題圖｜視覺中國

去泡沫的進(jìn)程逐漸加速，房地產(chǎn)的調(diào)整走向深水區(qū)。

全方位的行業(yè)監(jiān)管和調(diào)控，終結(jié)了房企高負(fù)債、高杠桿的開發(fā)模式，勒住了地產(chǎn)行業(yè)駛向危險邊緣的韁繩，中國版的“雷曼時刻”被化解于無形。

行業(yè)調(diào)整必然帶來陣痛，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，商品房銷售面積1.27萬平方米，同比降21.6%；銷售金額1.24萬億，同比降22.6%；投資開發(fā)增速下滑至7.2%；以及，一批房企倒下。

與此同時，經(jīng)歷刮骨療毒、去腐生肌，更健康的行業(yè)生態(tài)開始萌芽：保持穩(wěn)健增速，回歸民生屬性，服務(wù)居住需求，購房人可以更從容地選擇理想居所。

站在變革的路口，行業(yè)第一次大規(guī)模審視和反思房地產(chǎn)的問題，為什么在這場調(diào)整中，有些房企被淘汰出局，有些房企仍能留在牌桌上？分化是怎樣產(chǎn)生的？

沒有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)

被擠下牌桌的不乏百強(qiáng)甚至TOP級房企，這些曾金光閃閃的房企有著被高速增長所掩蓋的“致命弱點”。

第一， 高杠桿模式擴(kuò)張，融資成本高，現(xiàn)金流緊繃。在過去數(shù)年間，一批房企以極低比例的自有資金，通過借錢拿地借錢開發(fā)的方式，實現(xiàn)了規(guī)模躍升。到2020年，173家房企躋身百億軍團(tuán)，其中千億軍團(tuán)的數(shù)量更擴(kuò)容至43家。為了融資，有些房企不但付出高昂的成本，還玩轉(zhuǎn)“財技”將各類金融杠桿用到巔峰，有的甚至動用了民間借貸。

高杠桿帶來了規(guī)模擴(kuò)張，但也埋下了現(xiàn)金流緊繃的危機(jī)。

據(jù)統(tǒng)計，中國房企負(fù)債水平普遍偏高，《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，上市房企的凈負(fù)債率均值達(dá)95.07%。在這種情況下，盡管房企也意識到風(fēng)險，但是十個鍋九個蓋，騎虎難下之勢已成，再遭遇疫情、調(diào)控打擊，債務(wù)壓力一觸即發(fā)。

第二，盲目多元化，資金過度沉淀，消耗主業(yè)利潤。2010年以來，房企試圖尋找第二增長曲線，對多元化布局進(jìn)行了諸多探索，闖進(jìn)了全新的細(xì)分賽道，比如文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓、聯(lián)合辦公、物流地產(chǎn)等等，有的企業(yè)甚至完全跨界進(jìn)入了新能源汽車、快消品、文化影視、農(nóng)業(yè)等新行業(yè)。

其結(jié)果卻難言樂觀，大多數(shù)房企并沒有找到足以媲美主業(yè)的新大陸。

數(shù)據(jù)顯示，目前房企的開發(fā)業(yè)務(wù)平均占比依舊高于80%。對容錯能力強(qiáng)的房企來說，小規(guī)模的試水不會傷及元氣，但一些風(fēng)格激進(jìn)的房企卻過于押注新賽道，使得無法產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)沉淀了大量資金，降低了企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

第三，管理粗放，三費占比高，產(chǎn)品品控不足。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)感慨，地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是太過關(guān)心政策和經(jīng)濟(jì)形勢，對企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)品和管理等卻關(guān)注太少。

在高速增長20年，房企占據(jù)著土地紅利和金融紅利，能拿到地、能借到錢就能賣出房，但在現(xiàn)階段，粗放式的管理卻會直接影響成本和銷售，擠壓要命的利潤空間。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，在TOP50上市房企中，三費費用率最低與最高房企之間相差了4倍多，有16家房企三費費用率超過10%，2家房企三費費用率超過15%，內(nèi)部管控亮起“紅燈”。

與此同時，對地段、產(chǎn)品、戶型、景觀、物管缺乏足夠研究的“速成樓盤”則被購房人用腳投票——沒有銷售回款，必然帶來現(xiàn)金流的枯竭。

留在牌桌上的房企，都是全能選手

根基不穩(wěn)的房企終被雨打風(fēng)吹去，而對于經(jīng)營穩(wěn)健、資金充裕的房企，這個行業(yè)仍然機(jī)會很多。

中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，萬科、碧桂園、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展分列拿地金額前四名，分別為1304億、1129億、1083億和1082億元。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

另據(jù)統(tǒng)計，在20城的第二輪集中供地中，中海地產(chǎn)拿地金額超600億元，拿地城市達(dá)12個；民企碧桂園也保持著正常的投資節(jié)奏，7-8月的權(quán)益拿地金額近400億，前8月投銷比為31.8%，接近歷年平均投資力度。

市場的分化表明，2022年的房地產(chǎn)格局正在加速重塑，能夠穿越黑暗走入黎明的企業(yè)無一不是具備戰(zhàn)略、財務(wù)、產(chǎn)品、管理等多維實力的綜合型選手。

第一，敏捷的戰(zhàn)略能力，面對商機(jī)能出手，面對危機(jī)有預(yù)警。當(dāng)很多房企還沉浸在過去的成功中，做著調(diào)控放松的美夢，賭地產(chǎn)行業(yè)大而不能倒的時候，頭部房企已經(jīng)有了危機(jī)意識且積極作為。 碧桂園早在2018年就提出了“提質(zhì)控速，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，主動降低發(fā)展速度，將更多資源放到內(nèi)部管控上；在今年的中期業(yè)績會上，莫斌給碧桂園定出了三條發(fā)展策略，一是堅持拿地越來越精準(zhǔn)，二是財務(wù)管理越來越穩(wěn)健，三是提升全周期綜合競爭力。 另一家龍頭企業(yè)萬科則早于2014年就提出“白銀時代論”，2018年又喊出“活下去”，更在今年提出“節(jié)衣縮食”打造“戰(zhàn)時氛圍”，這些當(dāng)時被視為作秀、視為帶節(jié)奏的表述如今看來卻正確無比。 第二，有底線思維，重視造血能力，向經(jīng)營要利潤。只講規(guī)模不講效益，這一商業(yè)奇觀一度在房地產(chǎn)行業(yè)大行其道。彼時，馬太效應(yīng)凸顯，在強(qiáng)者恒強(qiáng)贏家通吃的時局中，一批房企爭相追逐銷售目標(biāo)，對造血能力重視不足。來到房地產(chǎn)下半場，回款率、現(xiàn)金流、凈利潤等經(jīng)營指標(biāo)成為房企闖關(guān)的通行證。 以中海地產(chǎn)為例，憑借標(biāo)桿性的經(jīng)營能力，中海地產(chǎn)已連續(xù)十多年坐穩(wěn)“利潤王”寶座，2018年至2020年，中海地產(chǎn)的凈利潤率分別為27.3%、26.86%和25.27%，而同期的百強(qiáng)房企凈利潤率均值約為12%。 民營房企碧桂園是另一則例證，碧桂園已連續(xù)5年保持權(quán)益回款率超出90%，在今年上半年，又實現(xiàn)2727.9億元的權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠，權(quán)益回款率達(dá)90%。此外，其凈利潤連年提高，2021中期實現(xiàn)凈利潤224.2億元。 第三， 穩(wěn)健的財務(wù)，控制負(fù)債率、保證償債能力。為防范房企債務(wù)風(fēng)險，監(jiān)管層給出了三道紅線限制有息負(fù)債的增長：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；凈負(fù)債率不超過100%；現(xiàn)金短債比不小于1。政策實施一年多，“綠黃橙”成為評判房企的新標(biāo)準(zhǔn)。 實際上，因為具備較為健康和留有彈性的財務(wù)結(jié)構(gòu)，一批房企很快就適應(yīng)了這一監(jiān)管要求。碧桂園自2018年起就開始有效控制杠桿率水平，已連續(xù)多年保持凈負(fù)債率指標(biāo)在70%以下，到2020年碧桂園凈負(fù)債率僅為55.6%，而同期百強(qiáng)房企這一指標(biāo)的均值為94.6%。華潤置地更是于政策出臺之初便位列綠檔，到2021年中期，其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，凈負(fù)債率37.4%，現(xiàn)金短債比2.27，全部為綠。 因此，三道紅線對一些高杠桿房企來說是泰山壓頂，而對另一些房企而言卻是水波不興。 第四，可靠的產(chǎn)品力，以購房人為中心，堅持打磨產(chǎn)品。從銷售數(shù)字看，2021年前10月，碧桂園、萬科、融創(chuàng)和保利分列銷售業(yè)績前四名，總額達(dá)2.17萬億元，其中碧桂園實現(xiàn)銷售額6761億元。在房地產(chǎn)市場整體降溫的大背景下，這些房企仍然實現(xiàn)了較為穩(wěn)健的增長，背后的“產(chǎn)品力”居功至偉。

在房地產(chǎn)回歸居住屬性后，新的市場規(guī)則也生效了：只有好房子，才能不愁賣。做好房，是房企新階段的競爭焦點所在，而“好房”的內(nèi)涵至少有兩層，一是好的硬件空間，二是好的軟性服務(wù)，這也是的碧桂園穩(wěn)健發(fā)展的秘訣。

近年來，碧桂園一直不斷迭代產(chǎn)品，根據(jù)450萬戶業(yè)主居住需求的跟蹤調(diào)研，從健康、科技、美學(xué)、智能、人文等多個方面進(jìn)行投入；與此同時，坐擁最大的物管，碧桂園還發(fā)布了“家園服務(wù)體系”，聯(lián)動旗下資源服務(wù)業(yè)主。

此外，融創(chuàng)、大悅城等多家房企也指出，產(chǎn)品力將是企業(yè)未來重點增強(qiáng)的核心競爭力。

劣幣出清，房地產(chǎn)行業(yè)或迎來破曉

寒冬之后，整個房地產(chǎn)行業(yè)將沖破黎明前的黑暗，迎來破曉新生。

萬科董事會主席郁亮在交流會上用16字做了概括“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會”。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)，也對行業(yè)未來表達(dá)了肯定的看法。

10月21日，中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，共同維護(hù)好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

10月25日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月10日，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增加1013億元。

11月19日，央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，提出“目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

申萬宏源分析認(rèn)為，高層發(fā)聲表明政府有意維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，資金端已逐步出現(xiàn)寬松跡象，行業(yè)調(diào)控政策正?；迯?fù)開啟，同時考慮到目前行業(yè)加速出清后的格局優(yōu)化，維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級。

如果說政策支持是房地產(chǎn)的定心丸，那么市場需求則是房地產(chǎn)的生命源。

第一，人口流動帶來新房需求。雖然中國城鎮(zhèn)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.09，總量基本平衡，但是由于人口向重點都市圈流動、向區(qū)域中心城市流動，這些人口在保有原有房屋的基礎(chǔ)上仍有新增購房的需求，尤其在人口凈流入城市，優(yōu)質(zhì)住房仍有短缺局面。 第二，時光流轉(zhuǎn)催生換房需求。一方面，由于多年前購置的房子已經(jīng)成為老破小，一些家庭需要通過換房改善居??；另一方面，隨著二胎、三胎的放開，小家庭變成“三代同堂”的大家庭，進(jìn)而需要對房屋的面積和品質(zhì)進(jìn)行升級。

中金研究部預(yù)測，在經(jīng)歷過去3年的高位平臺期后（年均約1400萬套），中國城鎮(zhèn)居民的新房合理需求中樞雖然進(jìn)入下行周期，但未來10年每年仍有1000萬套上下的需求量，這意味著整個行業(yè)的蛋糕仍然可觀。

跟“住房短缺”時代說再見，向“品質(zhì)居住”的時代進(jìn)階，在這一新驅(qū)動力下，中國房地產(chǎn)企業(yè)還將大有可為。與此同時，城市更新、物業(yè)管理、房屋租賃、地產(chǎn)科技等賽道也有望成為新藍(lán)海。

靜水流深。先破而后立，在高質(zhì)量發(fā)展的新時代，房地產(chǎn)企業(yè)要賺取合理的資產(chǎn)回報，就必須做到從拿地到交付后的全流程精細(xì)化運營，像制造業(yè)一樣。

對于購房人來說，房地產(chǎn)早該如此，也本應(yīng)如此。