本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納

圖片來源：視覺中國

從揮斥方遒大手筆買地，到如今紛紛拋售香港資產(chǎn)，內(nèi)地房企的投資路徑正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

12月1日，有市場消息稱，中國奧園正計劃出售香港葵涌一棟活化工廈，已進(jìn)入買家商談階段，該消息也得到一位接近奧園的知情人士回應(yīng)，其表示出售目的是“為回籠資金”。據(jù)了解，此次奧園計劃出售的是2019年推出的香港奧創(chuàng)中心，是奧園在香港市場推出的首個項目。

時間倒回半個多月前，11月14日，奧園曾發(fā)布公告表示，正在出讓香港西半山羅便臣道63號、65號、65號A及67號部分現(xiàn)房資產(chǎn)，預(yù)計可獲得9億港元的交易對價。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，除奧園外，近來已有不少內(nèi)地房地產(chǎn)商拋售香港項目，包括佳兆業(yè)、恒大、中海、世茂、海航、高銀等在內(nèi)，其目的多少都有些相似，皆為“套現(xiàn)補充資金流動性”。

曾幾何時，內(nèi)地房企紛紛向往香港市場，“進(jìn)軍香港”是當(dāng)時多數(shù)房企的目標(biāo)，而今，眾多擁有香港物業(yè)的內(nèi)地房企卻接連出售在港項目，以緩解資金流動性。

為了流動性，內(nèi)地房企紛紛拋售香港資產(chǎn)

公開信息顯示，自10月至今，在近兩個月時間內(nèi)，多家內(nèi)地房企出售香港項目，套現(xiàn)超百億港元。

10月19日，原海航集團董事長陳峰名下的香港西半山豪宅天匯45層A室、許家印所屬布力徑10號B洋房等兩處房產(chǎn)，分別被接管出售和向銀行抵押，套現(xiàn)3.1億港元、2.47億港元。

進(jìn)入11月，內(nèi)地房企出售、抵押香港項目的動作變得更頻繁。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，11月9日，世茂集團大股東許榮茂家族將旗下三層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，獲取14.05億港元貸款。11月14日，奧園將港島半山羅便臣道的舊樓項目出售給一位香港投資者，獲利9億港元現(xiàn)金。值得一提的是，該項目是奧園2018年進(jìn)軍香港房地產(chǎn)市場的首個項目。

11月24日，佳兆業(yè)向香港玩具大王蔡志明出售屯門項目，獲利13億港元；11月30日，遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱完成收購佳兆業(yè)位于香港啟德的物業(yè)，代價為79億港元。

有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)透露，“不論海航、恒大，還是佳兆業(yè)和奧園，目前面臨的流動性問題較大，處置香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)多為不得已而為之?！?/p>

除民營企業(yè)外，包括中海在內(nèi)的央企也在通過出手香港項目回流資金。11月26日，中海發(fā)布公告稱擬出售啟德項目30%的權(quán)益，代價總額為13.48億港元。中海在公告中表示，出售是為優(yōu)化對啟德項目的投資回報及分散項目風(fēng)險，并提高集團流動性及為集團產(chǎn)生額外營運資金。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析人士告訴時代財經(jīng)，香港項目在流動性方面更優(yōu)于內(nèi)地資產(chǎn)，大部分本地開發(fā)商也愿意接手這些項目，“現(xiàn)在內(nèi)地房企因為急需資金而縮減香港資產(chǎn)，這為香港本地企業(yè)提供了低價接盤的機會”。

曾大手筆買入地塊，香港開發(fā)商直呼“癲價”

事實上，過去幾年，內(nèi)房企曾是香港土拍市場的“?？汀?。恒隆集團董事長陳啟宗曾直言在香港瘋狂拿地的內(nèi)地開發(fā)商是低估了香港市場，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)也曾形容內(nèi)房企在用“癲價”拿下香港地塊。

統(tǒng)計資料顯示，2015年至2017年期間，香港地政總署共推出46幅住宅地塊，其中16幅被內(nèi)地房企拿下。不同于港資房企，內(nèi)地開發(fā)商拿地都相對激進(jìn)，香港地政總署披露的一份數(shù)據(jù)顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內(nèi)資企業(yè)占一半。

有業(yè)內(nèi)人士分析，內(nèi)地房企大手筆拿地主要出于兩個原因：一是國內(nèi)買家或開發(fā)商資金實力雄厚；二是在香港買地相當(dāng)于在境外市場投資，可以與美元資產(chǎn)掛鉤，是實現(xiàn)資產(chǎn)配置和資產(chǎn)保值的重要方式。

時代財經(jīng)粗略統(tǒng)計，過去幾年，約有十余家內(nèi)地房企在香港拿地，其中不乏恒大、碧桂園、中海、萬科、保利、海航、龍光、世茂、龍湖等知名企業(yè)。而在一眾內(nèi)地開發(fā)商中，尤以海航最激進(jìn)。

2016年至2017年間，海航累計斥資272億港元拿下香港啟德區(qū)的4幅地塊，杠桿率最高達(dá)200%。但隨著海航陷入財務(wù)困境破產(chǎn)之后，這4幅曾經(jīng)豪擲千金奪下的地塊分別被香港財團恒基兆業(yè)（李兆基家族）、會德豐集團（包玉剛家族）接手，海航共套現(xiàn)268.12億港元，較拿地時虧損約4億港元。

除住宅地塊外，已建成的成熟資產(chǎn)也是內(nèi)地開發(fā)商偏愛的投資方向。

2017年1月，旭輝控股以15億港元的價格收購了位于香港赤柱舂磡角道的一個超豪物業(yè)項目，該物業(yè)為位于赤柱舂磡角道44至50號（雙號）及海天徑1號項目，共計5幢洋房，為現(xiàn)樓項目。2018年3月，有外媒報道稱許榮茂聯(lián)合香港女首富朱太，接盤中國國儲能源化工集團手中的長實中環(huán)中心股權(quán)的40%，總價160億港元。

上述地產(chǎn)分析人士向時代財經(jīng)表示，內(nèi)地開發(fā)商與香港開發(fā)商最明顯的差距在于抗風(fēng)險能力。港資企業(yè)經(jīng)歷過早期金融風(fēng)暴之后，更追求保守穩(wěn)健的發(fā)展，在資債負(fù)債率方面大多處于低位水平。內(nèi)地房企比較激進(jìn)，更傾向于高杠桿的開發(fā)模式，一旦資金鏈斷了就會引發(fā)一系列問題。

“前期比較多的內(nèi)地房企涌入香港市場激進(jìn)拿地，確實給本地開發(fā)商帶來挑戰(zhàn)。不過，近年來，內(nèi)地房企由于高杠桿帶來的資金問題開始出售香港物業(yè)，以套現(xiàn)補充現(xiàn)金流，現(xiàn)在的香港市場又轉(zhuǎn)為港資房企主導(dǎo)。”該地產(chǎn)分析人士談到。

對于香港市場中出現(xiàn)的眾多內(nèi)地房企身影，陳啟宗曾于2017年在公開場合表示，內(nèi)地房企在國內(nèi)的龐大業(yè)務(wù)規(guī)模不僅推高了他們的負(fù)債，而且低估了香港市場。

陳啟宗一語成讖，官方數(shù)據(jù)顯示，2017年4月至2018年2月，內(nèi)地房企在香港拍得的土地按價值計占總數(shù)的11%，之前兩年的比例約為50%。不僅拿地頻率減少，內(nèi)地房企開始拋售在港項目，時代財經(jīng)粗略統(tǒng)計，2018年至今，共有6家內(nèi)地房企拋售約13處香港項目，套現(xiàn)近400億港元。

“在未來至少5年，香港的房地產(chǎn)市場還將由本地的房地產(chǎn)商主導(dǎo)?！?018年1月的恒隆集團業(yè)績記者會上，陳啟宗發(fā)出以上言論。