（原標(biāo)題：《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》政策解讀）

一、制定背景

(一)政策背景

黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，去年以來，黨的十九屆五中全會、中央經(jīng)濟工作會議、以及2021年政府工作報告連續(xù)提出要解決好大城市住房突出問題，6月24日出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），明確提出“完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，從國家層面正式確認(rèn)了共有產(chǎn)權(quán)住房是以“三房”為主體的住房保障體系的重要組成部分。《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實施方案（2021-2025年）》要求加快完善以“三房”為主體的住房保障體系?！逗贾轄幃?dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例的行動計劃（2021-2025年）》要求積極推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

(二)目的意義

我市目前住房保障體系在保障制度上以公租房為主、在保障方式上以實物配租和貨幣補貼并舉。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障住房對于堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，彌補杭州住房保障體系缺乏出售類型保障房短板，在住房供給側(cè)形成多層次住房供應(yīng)體系，推進高質(zhì)量發(fā)展共同富裕示范區(qū)建設(shè)具有重要意義。

二、相關(guān)依據(jù)

1．《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)完善住房保障體系工作試點方案的函》（建保函〔2019〕220號）

2．《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）

3．《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實施方案（2021-2025年）》

4．《杭州爭當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例的行動計劃（2021-2025年）》

三、主要內(nèi)容

《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）共四十一條，主要內(nèi)容如下：

（一）明確概念定義

《管理辦法》第一條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房是指由政府提供政策，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，限定面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利，面向符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭供應(yīng)，實行政府與購房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。上述概念定義基本明確了共有產(chǎn)權(quán)保障住房的保障屬性，以及戶籍和非戶籍家庭全覆蓋的保障范圍?！豆芾磙k法》第四條明確購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務(wù)權(quán)益。

（二）明確基本原則及用地保障

《管理辦法》第三條明確堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)和管理實行政府主導(dǎo)、市級統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)的基本原則。第七條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)用地納入本市國有建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃，其用地指標(biāo)按不低于國有建設(shè)用地出讓總量的一定比例單列,用地予以優(yōu)先供應(yīng)。

（三）明確職責(zé)分工

結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)保障住房分級建設(shè)，以區(qū)為主的模式，按照市政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、市級職能部門、區(qū)政府三個層次明確職責(zé)分工:

《管理辦法》第五條明確市政府成立市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策、規(guī)劃和計劃等重大事項的決策和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)指定市屬國有企業(yè)作為市級共有產(chǎn)權(quán)保障住房政府份額的代持機構(gòu)。市住房保障和房產(chǎn)管理部門是共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)和管理工作的行政管理部門，負(fù)責(zé)政策制定、組織實施、監(jiān)督指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)組織實施市級共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理等工作，負(fù)責(zé)會同市發(fā)改、財政等部門擬定共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價格、產(chǎn)權(quán)份額。市住房保障服務(wù)中心負(fù)責(zé)具體實施工作。同時對市規(guī)劃和自然資源部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市發(fā)改部門的職責(zé)進行了明確。區(qū)級層面，各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織實施本行政區(qū)域內(nèi)區(qū)級共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理等工作，負(fù)責(zé)指定1家區(qū)屬國有企業(yè)作為區(qū)級共有產(chǎn)權(quán)保障住房政府份額的代持機構(gòu)。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)具體實施工作。

（四）明確建設(shè)方式

《管理辦法》第九條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房采取劃撥土地集中新建、出讓土地集中新建以及既有房源轉(zhuǎn)用三種籌集方式。劃撥土地集中新建的，市級做地主體和各區(qū)政府作為市、區(qū)兩級共有產(chǎn)權(quán)保障住房的籌建主體，由具有開發(fā)資質(zhì)的國有企業(yè)開發(fā)建設(shè)，土地使用權(quán)劃撥至該國有企業(yè)名下。出讓土地集中新建的，按照“限房價、定份額、競地價”的原則，在宗地出讓方案中限定購房家庭所持份額，明確套型面積、交付時間、銷售方式、銷售基準(zhǔn)價等內(nèi)容，以“競地價”方式公開出讓住宅用地，由土地受讓企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)。既有房源轉(zhuǎn)用的，具備居住條件、位置適宜的政府房源、征收（拆遷）安置房、商品房或其他社會房源，按規(guī)定程序也可轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障住房，具體規(guī)定由市住房保障和房產(chǎn)管理部門會同市財政、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門另行制定。

（五）明確戶型面積

《管理辦法》第十條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計應(yīng)功能布局合理，有效滿足居住需求。既有房源轉(zhuǎn)用的，不受前述套型限制。

（六）明確價格管理

《管理辦法》第十一條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價按同地段、同類型商品住房市場價格合理優(yōu)惠后確定。單套銷售價格按照銷售基準(zhǔn)價及其浮動幅度確定，在售房階段向社會公布。劃撥土地共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購房家庭可根據(jù)支付能力在50%-80%范圍內(nèi)選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，按照單套銷售價格對應(yīng)的不同比例支付購房款。出讓土地共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額為土地出讓時已確定的份額比例，按照單套銷售價格對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例支付購房款。

（七）明確準(zhǔn)入條件

按照戶籍非戶籍全覆蓋、分類確定準(zhǔn)入原則，《管理辦法》第十五條明確在符合限購前提下，戶籍家庭需要滿足：主申請人具有一定年限以上市區(qū)戶籍、購房家庭一定年限內(nèi)在市區(qū)無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規(guī)定的其他條件；非戶籍家庭需要滿足：主申請人持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》、主申請人申請前在市區(qū)累計繳納社?；騻€人所得稅滿一定年限、購房家庭一定年限內(nèi)在市區(qū)無房、單身申請人需年滿30周歲以及市政府規(guī)定的其他條件。購房家庭房產(chǎn)核定的范圍包括：申請家庭（含未成年子女）在市區(qū)已進行不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)、購房合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)、承租的公有住房（福利分房）、已簽訂征收（拆遷）安置協(xié)議未進行不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)，以及批地建房情況等。其中涉及年限的規(guī)定以及房源供應(yīng)方案具體在申請時的受理公告中明確。

（八）明確銷售和申購程序

《管理辦法》第十七條明確了申請預(yù)售、發(fā)布公告、資格審核、配售搖號選房四個步驟的銷售和申購程序。其中資格審核環(huán)節(jié)，明確申請家庭提出申請，經(jīng)審核，按規(guī)則確定配售搖號選房排序名單并進行公告。具體的規(guī)則將在受理公告中明確。配售搖號選房環(huán)節(jié)，明確放棄選房或選房后放棄購房的家庭，自當(dāng)次選房結(jié)束之日起兩年內(nèi)不得申請共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

（九）明確簽訂合同

《管理辦法》第十九條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭應(yīng)與開發(fā)企業(yè)簽訂《共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房合同》，與代持機構(gòu)簽訂《共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用管理協(xié)議》。

（十）明確不動產(chǎn)登記

《管理辦法》第二十一條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭應(yīng)按規(guī)定辦理共有產(chǎn)權(quán)保障住房不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和不動產(chǎn)權(quán)證上記載不動產(chǎn)權(quán)利人，附記共有產(chǎn)權(quán)保障住房、購房家庭份額、政府份額、限制交易年限等內(nèi)容。劃撥和出讓土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，不動產(chǎn)登記土地性質(zhì)分別為劃撥和出讓。

（十一）明確與其他住房保障政策的銜接

《管理辦法》第二十三條明確承租公租房、保障性租賃住房的家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同前騰退原承租的房源；享受公租房租賃補貼、高層次人才租賃補貼、新引進大學(xué)畢業(yè)生租房補貼的家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，自簽訂購房合同次月起停止發(fā)放上述補貼。

（十二）明確增購管理

《管理辦法》第二十五條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可向代持機構(gòu)提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 仍視作享受過共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障。劃撥土地權(quán)利性質(zhì)調(diào)整為出讓，出讓年限為70年，自非稅收入票據(jù)填發(fā)之日起計算。不動產(chǎn)權(quán)證附記“需取得原不動產(chǎn)權(quán)證滿10年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易”。市發(fā)改部門會同市財政、住房保障和房產(chǎn)管理等部門對增購價格進行市場評估，每年公布一次。

（十三）明確回購管理

《管理辦法》第二十六條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭因故需退出保障的，可向代持機構(gòu)提出回購其份額的申請，由代持機構(gòu)進行回購。取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，回購價款為原銷售價款加上按照中國人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率計算的利息，如屆時市場價格低于上述價格的，以市場價格回購；滿5年的，回購價款參照增購價格執(zhí)行。

（十四）明確上市交易限制

《管理辦法》第二十八條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易。代持機構(gòu)在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)后，購房家庭方可向他人轉(zhuǎn)讓。購房家庭按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。轉(zhuǎn)讓后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房, 土地性質(zhì)由劃撥調(diào)整為出讓。

（十五）明確違規(guī)處理制度

《管理辦法》第三十五、三十六條、三十七條分別對違規(guī)使用和違規(guī)申請共有產(chǎn)權(quán)保障住房的行為如何處理進行了規(guī)定，針對違規(guī)使用行為，《管理辦法》第三十五明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭存在違反本辦法第二十四條規(guī)定行為的，代持機構(gòu)可按照《共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用管理協(xié)議》相關(guān)約定，要求其改正并追究其違約責(zé)任。針對違規(guī)申請行為，《管理辦法》第三十六條明確共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭采取隱瞞事實、弄虛作假等手段違規(guī)取得申購資格的，市住房保障和房產(chǎn)管理部門或區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)取消其資格，按照以下規(guī)定處理，并禁止其在10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房：已簽訂購房合同未交付房源的，由開發(fā)企業(yè)與其解除購房合同；已交付房源的，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門或區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通知其限期騰退，由開發(fā)企業(yè)與其解除購房合同；逾期未騰退的，責(zé)令其按違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)時政府份額的增購價格增購政府份額（未公布增購價格的，按同地段商品住房市場評估價執(zhí)行），并就已購份額按上述價格補繳差價款。同時《管理辦法》第三十七條明確購房家庭被責(zé)令增購政府份額的，所購房源需在購房家庭取得原不動產(chǎn)權(quán)證滿15年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易。

四、文件解讀機關(guān)

解讀機關(guān)：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

解讀人： 童麗麗

政策咨詢電話：0571-87987926