限跌送物業(yè)費，限漲收提升費，開發(fā)商總有新套路逃避房價管控

文｜陳嘉瑤 桂瀾珊 張笑語

編輯｜王博

2021年的買房人會遇到很多怪現象。

北京一套新房的裝修費有時和房價一樣高，二線城市惠州買套房，可能會白得全套家電、十年物業(yè)費。

這是限價令下，開發(fā)商應對監(jiān)管打的擦邊球。

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市10月商品住宅銷售價格指數。

數據顯示，10月房價整體下跌且跌幅略有擴大。房價下跌的城市數量增加，其中新房下跌城市增加16個，二手房下跌城市增加12個。

同日，“21城發(fā)布房價限跌令”詞條登上微博熱搜榜。

今年以來，部分地方政府通過發(fā)布紅頭文件、召開房企座談會、通報違法違規(guī)查處情況等手段，要求開發(fā)商不得惡意降價促銷，擾亂市場秩序。

除了引發(fā)關注的限跌令，北京、深圳等多個城市也出臺了不同形式的限漲令，包括發(fā)布二手房指導價、引入房地價聯(lián)動機制等。

限價令的初衷在于穩(wěn)房價，但《財經》記者在采訪中發(fā)現，其短期調節(jié)波動尚可，長期作用有限。

一方面，限漲、限跌令下，房企為了提高利潤或是快速賣房會想出上述各種踩線方法，控制房子的實際成交價；另一方面，站在購房者角度看，買漲不買跌是人性，限跌令不會讓一個城市的購房者變多，限漲令也不會讓投資客失去熱情。

誰在限漲，誰在限跌

據《財經》記者不完全統(tǒng)計，今年發(fā)布限價令的城市中，發(fā)布限漲令的城市均為一線、新一線及二線城市，而發(fā)布限跌令的城市則多為三四線及以下城市。

58房產研究院分院院長張波分析，三四線及以下城市房價波動比較大，開發(fā)商今年在這些低能級城市的銷量不及預期，現金回流慢。其中負債率高、資金壓力大的開發(fā)商受影響更大，更有動力打折促銷。

某頭部房企鎮(zhèn)江項目在2019年最火爆時售價可達13000元/平方米。2020年以來，該項目售價不斷下跌，現已降低至8000元/平方米，與2019年最高點相比降幅達38%。

面對房價下跌壓力，11月1日，鎮(zhèn)江揚中市建筑房地產業(yè)商會提出倡議，呼吁開發(fā)商積極維護新房市場價格穩(wěn)定。在售樓盤同一樓層、同一戶型的成交價不低于上季度成交均價的95%，新開盤房源銷售價格不低于備案價格的85%。

除了三四線，有一些增長乏力的二線城市，情況也不甚樂觀。

貝殼找房昆明的一位工作人員透露，他們很早就發(fā)現了昆明房地產市場下行的端倪，今年4月，周成交量開始出現同比下降。

除了“五一”“十一”假期以及開發(fā)商低價促銷時，市場都很萎靡。以庫存量較高的公寓為例，按照上半年的銷售速度，昆明的庫存公寓要兩年多才能賣完。

7月，萬科在昆明打5.5折促銷公寓項目，清理了大批庫存。

到了8月，陽光城將16000元/平方米的住宅打6.25折，降價至10000元/平方米促銷。

低能級城市苦于市場低迷，高能級城市則忙于給市場降溫。

2021年農歷新年過后，疫情平穩(wěn)，各重點城市房價開始升溫。其中，深圳和北京部分地區(qū)的學區(qū)房表現尤其明顯。

東方財富Choice數據顯示，2021年1月-3月，北京、深圳商品住宅均價分別上漲了4.3%和3.6%。

為此，北上廣深等多個熱點城市陸續(xù)出臺了限漲政策，包括發(fā)布二手房指導價，引入房地價聯(lián)動機制，在土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定新房最高售價等。

中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析，近年來中央始終堅持“房住不炒”總基調，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價的“大起大落”均不利于房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

在求穩(wěn)的主基調下，有的城市甚至在幾個月內先后發(fā)布限漲令和限跌令。

惠州市住建局8月9日發(fā)布通知稱，對高價樓盤價格進行評估，堅決防止價格虛高擾亂市場預期。

但限漲令發(fā)布不到三個月，11月3日，惠州市住建局在查處違法違規(guī)情況通報中，就點名新城控股、中國奧園的兩個項目銷售價格明顯低于備案價格，要求兩家公司暫停網簽進行整改。

貝殼找房惠州的一位中介透露，目前住建局要求開發(fā)商實際售價不能低于備案價格的90%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，惠州房地產市場受深圳市場影響較大，容易出現波動。針對這種情況，政府最好能提前做監(jiān)管和預案，避免逆周期調節(jié)，保持政策的一致性，防止投資類購房者和政策對賭。

限價令下“掙扎”的買賣雙方

打折促銷是開發(fā)商的一種主要營銷策略。在銷售速度不達預期，項目利潤率還有空間的情況下，以及尾盤階段等，開發(fā)商都會進行打折促銷。

頭部房企一營銷人士透露，一般住建部門會要求，實際售價既不能超過備案價格，也不能低于備案價格的90%。以前如果開發(fā)商打折力度較大，降價至備案價格90%以下，通常會向住建部門申請調整備案價格，以滿足監(jiān)管要求。

市場上行時，監(jiān)管部門有控制房價過快上漲的壓力，因此經常限高價，卻很少限制開發(fā)商下調備案價格。除非考慮到降價過多可能引發(fā)前期業(yè)主投訴，才會對調價尺度進行控制。

今年以來，樓市低迷，融資艱難，房企迫切需要快速回籠資金，去負債，因此，打折促銷意愿較過去顯著增強，但隨之而來的是大量的業(yè)主投訴。

上述昆明陽光城降價促銷，就導致認為自己利益受損的老業(yè)主到售樓處拉橫幅抗議，隨后陽光城被住建部門約談，只能將打折出售的房子收回。

多位業(yè)內人士告訴《財經》記者，在限跌令從嚴執(zhí)行的情況下，有些開發(fā)商會想辦法變相降價，比如推出購房送家電、送車位等優(yōu)惠活動。

以惠州11月被監(jiān)管部門查處的一個項目為例，其備案價格為8800元/平方米，目前售價為8000元/平方米，為備案價格的九折，剛好滿足監(jiān)管要求。但在此基礎上，購房者還可額外獲贈家電大禮包和十年物業(yè)費，總價值約7萬元。該項目房源的最小面積為98平方米，算上購房贈禮，目前的優(yōu)惠力度和被查處前相差不大。

貝殼找房惠州的一位中介對《財經》記者介紹，目前打折促銷的項目，整體上的優(yōu)惠力度比限跌令出臺前僅略有降低，有些樓盤甚至還能保持政策前的高優(yōu)惠。

而面對限漲令，新房市場上的開發(fā)商也有一套自己的違令辦法。為了在項目中獲得更多利潤，開發(fā)商會在政府限價之外，額外收取提升費、裝修費等費用，這些費用有的是房價的一半，有的甚至和房價一樣高。供不應求的情況下，購房者如果想買房，只能接受“潛規(guī)則”。

今年，深圳、上海、北京等多個熱門城市還出臺針對二手房的限漲令，即二手房指導價。

據中指研究院統(tǒng)計，深圳的二手房指導價普遍為政策前掛牌價的70%左右。

按當地規(guī)定，貸款額度與指導價聯(lián)動，指導價打折，貸款額度也會相應降低。如果業(yè)主不降價，購房者的首付壓力會顯著增加。中介人員透露，業(yè)主最少要降價10%，房子才有可能賣出去。

2月指導價執(zhí)行后，深圳房地產市場降溫明顯，成交量大跌。

北京海淀10月開始實行的二手房指導價制度相對溫和，主要針對上漲過快的學區(qū)房，對貸款額度沒有影響。

據一位鏈家中介人員介紹，北京政策剛出臺時，很少有買房者能接受高于指導價的房源，大量業(yè)主也調低報價，向指導價靠攏。

但這種情況并未堅持多久，該中介反饋，近日，限價區(qū)域的成交價正在回調，出現了上漲趨勢。

據《財經》記者統(tǒng)計，發(fā)布限價令且在國家統(tǒng)計局房價監(jiān)控范圍內的18個城市中，13個城市在政策發(fā)布一個月內房價仍維持上漲或下跌，但變動幅度在1%之內。

也就是說，目前來看，除非與銀行信貸政策密切掛鉤，否則，限漲、限跌令，都只能在短期適當調整市場預期，長期看無法扭轉房價走勢。

限價令只是權宜之計

市場過熱就出限漲令降溫滅火，市場降溫就出限跌令取暖提振，這樣簡單直接的調控方式不僅效果甚微，還產生了副作用。

多位業(yè)內專家表示，理解政府及時出臺限價令的初衷。

許小樂認為，如果房企為促銷回款陷入價格戰(zhàn)，市場預期崩塌，最終結果將是多輸的。

首先，房價過度下跌會令居民家庭資產大幅貶值，此后，退房糾紛、停止還貸等現象將隨之出現，如果形成規(guī)模將影響社會穩(wěn)定。

其次，惡性價格戰(zhàn)將導致房企清庫存越來越困難，買漲不買跌的心理會讓購房者持續(xù)觀望，且低價銷售只能緩解房企短期現金壓力。開發(fā)商犧牲利潤甩賣后患無窮，影響其持續(xù)經營。

最后，房地產市場持續(xù)低迷會影響地方政府的稅金收入，而且一旦開發(fā)商對市場喪失信心，拿地意愿下降，政府土地出讓收入也會受到影響。各級政府都不愿看到上述局面。

但他也表示，通過限跌令限制開發(fā)商的打折促銷力度，可能會影響其項目銷售進度，進而影響房企回籠資金，引發(fā)企業(yè)經營風險。

他建議各地出臺限跌令，應綜合考慮各項風險因素。

張波認為，單一地通過行政方式限制房價下跌對市場的影響有限。限跌令的推行可能會引起房地產企業(yè)的恐慌心理。如部分開發(fā)商變相降價回籠資金，形成傳導效應，導致更多房企降價銷售。

控制房價下跌應輔以更多配套性政策手段，比如實行針對性貸款政策，區(qū)分首套、二套貸款利率，或控制按揭貸款的審批和放款速度。

否則，可能會造成預料之外的效果，如市場并未按照政策的預計軌跡變動，房價仍然持續(xù)下跌。

“限漲的地方咱們去買，限跌的地方別碰?！币晃毁彿空咴谥跗脚_上分享自己的心得。他的老家昆明在8月出臺了限跌令，他已經決定不回去買房了，而是打工攢錢去買限漲的城市。

北京大學國家發(fā)展研究院教授徐建國在《房價的邏輯》一書中談到，房地產調控會改變房價上漲的分布，也會改變房價上漲的節(jié)奏，但是不改變房價上漲的趨勢。另外，限價政策的直接效果是扭曲了市場上的價格信號，創(chuàng)造了尋租機會，不利于解決居民的住房問題。

許小樂也表示，房價是房地產市場的溫度計，價格管制能短期內改變預期，為政府調控價格背后的供需關系等贏得時間，但也只是權宜之計。中國房地產市場真正需要調控的是價格背后的東西，比如供給是否充足、信貸政策的松緊程度是否合適等。但相關政策也需要在實踐中逐步完善。

空白研究院院長楊現領認為，目前房地產政策是圍繞“房住不炒”展開的，但防止“炒”和保障“住”兩個方面常常會沖突。如果沒有好的政策抓手，很容易誤傷。比如二手房參考價制度，如果和信貸掛鉤，會有效抑制需求。這一定程度上抑制了“炒”，但對“住”的傷害也是很大的。未來房地產稅落地后，這個問題可能會得到更好的解決。

房地產稅一旦落地，大概率會增加擁有多套房房主的納稅壓力，但首套房客戶則無需過多擔心。這相當于抑制了炒房客，但不會誤傷剛需客。

作者為《財經》記者及實習生

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