（原標(biāo)題：瘋狂！美國樓市突然告急，什么情況？全國房子只夠賣2.4個月，次貸危機(jī)再次逼近？美聯(lián)儲催生"搶房潮"）

美聯(lián)儲的貨幣狂潮，愈演愈烈。

繼美股、比特幣、原油大漲之后，美國樓市也瘋了。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，美國成屋銷售價(jià)格中值較2020年同期上漲13.1%，至35.39萬美元，再度創(chuàng)出歷史新高。

價(jià)格持續(xù)飆漲的同時(shí)，美國正在上演一場“搶房潮”，房屋銷售的速度也刷新紀(jì)錄，導(dǎo)致美國樓市庫存即將告急，按照目前的銷售速度，全美國的房屋供應(yīng)量僅夠銷售2.4個月。

背后的導(dǎo)火索或許與美聯(lián)儲的史詩級放水有關(guān)，自新冠疫情爆發(fā)以來，美聯(lián)儲的貨幣寬松政策最為激進(jìn)，基準(zhǔn)利率持續(xù)下調(diào)至接近零的水平，并開啟了“無限量”資產(chǎn)購買，截止2021年10月底，美聯(lián)儲已累計(jì)擴(kuò)表超過4萬億美元。

如此火爆的美國樓市，會否將再一次重演2008年的次貸危機(jī)？

瘋狂的美國樓市

美聯(lián)儲“水漫金山”，美國樓市牛市不止。

2021年的美國樓市，有望成為近十五年來最火爆的一年。當(dāng)?shù)貢r(shí)間周一，全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，美國成屋銷售環(huán)比增長0.8%，為1月以來的最高增幅；當(dāng)月的房價(jià)中值較2020年同期上漲13.1%，至35.39萬美元，再度創(chuàng)出歷史新高。

華爾街日報(bào)報(bào)道稱，自疫情開始以來，超低的貸款利率刺激了美國居民的購房需求，與此同時(shí)，市場上的房屋數(shù)量一直非常緊缺，剛剛掛牌出售的新房很快就會被搶購一空。

如此火爆的銷售，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月超過了市場預(yù)期。美國知名線上房地產(chǎn)公司Zillow最新發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，從2021年10月至明年1月的三個月內(nèi)，美國房價(jià)將繼續(xù)增長3.8%，到2021年底，美國整體房價(jià)將比2020年底上漲19.5%；預(yù)計(jì)2021年美國房屋銷售量將達(dá)到612萬套，較2020年增長8.5%。

另外，高盛對美國樓市的預(yù)期也非常樂觀，其預(yù)測，到2022年底，美國房價(jià)將繼續(xù)上漲16%。綜合美國各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的未來12個月樓市預(yù)測，美國樓市在2022年上漲動力依然強(qiáng)勁， 2022年美國的房地產(chǎn)市場或?qū)⒊蔀橛惺芬詠碜顭岬囊荒辍?/p>

美國房價(jià)火爆的另一個維度是，樓市庫存即將告急。在房價(jià)快速上漲的背景下，美國買家的熱情空前，迫使許多買家加入搶房大戰(zhàn)，導(dǎo)致美國市場的房屋庫存持續(xù)下降。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截止10月底，全美有125萬套住房待售，相比9月下降了0.8%，比2020年同期大幅下降12%，按照目前的銷售速度，美國市場上的房屋供應(yīng)量僅夠銷售2.4個月。

由于樓市需求強(qiáng)勁，美國的建筑活動有所增加，但房屋建筑商正面臨材料延誤、勞動力短缺、成本上漲等壓力，新建房屋積極性并不高。美國商務(wù)部上周表示，10月份房屋開工率較9月份下降0.7%，而可作為未來房屋建設(shè)風(fēng)向標(biāo)的住宅開發(fā)許可增加了4%。

美國正在上演一場“搶房潮”，房屋銷售的速度已經(jīng)創(chuàng)出新高，平均一套房從掛牌到出售的時(shí)間為17天。在價(jià)格較低的地方，市場競爭尤其激烈，大量買家直接現(xiàn)金全額搶購。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會表示，今年10月份房屋銷售中約24%是以現(xiàn)金購買的，高于上年同期的19%，而首次購房者的比例從一年前的32%降至29%。

值得注意的是，除了個人購房者外，美國機(jī)構(gòu)也參與到了這場“搶房大戰(zhàn)”之中，進(jìn)一步推高了美國房價(jià)。今年6月，黑石集團(tuán)宣布以60億美元的價(jià)格購買一家擁有17000套房產(chǎn)的住房運(yùn)營商，進(jìn)一步進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。

美國房價(jià)為何瘋漲？

這個問題的答案，自然離不開美聯(lián)儲，撒錢太多，大量資金流入美國樓市。

自新冠疫情爆發(fā)以來，各國央行紛紛出臺了貨幣寬松政策，以刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲最為激進(jìn)。2020年3月3日，宣布降息50個基點(diǎn)，短短10天后再下調(diào)100個點(diǎn)，將基準(zhǔn)利率下調(diào)到0.25%，超額準(zhǔn)備金利率下調(diào)至0.1%。

隨后，美聯(lián)儲更是開啟了“無限量”資產(chǎn)購買，以空前的規(guī)模和速度購買了美國國債和MBS。從美聯(lián)儲宣布“無限量”擴(kuò)表至2021年10月底，已累計(jì)擴(kuò)表超過4萬億美元，資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模達(dá)到疫前的兩倍多。

美聯(lián)儲如此兇猛的放水之下，美國30年期抵押貸款利率一度跌至3%以下的歷史最低水平。與此同時(shí)，特朗普政府、拜登政府先后多次向美國家庭直接派發(fā)現(xiàn)金，部分美國人領(lǐng)到的疫情補(bǔ)助甚至超過了正常工作的收入，美國居民手頭的現(xiàn)金非常充裕，從而催生了一大批買家涌入美國樓市。

如此火爆的美國樓市，和瘋狂的貸款買房熱情，不禁令人聯(lián)想到2008年美國次貸危機(jī)前夕的場景，那這一次是否會重演危機(jī)？

對于樓市危機(jī)，美國機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)仍相對樂觀。盡管高盛多次警示美國房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但大部分機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房價(jià)沒有失控，不會重演次貸危機(jī)。

華爾街分析機(jī)構(gòu)表示，與上一輪美國樓市泡沫相比，本輪“房產(chǎn)熱”更穩(wěn)定，尚未對金融系統(tǒng)構(gòu)成的巨大風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，目前美國的購房門檻更高，對于還沒有房產(chǎn)的購房者而言，購買首套住房的難度更大。

回顧2008年次貸危機(jī)前夜，美國全民炒房，甚至一文不名的美國人也能通過低息貸款買房，而如今，美國購房者的信用評級要求更高，購房的首付款比例也較高。

美國這一輪“房產(chǎn)熱”，最大的贏家顯然是手握多套房產(chǎn)的人。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic估計(jì)，2020-2021年，持有房產(chǎn)的人群累計(jì)增值或超過3.1萬億美元，由于抵押貸款利率處于紀(jì)錄低位，他們通過抵押貸款從銀行再融資，進(jìn)行在投資，或翻新房屋，或購買度假屋。

因此，華爾街的主流結(jié)論是，這一輪房價(jià)暴漲只會加大貧富差距，并不會帶來樓市失控危機(jī)，美國樓市不太可能出現(xiàn)大規(guī)模拋售和價(jià)格暴跌。

美聯(lián)儲何時(shí)動手？

很顯然，未來美國房價(jià)走勢的決定性因素仍然掌握在美聯(lián)儲手中，其中利率是最關(guān)鍵的因素之一。

對于當(dāng)前的房價(jià)，美聯(lián)儲的態(tài)度是，盡管美國房價(jià)如此迅速且廣泛地上漲，但目前幾乎沒有跡象表明，房地產(chǎn)高杠桿投資活動在惡化。

11月22日晚間，美國總統(tǒng)拜登宣布，再次提名杰羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 連任美聯(lián)儲主席。意味著，未來一段時(shí)間內(nèi)，美聯(lián)儲的貨幣政策將延續(xù)鮑威爾的定調(diào)。

市場預(yù)期，鮑威爾的連任可能有助于保持美國房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱度，較低利率或?qū)⒕S持更長時(shí)間，將進(jìn)一步利好房價(jià)。

美聯(lián)儲何時(shí)加息，顯得最為關(guān)鍵。在最近一次的表態(tài)中，鮑威爾表示，通脹仍然是“暫時(shí)的”，因?yàn)槟壳暗耐浉咂螅饕€是體現(xiàn)為一些暫時(shí)性的因素。并強(qiáng)調(diào)，在加息時(shí)間方面聯(lián)儲“可以有耐心”，現(xiàn)在還不是加息的時(shí)候。

但華爾街機(jī)構(gòu)對美聯(lián)儲加息的預(yù)期卻在提前，高盛在2022年全球經(jīng)濟(jì)展望中，將美聯(lián)儲加息的預(yù)測提前一年至2022年7月，預(yù)計(jì)當(dāng)縮減結(jié)束時(shí)，核心PCE通脹率將保持在3%以上，核心CPI通脹率將保持在4%以上，將促使政策從“縮減”無縫過度到“加息”。然后在2022年11月進(jìn)行第二次加息，此后每年兩次加息。

但高盛更擔(dān)憂的是，通脹上行可能導(dǎo)致全球央行執(zhí)行更加激進(jìn)的縮減政策，尤其是美聯(lián)儲。

無獨(dú)有偶，另一家華爾街巨頭——摩根士丹利在2022年度投資展望中表示，投資者明年要遠(yuǎn)離美國(USA)股票和債券，貨幣政策的支持減弱和高估值將在2022年阻礙美國資產(chǎn)的進(jìn)一步上漲。

但，摩根士丹利對美聯(lián)儲加息的預(yù)期更謹(jǐn)慎一下，預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(Fed)將在2022年年中結(jié)束縮減資產(chǎn)購買(QE)，預(yù)計(jì)將在2023年加息。