成都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)釋放友好信號(hào)，將率先放松對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管限制，并將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸展期、降息的利好措施。

24日，成都市住建局公開(kāi)《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，推出12條措施以推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，其中涉及房地產(chǎn)的部分一共有4條措施。

據(jù)悉，成都將放松對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管限制。房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%；項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。

成都還提出要規(guī)范資金支取審核流程，進(jìn)一步壓縮辦理時(shí)限，5個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

除此以外，成都還提出要提高房地產(chǎn)審批效率，實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)、預(yù)售許可、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售等全流程限時(shí)辦結(jié)，將總體審批時(shí)限壓縮三分之一以上。

另外，成都將全面梳理年內(nèi)可達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建立清單逐一進(jìn)行服務(wù)指導(dǎo)，對(duì)規(guī)定范圍內(nèi)能提前上市的項(xiàng)目予以信用激勵(lì)，鼓勵(lì)項(xiàng)目加快上市銷(xiāo)售。

在備受關(guān)注的信貸方面，成都將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款展期、降息。

今年11月以來(lái)，各地方政府都在收緊預(yù)售資金監(jiān)管，密集出臺(tái)新政。由于我國(guó)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大部分仍實(shí)行預(yù)售制，為防止開(kāi)發(fā)商擅自挪用資金致樓盤(pán)爛尾，便誕生了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，即政府部門(mén)會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管，期房的購(gòu)房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶，按照項(xiàng)目完成節(jié)點(diǎn)，房企支取相應(yīng)比例資金。

隨著今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工現(xiàn)象多點(diǎn)開(kāi)花，地方政府“保交付”壓力較大，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，對(duì)部分房企現(xiàn)金流產(chǎn)生極大影響。

近期，天津、重慶、北京、山東青島、河北石家莊、江蘇南通、河南漯河、福建漳州和廈門(mén)等城市，都出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的細(xì)則。

今年11月3日，成都曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中提到出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目要納入重點(diǎn)監(jiān)管。但是，如果樓盤(pán)因故資金未達(dá)到監(jiān)管額度，且工程形象進(jìn)度及賬戶余額不滿足要求的，若工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)，開(kāi)發(fā)商可提出預(yù)售款例外支取申請(qǐng)。

“成都的新政策通過(guò)提升資金效率、加快審批速度，能夠幫助緩解房企壓力，避免房企暴雷到項(xiàng)目爛尾的惡性循環(huán)?！币幻鸗OP20房企西南區(qū)域的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

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11月房企銀行間發(fā)債已近300億，涉房融資回暖但分化加劇

政策密集發(fā)聲之下，涉房類(lèi)融資環(huán)境有所回暖。

一方面，房企銀行間債券發(fā)行提速。第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，本月房企計(jì)劃發(fā)債規(guī)模已達(dá)296.70億元，明顯超過(guò)10月份房企境內(nèi)發(fā)債總額。

另一方面，銀行間市場(chǎng)發(fā)行的RMBS（住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）規(guī)模也在放量。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，11月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模達(dá)814.09億元，是前一個(gè)月發(fā)行規(guī)模的近四倍，而RMBS的放量發(fā)行有利于銀行騰挪房貸額度。

近日來(lái)，房企融資松動(dòng)的消息頻繁刺激市場(chǎng)。11月19日，港股、A股地產(chǎn)股再次領(lǐng)漲。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近日監(jiān)管部門(mén)多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，政策端風(fēng)向有所緩和，以積極重塑市場(chǎng)信心，維穩(wěn)房地產(chǎn)?；诖?，多種市場(chǎng)融資渠道有望“解封”。不過(guò)，也有觀點(diǎn)稱，由于房企的流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵未見(jiàn)底，此次政策邊際放松的口子不會(huì)開(kāi)得太大，房企仍面臨著層層限制，當(dāng)前融資端口的破封更多是針對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。

融資環(huán)境趨暖

上周有消息稱，有銀行總行向分支行發(fā)令開(kāi)放國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項(xiàng)政策支持，并為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)出融資“白名單”。11月19日午后，二級(jí)市場(chǎng)異動(dòng)，A股大金融及地產(chǎn)板塊集體拉升，其中多股漲?；虮平鼭q停，港股內(nèi)房股也集體大漲。

第一財(cái)經(jīng)記者向多位銀行人士求證，均回應(yīng)稱未接到通知。某股份行內(nèi)部風(fēng)控人士表示，“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)”。

日前，中指研究院一份內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸改善政策正在加速落實(shí)，多家機(jī)構(gòu)已在執(zhí)行和落地，但傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍需過(guò)程，且不同區(qū)域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放松空間有限。

中指研究院風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)結(jié)果亦顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)的國(guó)企正受到更多金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

此前，受房企債務(wù)違約影響，多家房企信用評(píng)級(jí)被下調(diào)。據(jù)東亞前海證券統(tǒng)計(jì)，截至10月25日，穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評(píng)級(jí)或展望。隨之而來(lái)的是，房地產(chǎn)融資快速收縮。

但近來(lái)，市場(chǎng)融資環(huán)境發(fā)生變化。一邊是，為提振市場(chǎng)信心，雅居樂(lè)集團(tuán)、中國(guó)金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等多家房企進(jìn)行了債券回購(gòu)操作，表明其資金充足。

另一邊，政策端也吹來(lái)暖風(fēng)。先是9月末，央行首次提及“兩個(gè)維護(hù)”，指導(dǎo)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后10月15日，中房協(xié)召集了10家房企在京座談，住建部相關(guān)部門(mén)人員參與主持，據(jù)透露，房企的主要訴求集中在希冀調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下適當(dāng)松綁，包括穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、支持剛需購(gòu)房及調(diào)整土地價(jià)格等。

此后，央行和銀保監(jiān)會(huì)又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。11月9日，第一財(cái)經(jīng)曾獨(dú)家報(bào)道，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

“這一座談會(huì)表明，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、信用等級(jí)較高的企業(yè)將會(huì)更容易實(shí)現(xiàn)融資。”東亞前海證券分析師易斌說(shuō)道。

光大證券固收首席分析師張旭也對(duì)記者稱，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一點(diǎn)問(wèn)題，這導(dǎo)致相應(yīng)主體的融資被暫時(shí)‘冷藏’。但我們也深切感受到，政策的暖風(fēng)正在吹散融資市場(chǎng)中的寒意。”

張旭還表示，事實(shí)上，調(diào)控目標(biāo)是明確的，且政策的出臺(tái)歷來(lái)是有急有緩、有先有后，調(diào)控的效果也是積水成淵、涓滴成河。所以，融資市場(chǎng)的“解凍”是必然的，充其量只是時(shí)間問(wèn)題。

此外，10月以來(lái)銀行貸款也明顯回暖，單月房地產(chǎn)貸款投放較9月環(huán)比多增超過(guò)1500億元。11月19日，銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)61.5%。

房企銀行間發(fā)債提速但仍存分化

在此次銀行間交易商協(xié)會(huì)座談會(huì)召開(kāi)后，多家房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。

自11月10日以來(lái)，據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對(duì)較高。與此同時(shí)，審批速度也相對(duì)較快，比如小商品城11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計(jì)劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。

另就11月房企銀行間整體發(fā)債量來(lái)看，第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，當(dāng)月已發(fā)行和計(jì)劃發(fā)行規(guī)模共計(jì)296.70億元，明顯高于前一個(gè)月的發(fā)行量。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從這波房企的發(fā)債情況來(lái)看，不僅參與的房企數(shù)量越來(lái)越多，而且涉及的金額也挺大。“這對(duì)于房企的經(jīng)營(yíng)等有積極作用，對(duì)于年底兩個(gè)月的銷(xiāo)售回款等也是有利的?！?/p>

業(yè)內(nèi)的共識(shí)也在于，房企銀行間債券發(fā)行的“回暖”一定程度上顯示了當(dāng)前市場(chǎng)融資的口子已經(jīng)打開(kāi)，鼓舞了市場(chǎng)信心。不過(guò)，還需注意的是，就發(fā)債主體而言，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)仍是以城投公司或央企國(guó)企為主，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，未來(lái)能否擴(kuò)大至其他類(lèi)型的企業(yè)仍有待觀察。

易斌稱，央行要求金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境，特別是對(duì)“三道紅線”執(zhí)行過(guò)緊的情況進(jìn)行微調(diào)，不會(huì)全面放松，放松力度有限，因此不會(huì)出現(xiàn)房企集中發(fā)布融資方案情況。

一位城商行分行高管也對(duì)記者表示，針對(duì)房企融資嚴(yán)監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化，近期監(jiān)管層面關(guān)于房企融資的相關(guān)表態(tài)，并不代表政策的轉(zhuǎn)向，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，可能在執(zhí)行層面有小幅調(diào)整，但具體策略仍是根據(jù)市場(chǎng)化原則進(jìn)行。“對(duì)于一些資質(zhì)好的、信用高的國(guó)企央企可能會(huì)有松動(dòng)?！?/p>

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲亦認(rèn)為，目前針對(duì)房企融資端開(kāi)放的企業(yè)，仍是部分經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企。因此，在未來(lái)一段時(shí)間，行業(yè)內(nèi)的眾多房企仍需要積極降負(fù)債，加大現(xiàn)金回款，從根本上保證企業(yè)的資金鏈安全。

這就意味著，對(duì)中小房企提出了更高要求。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，融資政策的調(diào)整，將進(jìn)一步加劇房企行業(yè)的分化。畢竟對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，打開(kāi)增量融資的渠道，才能改善企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題。“政策重視及時(shí)托底，避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延，避免市場(chǎng)硬著陸，龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度也會(huì)進(jìn)一步提升，資金周轉(zhuǎn)困難的中小房企將逐漸被擠出市場(chǎng)?！币妆蠓Q。

RMBS發(fā)行規(guī)模明顯增長(zhǎng)

除了超短融、中票等債券發(fā)行提速外，記者注意到，銀行間市場(chǎng)中RMBS發(fā)行也逐步放量，這被市場(chǎng)視為涉房類(lèi)融資環(huán)境改善的又一個(gè)積極信號(hào)。

作為住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，RMBS發(fā)行量的提高將有助于銀行盤(pán)活資產(chǎn)、騰挪信貸空間，進(jìn)而或支持銀行個(gè)人按揭貸款的發(fā)放。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，當(dāng)月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模合計(jì)為814.09億元，而在10月份，RMBS發(fā)行量?jī)H為231.53億元。

實(shí)際上，今年以來(lái)，RMBS的發(fā)行呈現(xiàn)火熱-冷清-火熱的走勢(shì)。先是一季度，隨著房貸集中度管控的推出，RMBS發(fā)行熱度保持強(qiáng)勁；但隨著發(fā)行端收緊以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計(jì)口徑，6至7月發(fā)行陷入停滯；8月重啟發(fā)行，9月發(fā)行量則出現(xiàn)井噴，單月發(fā)行量達(dá)769.75億元。不過(guò)到了10月份，RMBS發(fā)行再度“降溫”。

如今步入11月，RMBS發(fā)行放量，“這一定程度上也反映了融資環(huán)境的改善?！鼻笆龀巧绦蟹中懈吖軐?duì)記者說(shuō)道，但不排除季節(jié)性因素的存在，因?yàn)閺耐陙?lái)看，每到四季度RMBS發(fā)行量就會(huì)迎來(lái)高峰。

中金公司研報(bào)也稱，RMBS四季度發(fā)行量上升是一個(gè)年度規(guī)律。從2017年開(kāi)始成為信貸ABS市場(chǎng)的第一大類(lèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)，近三年RMBS四季度的發(fā)行量均超過(guò)了2000億元。

但由于RMBS從封包到發(fā)行一般需要一個(gè)半月到2個(gè)月的時(shí)間，有分析預(yù)計(jì)，今年RMBS整體的發(fā)行節(jié)奏與往年四季度差異不大，同時(shí)在持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模也跟往年保持在同一水平，不大可能出現(xiàn)大爆發(fā)。

另外，中金公司研報(bào)還表示，在房地產(chǎn)債券信用風(fēng)險(xiǎn)有所抬升、市場(chǎng)情緒有所波動(dòng)的情況下，RMBS的放量在“騰挪房貸額度—個(gè)人住房按揭貸款或有上量可能—房企銷(xiāo)售回款或有回暖—房企流動(dòng)性壓力會(huì)有緩解”的邏輯鏈條下，或是房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松的信號(hào)，但實(shí)際邊際放松的效果有待持續(xù)觀察。