21日，網上突然傳出“廣州二手房貸可以不用參考指導價”的消息，并指出上述消息已獲幾家大銀行確認。

廣州房貸可不按指導價？

二手房成交價格采用政府給出的指導價來代替此前的評估價，最早在深圳實施，隨后在一些大中型城市推開，成為不少地方遏制房地產過熱、控制買房杠桿的重要手段。在“房住不炒”調控主旋律下，銀行對此事發(fā)聲十分謹慎，不難理解。

不過，同為政府指導價，廣州和深圳做法其實并不完全一樣，廣州房貸是否在評估標準上出現松動，還未可知。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳推出二手房參考價的時候，一開始銀行并不知道怎么做，后來在加強房地產調控的背景下，銀行達成共識，都按照指導價來做貸款評估。但是廣州發(fā)布參考價的時候，并沒有銀行宣傳要按照指導價來做貸款評估價，因此也就不存在退出這個政策一說。

多地實施住房交易“指導價”

2021年2月8日，深圳在全國率先實行二手房成交指導價制度。隨后，全國多地跟進。據克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，自2月份深圳在全國首推二手房成交參考價政策至今，包括上海、廣州、三亞、西安等地在內，全國共計約有15個城市陸續(xù)出臺了二手房相關指導價政策。

在出臺指導價的同時，深圳市政府相關部門同時引導地方銀行參考指導價為依據發(fā)放二手房貸款，由于指導價普遍低于市場成交價，這個做法減少了購房者從銀行取得的房貸額度。指導價制度實施后，深圳二手房評估公司的業(yè)務一落千丈。

5月，深圳對新房成交價也實施了參考價政策。房地產成交參考指導價成為新一輪房地產調控的重要措施，影響深遠，一定程度上緩解了部分城市，尤其是一線城市房價持續(xù)上漲的態(tài)勢。

以深圳為例，克而瑞研究中心監(jiān)測的數據顯示，從2月份深圳正式確立二手房成交參考價機制之后，深圳的二手房市場成交量連續(xù)7個月出現下滑的趨勢。10月份，深圳二手房成交面積回落至8萬平方米，環(huán)比下降了50%，同比跌幅擴大至81%，這創(chuàng)下了深圳二手房市場交易的歷史新低。同時，二手房市場成交均價持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比則下跌了12%。1―10月份，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。

調控同時強調“合理住房需求給予滿足”

近日，關于房貸放松的傳聞不少。有消息稱，昆明此前“停貸”二手房的部分銀行已恢復接單，最快15天放款，12家主流銀行中，有7家下調房貸利率。

11月19日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在談到房地產貸款時表示，截至10月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。房地產合理貸款需求得到滿足。

對于銀保監(jiān)會的最新發(fā)聲，李宇嘉認為，房地產貸款基調發(fā)生改變。

一是滿足合理需求，夯實“房住不炒”。未來，繼續(xù)嚴控資金過多、過快流入地產，嚴堵資金跑冒滴漏去炒房，去開發(fā)地產。同時，對合理住房需求要給予滿足，這不僅是維護購房者貸款融資的合理權益，也是“房住不炒”的落實。因為合理購房需求的貸款支持，本身就是房住不炒。

二是，保持房地產穩(wěn)定，需要宏觀審慎的信貸政策。即逆周期調節(jié)，房地產市明顯回升或過熱趨勢時，收緊貸款規(guī)模（就像今年上半年）；相反，則逆周期、跨周期調節(jié)，在杠桿率穩(wěn)定的情況下，適當增加信貸投放，不局限于短期內迅速降杠桿，這會導致風險爆發(fā)，而是寄希望在中長期解決問題。

三是，信貸投放要精準，調節(jié)需求結構。包括對剛需的支持，對租賃需求的支持，控制投向商品房市場的規(guī)模和比例，特別是要控制多套房購置加杠桿，控制非普通住房項目融資等等。

盡管近期樓市快速回調，但是房地產信貸政策的基調很穩(wěn)定，堅持“長期講定力、短期講策略”。具體表現在，僅僅對合理住房需求大力扶持，其他貸款仍舊比較緊張；僅僅對穩(wěn)健經營的房企融資放開。

李宇嘉預計，今年11-12月開發(fā)商整體融資環(huán)境，并未大幅度轉好，開發(fā)商降價促銷，保衛(wèi)現金流仍舊是營銷主基調。信貸政策是否進一步調整，需要觀察四季度數據。