本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納

圖片來源：視覺中國

捂盤近600天，深圳網(wǎng)紅樓盤海德園終于坐不住了。

11月22日深夜，價格與二手房倒掛數(shù)百萬的深圳福田安托山片區(qū)項目海德園公布了意向登記客戶認籌名單，181套住宅共引來504批次客戶，凍結(jié)資金13.1億元，中簽率為35.9%。

入圍海德園的購房者除了身家不菲外，他們還有一個共同點，就是社保積分均在62.2分及以上，這個分數(shù)刷新了深圳今年的新盤認籌分數(shù)。而上個月日光的“超級網(wǎng)紅盤”深業(yè)中城入圍積分也不過61.9分，海德園略高0.3分，相當于三個月的社保繳納。

按照深圳目前的積分計算方式，要達到62.2分難度不小，大致有兩種類型：一類是“夫妻雙方均滿足十年內(nèi)無房且無房產(chǎn)交易、深圳戶口的基本要求，有未成年子女，并且雙方各連續(xù)不間斷繳納3年社保”；另一類是“夫妻雙方同為深圳戶口、近5-10年內(nèi)無房但有房產(chǎn)交易，有未成年子女，且夫妻雙方各連續(xù)不間斷繳納7年以上社?！?。

有網(wǎng)友表示：“在深圳買房，只要同時滿足深戶、已婚、有未成年小孩，上車的機會就大很多”。

根據(jù)海德園項目銷售方案，11月24日將進行公證搖號、26日進行線上選房，從目前接近三倍的認籌數(shù)來看，海德園極大概率會清盤。

開發(fā)商捂盤近600天，卻等來倒掛出售

2020年初，海德園曾傳出有入市計劃，但直到2021年底，項目B區(qū)才獲批預售，延期近600天。此次海德園推出181套建面約121-296平方米的住宅，均價約12.6萬元/平方米，總價約1385萬元—4260萬元/套。

時代財經(jīng)實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前海德園B區(qū)已封頂，正在裝設外立面，但項目并沒有開設營銷中心。在附近中介門店工作多年的曹光（化名）告訴時代財經(jīng)：“海德園的開發(fā)商比較低調(diào)，項目從動工到現(xiàn)在，開發(fā)商的人基本沒怎么出現(xiàn)過，倒是來看（項目）的人比較多?！?/p>

天眼查顯示，海德園的開發(fā)商為深圳市新潤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金為6000萬元，成立于2005年，背后的實際控制人是肖永堅。時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，肖永堅的關聯(lián)企業(yè)有9家，涉及行業(yè)較多，其旗下的新潤園房地產(chǎn)與餐飲椰子雞品牌潤園四季頗為相似，而肖永堅手中確實有一家餐飲公司，名為深圳鵬灣大酒樓有限公司，但并未發(fā)現(xiàn)與潤園四季有何關聯(lián)。

海德園已封頂，時代財經(jīng)/攝

曹光告訴時代財經(jīng)，海德園從去年4月開始就傳出入市消息，關注的人特別多，自己平時除了帶看周邊二手房的工作，大部分時間是給來看海德園的購房者講解項目，最多的時候一天可以接待5批客戶，大家就站在海德園工地旁聊。

“很多人來看，都問怎么沒有營銷中心，其實我也不太清楚原因。”曹光表示，雖然自己并不是海德園的銷售，但通過每天的講解，自己對于這個項目已經(jīng)非常了解。

同時，曹光向時代財經(jīng)表示，海德園最大的優(yōu)勢在于價格。根據(jù)深圳二手房指導價，安托山片區(qū)的指導價基本處于13.1萬元/平方米，因此海德園12.6萬元/平方米的均價極具吸引力?！敖衲?月，鄰近的萬科臻山府成交了一套200多平方米的大戶型，單價20萬元/平方米，總價接近5000萬元，所以能買到海德園的客戶都是賺的?！辈芄馊缡钦f。

35歲的王靜在一家互聯(lián)網(wǎng)公司做運營工作，在認籌海德園之前，她曾入圍過華潤城潤璽一期，遺憾的是搖號拿到1300多號，最后并沒有進到選房大廳。這一次海德園開盤，她關注了很久，并表示一定要買到。

“我的目標很明確，就是要買（總價）一千多萬、有升值空間的房子（投資），所以并不是所有房子我都會看，我覺得大家都追的網(wǎng)紅盤更有投資的價值?！蓖蹯o表示，如果這一次搖號又拿到比較靠后的號碼，下一次看到合適的項目不知道要等到什么時候。

事實上，在深圳，開發(fā)商捂盤惜售的情況頗為普遍，比如盛璟潤府和榕江壹號院，捂盤時間超過10年，相比之下海德園也才不到2年。

有業(yè)內(nèi)分析人士談到：“海德園遲遲不入市可能跟利潤有關。2018年以前房企拿地成本較高，房企捂盤可能會帶來更大的利益，但現(xiàn)在市場環(huán)境變了，整個行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢，房企到了不得不入市的節(jié)點，越往后拖可能利潤更低。”

不過，對于海德園的去化情況，該分析人士表示看好，安托山近來少有新房入市，加上周邊環(huán)境好，教育資源、商業(yè)配套、交通等都很完善，自然會吸引大批客戶。

有樓盤日光，有的去化僅3成，深圳樓市上演冰與火

無論從價格、地理位置和項目定位來看，海德園都有望成為11月深圳的第二個日光盤。此前，海德園“鄰居”深鐵懿府也曾實現(xiàn)日光，為本月第一個去化100%的項目。

11月14日，位于南山安托山片區(qū)的深鐵懿府推出二期產(chǎn)品，648套住宅招攬1260批客戶參與認籌，凍結(jié)資金約25.2億元，開盤當天所有房源即售罄。

時代財經(jīng)粗略統(tǒng)計，11月以來，深圳共有16個新盤入市，位置遍布福田、南山、羅湖、龍崗、坪山等地，其中，不乏均價10萬+/平方米的千萬豪宅，也有很多價格低、面積小的剛需“上車盤”。僅11月23日當天，就有包括深鐵瑞城、中泰印邸、合正方洲在內(nèi)三個住宅項目取得預售證，共計1993套房源計劃入市。

雖然上新數(shù)量多，且有臨海攬山、深鐵懿府等網(wǎng)紅項目，但整體的銷售情況并不理想。公開數(shù)據(jù)顯示，進入11月份，開盤當天售罄的項目僅深鐵懿府一個，臨海攬山開盤首日去化為64.9%，其余大部分樓盤去化僅3成。貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至21日，深圳新房住宅共網(wǎng)簽4404套。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，銷量不佳的項目普遍認籌慘淡。位于羅湖翠竹片區(qū)的京基水貝城市廣場推出的441套住宅僅有86批次認籌，羅湖蓮塘片區(qū)的東海富匯豪庭911套住宅僅51批意向客戶進行誠意登記，中簽率高達1786%，而福田沙頭片區(qū)的富通上舍，65套住宅只有8人參與。

有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)透露，“隨著深圳一二手房價格差縮小，打新的紅利也越來越小，購房者將愈發(fā)理性。”時代財經(jīng)了解到，近來入市的新盤中，部分價格已經(jīng)超過同片區(qū)的二手房指導價，甚至有新房價格已經(jīng)追平周邊次新房的實際成交價。

富通上舍的均價就達到了11.4萬元/平方米，而鄰近的國都高爾夫花園二手房指導價6.4萬元/平方米，君臨天下二手房指導價8.4萬元/平方米，其中，君臨天下是2014年建成的次新小區(qū)。與周邊二手房對比，富通上舍并無價格優(yōu)勢。

“目前君臨天下有一套中間樓層的房源在售，92平方米的4房報價990萬元，折合單價約10.7萬元/平方米?！必撠熒愁^片區(qū)的中介孫新（化名）表示，現(xiàn)在的購房者都很理性，相較于配套一般、價格還高的新房，大家更愿意考慮二手房，而不再追著新房不放。

不過，對于海德園、深業(yè)中城、深鐵懿府這類網(wǎng)紅盤，孫新表示，其購房者多是擁有千萬資產(chǎn)人士，買房更多是為了投資和進入更好的圈層，“你能說買深圳灣的人是剛需嗎？他們當然不是，只是身份的象征。普通人還是務實一點，沒必要硬擠進那個（豪宅）圈子。”