元，共有4家房企報(bào)名參拍，13輪競(jìng)價(jià)后便進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終由香港興業(yè)以8.3億元的總價(jià)，溢價(jià)8.63%拿下，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與成交樓面價(jià)間的價(jià)差約2.5萬(wàn)元/平方米，亦有充足的空間。

而今日成交的青浦區(qū)朱家角地塊，是此次兩宗以招標(biāo)方式出讓的地塊，起始價(jià)僅為5.3億元，參拍的也多為中小房企，如中柏、大名城、恒文等，最終由本地民營(yíng)房企同潤(rùn)以5.72億元的總價(jià)獲取，溢價(jià)率為7.99%?！靶№?xiàng)目基本開(kāi)盤(pán)兩次，就可以把錢(qián)賺回來(lái)，”盧文曦表示。

不過(guò)，與前述地塊的熱鬧相比，臨港地塊的關(guān)注度則明顯偏低，6宗盡數(shù)底價(jià)成交。除大名城與陜西建工聯(lián)合體以6.66億元的總價(jià)拿下一宗之外，其余5宗的競(jìng)得者皆為本地國(guó)企，包括金橋集團(tuán)、臨港城投、浦開(kāi)&港城開(kāi)發(fā)聯(lián)合體。

另外3宗底價(jià)成交地塊分別由安徽高速、浦發(fā)集團(tuán)、招商&南山拿下，亦皆是國(guó)資背景。

據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，在11月30日至12月2日的三天中，22宗以掛牌方式出讓的地塊共攬金約400.4億元，其中央、國(guó)企累計(jì)拿地金額占比達(dá)89%。

自此，上海三輪供地完成，全年累計(jì)賣地收入為1623.6億元。

廣州降低入場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)

12月2日，廣州第三輪集中供地結(jié)束，17宗地塊起拍總價(jià)434億元，最終僅底價(jià)成交13宗，4宗地遭遇流拍，流拍率達(dá)23%。曾在年初大肆搶地的民營(yíng)房企，幾乎全員缺席廣州土拍，僅來(lái)自深圳的民營(yíng)房企星河地產(chǎn)拿下南沙一宗地。

剩下12宗地，則被清一色的國(guó)資力量收入囊中。其中，保利發(fā)展斥資97.25億元，拿下海珠、增城、番禺三宗地；本地城投更是擔(dān)起“托底”重?fù)?dān)，廣州城投、廣州地鐵、白云城建、知識(shí)城控股、南沙建設(shè)等紛紛出手取地。

本次土拍中，有7宗此前流拍的土地，再次被擺上貨架，最終還是有兩宗無(wú)人問(wèn)津。值得注意的是，番禺區(qū)的兩宗地，下調(diào)了地塊總價(jià)，付款方式也做了靈活調(diào)整，可采取分期支付，不過(guò)仍未獲房企青睞。

日前大手筆融資的保利發(fā)展，則在廣州土拍中趁機(jī)抄底，斥資近百億拿下海珠、增城、番禺共三宗地塊。其中，海珠區(qū)的華洲路63號(hào)AH0801012地塊，被保利以38.36億高價(jià)拿下，折合樓面價(jià)44372元/平方米，進(jìn)入廣州樓面價(jià)排行前十。

各路城投平臺(tái)，則在自家地盤(pán)上開(kāi)始“托底”，其中南沙建設(shè)拿下南沙區(qū)三宗地塊，白云城建拿下白云區(qū)兩宗地塊。此外，知識(shí)城投資集團(tuán)斥資99.5億，拿下CPPQ-A4-2地塊、CPPQ-A4-3地塊，樓面價(jià)分別為1.88萬(wàn)元/平方米、1.75萬(wàn)元/平方米。

至此，廣州今年的賣地工作落下帷幕。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年，廣州共成交87宗涉宅地，總建面積1502.48萬(wàn)平方米，總攬金1983億。相較于2020年，今年賣地宗數(shù)增加，出讓金卻有所縮水，2020年共成交涉宅地85宗，總攬金2046.12億。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，廣州之所以成為三輪土拍中較冷、且唯一沒(méi)有溢價(jià)成交的城市，一方面源于近月來(lái)廣州樓市明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區(qū)出現(xiàn)多盤(pán)促銷的現(xiàn)象。此外，廣州雖對(duì)部分地塊調(diào)低起拍價(jià)格，但出讓條件仍然較多，實(shí)際利潤(rùn)空間并不充足。

以番禺大石街兩宗地塊來(lái)看，盡管兩宗地起拍價(jià)降幅超10%，但仍有無(wú)償配建等要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)約在2.3萬(wàn)元/平方米左右。同時(shí)，兩宗地周邊城市界面較差，2公里外臨近地鐵站的新盤(pán)售價(jià)僅3.7萬(wàn)元/平方米，兩宗地的地房比已超過(guò)0.6。

“本輪廣州供地民企幾乎集體缺席，再度表明當(dāng)前大環(huán)境下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)冬心態(tài)?！币拙蛹瘓F(tuán)克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境有所放寬，但受惠的主要還是國(guó)企、央企以及混合所有制房企，多數(shù)民企的融資渠道仍未打開(kāi)。

銷售市場(chǎng)持續(xù)下行，也使房企缺乏拿地的資本。在過(guò)去的11月份，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額同比下降39.3%，現(xiàn)金回流規(guī)模與速度驟減。

即便是11月銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，在土拍市場(chǎng)也極為謹(jǐn)慎，有華南房企員工稱，現(xiàn)在土拍是國(guó)企的場(chǎng)子，公司不參與。亦有多家華東民營(yíng)房企人士向記者表示，近期不會(huì)拿地，首要還是留住手中的現(xiàn)金流。

“土地市場(chǎng)民企參拍意愿度來(lái)到一年內(nèi)最低位，部分國(guó)企參拍力度也有所下降?！鄙旮圩C券研報(bào)指出。事實(shí)上，在此次廣州土拍中，相關(guān)部門(mén)在前期已進(jìn)行溝通，但企業(yè)參與意愿偏低。有第三方機(jī)構(gòu)人士向記者表示，某總部位于廣州的國(guó)資背景全國(guó)性房企在開(kāi)拍前就表達(dá)了不想拿地的想法。

事實(shí)上，在第三輪土拍中，民營(yíng)房企“棄權(quán)”的局面發(fā)生在多個(gè)城市。據(jù)申港證券統(tǒng)計(jì)，近期完成三批次供地的無(wú)錫，其20宗成交地塊中，政府平臺(tái)取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中18宗為政府平臺(tái)公司摘牌；蘇州三批次21宗供地中11宗為政府城投公司托底。

“城投公司參與拿地一定程度上彌補(bǔ)了開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎導(dǎo)致的出讓收入大幅減少的問(wèn)題，充當(dāng)了房企的職能?！比A創(chuàng)證券研報(bào)同時(shí)指出，這對(duì)于有實(shí)力的城投公司而言，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度降低的情況下，適當(dāng)參與拿地具有較高的性價(jià)比，但“部分城投拿地過(guò)程中引發(fā)的土地空周轉(zhuǎn)問(wèn)題，往往地方政府通過(guò)土地出讓金返還的方式變相的向城投公司注入土地資產(chǎn)，實(shí)際并未形成有效的財(cái)力。”