本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納

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年末土拍大幕拉起，11月25日，深圳迎來今年的第三批住宅用地集中供應(yīng)。

據(jù)土地出讓公告，此次共有11宗住宅用地出讓，其中南山區(qū)2宗（含前海地塊）、福田區(qū)1宗、寶安區(qū)2宗、龍崗區(qū)2宗、坪山區(qū)1宗、光明區(qū)3宗，合計出讓土地面積約38.07萬平方米，起拍金額為351.99億元。

此前，在第二批土地集中供應(yīng)時，深圳調(diào)整了土拍規(guī)則，包括商品房限價下調(diào)、確定拍至封頂價后搖號、溢價率調(diào)整至15%、嚴(yán)審購地資金來源、限制企業(yè)馬甲和購買量、取消“競自持”規(guī)定等。

據(jù)時代財經(jīng)現(xiàn)場了解，此次出讓的11宗地塊共引來23家房企參與競爭，既有國企，也有民營企業(yè)，更不乏外地房企。

下午兩點半，在土拍正式開始前，已有7宗地塊以底價成交，分別是南山區(qū)招商街道K103-0016地塊、福田區(qū)皇崗路B106-0065地塊、寶安區(qū)新安街道A004-0175地塊、寶安區(qū)松崗街道A407-120地塊、龍崗區(qū)園山街道G01063-0264地塊、坪山區(qū)坑梓街道G14301-0115地塊、光明區(qū)新湖街道A641-0029地塊，合計成交金額約242.67億元。

（開拍前已底價成交的7宗地塊 時代財經(jīng)/攝）

7宗在開拍前以底價成交的地塊中，有5宗地塊被深圳地鐵集團(tuán)拿下，總成交價178.51億元，分別位于南山區(qū)招商街道、寶安區(qū)松崗街道、龍崗區(qū)園山街道、坪山區(qū)坑梓街道、光明區(qū)新湖街道，其中，南山區(qū)的地塊掛牌起始價87.02億元，商品房最高毛坯均價為96100元每平方米，為本輪土拍中毛坯均價最高的靚地。

其余2宗位于寶安區(qū)新安街道和福田區(qū)皇崗路的地塊，則分別被深圳市鴻榮源(控股)集團(tuán)有限公司和深圳市深港科技創(chuàng)新合作區(qū)發(fā)展有限公司拿下，成交價分別為30.94億元和33.22億元。

值得注意的是，鴻榮源作為深圳本地房企，專注城市更新版塊，甚少參與招拍掛市場，這次久違回歸，拿下寶安地塊，讓不少業(yè)內(nèi)人士感到吃驚。此外，據(jù)天眼查顯示，深圳科創(chuàng)則為國企背景，大股東包括深圳市投資控股有限公司、深業(yè)集團(tuán)有限公司、深圳市福田控股有限公司，各持股65%、25%、10%。

4宗地全部封頂，拿地全憑運氣，3.5小時吸金125.7億

下午三點，土拍準(zhǔn)時開始，主持人在臺上朗讀競拍規(guī)則，臺下坐著的人群中，部分手握號碼牌，神情肅穆；部分抱著手機(jī)電腦，對現(xiàn)場情況做著實時記錄。

現(xiàn)場不少業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)表示，“只有4塊地，應(yīng)該很快就可以結(jié)束拍賣。”但令人意想不到的是，僅4宗地塊竟會耗時3.5小時。

據(jù)時代財經(jīng)現(xiàn)場了解，參與競拍的房企不少于20家，由于大家對心儀的地塊勢在必得，所以4宗地塊全部觸頂最高限制地價和最高競拍無償配建面積，并啟動“搖號”機(jī)制。

以前，深圳土拍崇尚“價高者得”，因而出現(xiàn)多個“地王”；現(xiàn)在，深圳土拍采用搖號制度，隨機(jī)性增大，土拍反倒成了“拼運氣”的活動。

在這場土拍中，受關(guān)注度最高的是位于前海的T201-0168地塊，也是競拍時間最長的一宗地。今年9月，前海深港現(xiàn)代服務(wù)合作區(qū)擴(kuò)容，由原來的14.92平方公里擴(kuò)至120.56平方公里，面積幾乎翻了10倍。但該片區(qū)內(nèi)住宅項目較少，未來需求旺盛，房企利潤空間較大，一旦有機(jī)會進(jìn)入前海片區(qū)，很多房企都會為此奮力一搏。

前海地塊在經(jīng)過40余分鐘的競拍之后，進(jìn)入搖號階段。時代財經(jīng)了解到，參與前海地塊搖號的房企包括中海、招商、華潤、鹽田人才安居+深業(yè)聯(lián)合體。

最終，通過現(xiàn)場公證搖號，前海地塊由深圳市鹽田人才安居有限公司+深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合以86.65億元、配建5.7萬平方米無償配建面積的代價拿下。在主持人宣布最終搖號結(jié)果時，人才安居和深業(yè)的競拍代表們紛紛起立歡呼，為今天的戰(zhàn)績喝彩。

（鹽田人才安居和深業(yè)競拍代表起立歡呼 時代財經(jīng)/攝）

另一宗受熱捧的地塊位于龍崗寶龍街道，編號G02315-0026，該地塊共引來14家房企參與，地塊為人才房用地，在開拍后短短一分鐘就進(jìn)入到搖號環(huán)節(jié)，參與競拍的14家房企全部同意進(jìn)入搖號階段，于是在搖號協(xié)議簽訂處，房企代表們排起了長隊，場面十分震撼。

（房企代表排隊簽訂搖號協(xié)議 時代財經(jīng)/攝）

經(jīng)過最終的公證搖號后，龍崗地塊被星河以5.57億元成交價競得，這宗地塊也是本次土拍中第二宗由民營房企競得的地塊。在主持人公布搖號結(jié)果時，星河的代表們?nèi)科鹆⒐恼茪g呼。

（星河代表鼓掌慶祝 時代財經(jīng)/攝）

此外，深業(yè)還搖得了光明新湖A641-0030地塊，成交價17.27億元，在4宗搖號地塊中幸運地中得兩員，深物業(yè)則搖中光明玉塘A606-0258，成交價16.21億元。

最終，經(jīng)過3個半小時的競拍+搖號，深圳第三批集中出讓的11宗住宅用地全部成功出讓，最終吸金368億元，加上此前兩次集中供地，今年深圳拍地共計收金約963.57億元。在本次成功拿下地塊的房企中，僅鴻榮源和星河地產(chǎn)為民營企業(yè)，其余房企均為地產(chǎn)國企，其中深圳地鐵集團(tuán)豪奪5宗地、深業(yè)集團(tuán)拿下2塊靚地。

龍頭房企陪跑，國企成最大贏家

近期房企接連暴雷的情況下，不少城市的土拍失去了以往的熱度，相較之下深圳的競爭依舊激烈，可見房企對于深圳市場的信心依然很大。另一方面也說明，在如今的行業(yè)形勢下，擁有充足資金的企業(yè)仍然不少，在資金鏈和負(fù)債情況上均為健康穩(wěn)健。

對比第二批集中出讓的22宗地塊，此次深圳第三批集中供地僅上期一半，但在地理位置、出讓價格上都要比上期更加優(yōu)越，因此吸引了23家房企競拍。

時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在這些房企當(dāng)中，大部分的總部都位于深圳，并且央企國企的占比接近八成，包括天健地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、保利、安居集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、中國金茂、深鐵集團(tuán)、深物業(yè)、深振業(yè)等等。

前兩次集中供地中常見的佳兆業(yè)、龍光等民營房企，也并未出現(xiàn)在此次的土拍現(xiàn)場。時代財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年的三次集中供地成交名單中，央企國企的占比同樣十分龐大，在出讓的39宗地塊中一共競得29宗。

此次第三批集中供地中，龍頭房企如招商蛇口、華潤置地等并沒有收獲地塊，尤其招商蛇口參與了競拍的4宗地塊，且均進(jìn)入搖號階段，卻顆粒無收，只能說運氣不當(dāng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳第三批集中供地體現(xiàn)了政府穩(wěn)地價穩(wěn)房價的導(dǎo)向，各類土地限制了價格，某種程度上有助于形成更好的拿地預(yù)期和穩(wěn)房價預(yù)期?！皬耐恋卦黾庸?yīng)和低價穩(wěn)定兩個角度上看，繼續(xù)促進(jìn)了深圳房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

同時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，此次深圳土拍并沒有出現(xiàn)其他城市大幅度降低拿地門檻，一方面，說明深圳土地價值被各方認(rèn)可；另一方面深圳要在長效機(jī)制的堅守上做出表率，不能因為一時的回落就向舊模式妥協(xié)，給市場傳達(dá)托底房價、依賴地產(chǎn)的信號。