中國(guó)基金報(bào)記者 南深

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的傳染，天然具有疊加性和累積性。

就在基金君報(bào)道中國(guó)奧園約60億元理財(cái)“爆雷”之后數(shù)小時(shí)，12月2日晚間，公司又公告金額6.512美元的債務(wù)因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)交叉違約，被債權(quán)人要求提前償還。后續(xù)，很可能有更多債權(quán)人“根據(jù)彼等各自的融資安排條款要求支付債務(wù)及采取行動(dòng)”。

2021年半年報(bào)來(lái)看，中國(guó)奧園有息負(fù)債總額達(dá)到了1121億元，其中一年內(nèi)要付的流動(dòng)負(fù)債517億元，另外有411億元的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”，但賬上銀行存款和現(xiàn)金為606億元，還未考慮部分現(xiàn)金可能受限制情況。

目前，中國(guó)奧園在公開(kāi)市場(chǎng)的融資渠道基本被堵死，而銷(xiāo)售回款又出現(xiàn)連續(xù)下滑，“金九銀十”兩個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售金額211億元，同比下滑23%，公司正與時(shí)間賽跑，全力推動(dòng)資產(chǎn)變賣(mài)。

評(píng)級(jí)下調(diào)引致交叉違約

從10月份開(kāi)始，各大國(guó)際評(píng)級(jí)巨頭就對(duì)中國(guó)奧園預(yù)警并下調(diào)評(píng)級(jí)，一定程度上導(dǎo)致中國(guó)奧園出現(xiàn)頻繁的“股債雙殺”，進(jìn)入11月評(píng)級(jí)下調(diào)更為密集，一個(gè)月內(nèi)下調(diào)了五次。

簡(jiǎn)單回顧一下，2021年10月15日，標(biāo)普首先將公司評(píng)級(jí)由B+下調(diào)至B，之后于2021年11月16日下調(diào)至CCC。2021年11月3日，惠譽(yù)將公司評(píng)級(jí)由BB下調(diào)至B+，之后于2021年11月19日下調(diào)至B-，再于2021年11月24日下調(diào)至CCC-。2021年11月5日，穆迪將公司評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，之后于2021年11月22日下調(diào)至Caa2。

12月2日晚，中國(guó)奧園公告，評(píng)級(jí)下調(diào)導(dǎo)致公司及其成員企業(yè)作為借款人或擔(dān)保人的若干境外融資觸發(fā)違約條款。公司接獲債權(quán)人通知，本金總額為約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評(píng)級(jí)下調(diào)而要求償還，于公告日公司未付款或就替代付款安排與上述債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。

更關(guān)鍵的是，后續(xù)更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無(wú)力償還。

中國(guó)奧園稱(chēng)，上述未還款可能“觸發(fā)相關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)要求本集團(tuán)提前償還若干其他境外融資安排，而有關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)根據(jù)彼等各自的融資安排條款要求支付債務(wù)及╱或采取行動(dòng)”。

目前，中國(guó)奧園在境外存續(xù)的美元債有10只，存續(xù)規(guī)模約29億美元，正常是在未來(lái)數(shù)年陸續(xù)到期，如果因交叉違約集中到期，無(wú)疑償還壓力巨大。

公司稱(chēng)，鑒于“本集團(tuán)面臨的流動(dòng)資金問(wèn)題，無(wú)法保證本集團(tuán)將能于其他境外融資安排到期時(shí)履行其項(xiàng)下的財(cái)務(wù)責(zé)任”。如果中國(guó)奧園無(wú)法履行責(zé)任償還任何到期債務(wù)，或與有關(guān)債權(quán)人協(xié)定重續(xù)或延長(zhǎng)借款或其他安排，可能會(huì)對(duì)公司的業(yè)務(wù)、前景、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)“造成重大不利影響”。

有息負(fù)債1121億

一年內(nèi)到期517億

中國(guó)奧園未披露2021年三季度財(cái)報(bào)，因此只能從截至6月30日的半年報(bào)了解其資產(chǎn)負(fù)債情況。

從監(jiān)管要求的“三道紅線(xiàn)”看，2021年半年報(bào)顯示，公司的凈負(fù)債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，均符合要求，僅有剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，超出“三道紅線(xiàn)”規(guī)定的70%，但超的也不是太遠(yuǎn)。

但實(shí)際上，公司的有息債務(wù)金額和短期債務(wù)壓力一點(diǎn)不小。

流動(dòng)負(fù)債來(lái)看，銀行及其他借款407億元，優(yōu)先票據(jù)及債券109.96億元；非流動(dòng)負(fù)債方面，銀行及其他借款394.78億元，優(yōu)先票據(jù)及債券201億元。加上長(zhǎng)短期的租賃負(fù)債約8億元，有息負(fù)債合計(jì)達(dá)到1121億元。

其中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)517億元，而公司“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”606億元，似乎勉強(qiáng)可以覆蓋，但并沒(méi)有考慮現(xiàn)金受限制情況，以及公司還有411億元的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”。

另外，公司還有高達(dá)349億元的“非控股權(quán)益”，幾乎是歸母權(quán)益的2倍，這里面有多少是真實(shí)股權(quán)出資，有多少是“明股實(shí)債”，直接決定實(shí)際債務(wù)水平是否會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

銷(xiāo)售連續(xù)三個(gè)月下滑

變賣(mài)資產(chǎn)成救命稻草

以中國(guó)奧園目前的信用狀況，在公開(kāi)市場(chǎng)融資的大門(mén)基本已經(jīng)被堵死，而回籠資金的另一條腿物業(yè)銷(xiāo)售，又出現(xiàn)連續(xù)下滑。

2021年8月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額約人民幣103.6億元，而去年同期為108.5億元，同比下滑5%。2021年9月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額約人民幣109.5億元，而去年同期為120.8億元，同比下滑9%。2021年10月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額約人民幣101.3億元，而去年同期為151.6億元，同比大幅下滑33%。

本應(yīng)是銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”，兩個(gè)月合計(jì)銷(xiāo)售額211億元，同比下滑23%。

此情況下，變賣(mài)資產(chǎn)成為救命稻草，但火燒眉毛的情況下，資產(chǎn)處置也需要與時(shí)間賽跑。

11月4日，中國(guó)奧園、奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng)，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。而截至目前，公司也未公告上述事項(xiàng)的最新進(jìn)展。

11月14日，中國(guó)奧園公告，賣(mài)方奧園地產(chǎn)(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與買(mǎi)方新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，據(jù)此，賣(mài)方有條件同意出售目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本及股東貸款，代價(jià)為現(xiàn)金9億港元。公告顯示，預(yù)計(jì)確認(rèn)出售事項(xiàng)的估計(jì)虧損約1.77億港元，出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額擬用于償還貸款融資及用作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

12月2日，據(jù)澎湃報(bào)道，中國(guó)奧園正計(jì)劃出售位于中國(guó)香港葵涌的一棟活化工廈，并正與買(mǎi)家商談。中國(guó)奧園表示，“在境外整體地產(chǎn)行業(yè)融資受阻的情況下，我們積極去和市場(chǎng)洽談境外項(xiàng)目的合作，在海外的一些物業(yè)都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都在洽商中?！?/p>

6月初以來(lái)，中國(guó)奧園股價(jià)一直跌跌不休，從9.12港元的高位跌至12月2日的2.02港元，六個(gè)月時(shí)間跌去78%，作為千億銷(xiāo)售規(guī)模的top50房企，市值竟僅剩57億港元，折合人民幣50億元不到。

編輯：艦長(zhǎng)

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