本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

雖然北京第二批土拍在冷清中結(jié)束，但第三批集中供地地塊仍然如期掛牌。

11月19日晚間，北京規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)掛出12宗住宅地塊，總起始價336億元。根據(jù)出讓文件，第三批次土拍掛牌競價截止時間為2021年12月24日15：00時止。

其中，朝陽區(qū)掛出6宗地，僅東壩地區(qū)就占3宗，總價為175.3億。門頭溝掛出2宗地、房山、豐臺、密云、延慶各1宗。

值得一提的是，北京第二批次延期的26宗地原定于第三批次出讓，但目前只有豐臺王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊和朝陽管莊地塊納入此次清單中。其中，管莊地塊拆分為兩個板塊重新上架，剩余地塊并未在此次掛牌中出現(xiàn)。

若第三批次土地全部順利成交，北京商品住宅用地年度成交總量約350公頃，預計可完成年度供應計劃300公頃的117%。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，北京第三批次土地在區(qū)位方面具備一定優(yōu)勢，12宗地塊中有7宗位于市中心，并且單宗溢價率均不高于15%。

與第一、二批次集中供地相比，北京第三批集中供地在競買條件上有所升級，其中現(xiàn)房銷售是最為“苛刻”的條件。對此，有市場分析人士指出，由于土地集中出讓將導致后期房源集中面市的情況，此番加大現(xiàn)房銷售力度或可在一定程度上緩解這一問題。

在全部12宗地塊里，包括朝陽管莊、門頭溝、房山等5宗地塊采取競現(xiàn)房銷售面積的方式，朝陽勁松地塊更是要求全部現(xiàn)房銷售，這在北京房地產(chǎn)市場中較為少見。

勁松地塊位于東三環(huán)西大望路東側(cè)，是本次出讓土地中位置最好且競買條件最復雜的地塊，幾乎用到了全部政策工具。根據(jù)規(guī)定，當土地價格觸及13.11億元上限后，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)而現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，一旦觸及預設份額10%的上限，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號確定競得人，同時規(guī)定參與現(xiàn)場搖號的競買人須投報高標準住宅建設方案。

由于該宗地塊較為優(yōu)質(zhì)，因此市場預計其將會受到開發(fā)企業(yè)的一致“圍攻”。一旦出現(xiàn)爭搶局面，則該宗地塊未來很有可能直接競拍至10%的份額，也就是說，購房人可得房屋的90%產(chǎn)權(quán)，相當于購房人在購房時房價打9折。而值得注意的是，該宗地塊起始樓面價僅為2.8萬元/平方米。

朝陽勁松地塊一級開發(fā)公司為合生創(chuàng)展，因此市場聲音普遍認為該宗地塊被合生拿下的概率較大。出讓公告顯示，該地塊容積率3.2、綠化率30%，性質(zhì)為F2混合地塊，居住用地面積為1.2萬平方米。

同時，與第二批次供地時蕭瑟情景不同，貝殼研究院分析師潘浩認為，近期行業(yè)積極信號頻出，預計北京第三批次的市場熱情會有所提升。

張波對時代周報記者表示，目前房地產(chǎn)融資層面有一定向上微調(diào)的趨勢，房企對未來融資環(huán)境的預期也更偏中性，這在一定程度上會提升拿地動力。

但由于第三批次供地對住房品質(zhì)仍有要求，房企參與的門檻并不低?！氨本┑谌泄┑鼗?qū)⒀永m(xù)此前第二批次情況，仍然以當?shù)貒笈c財務穩(wěn)健型房企為拿地主力軍。”潘浩向時代周報記者說道。

時代周報了解到，北京第一、二批次集中供地，呈現(xiàn)出比較明顯的分化趨勢。在第二批土拍中，北京共計收入513.43億元，與1109.7億元的首次集中供地相比，入賬腰斬。

同時，第二批土拍主要吸引的是中海、華潤、金隅、首開、中鐵置業(yè)、城建、中建三局五局等國企參與，而民企中僅有懋源和龍湖+北辰聯(lián)合體分別拿下兩宗地塊，與第一批次供地時多家開發(fā)商爭搶的局面形成鮮明對比。

在政策筑底預期越來越強烈的當下，未來市場將如何走向？或許土地市場是窺探其真相的一個窗口。

潘浩告訴時代周報記者，基于地方國企與城投公司在第二批次集中供地中拿地占比較高，且預期第三批次仍會占有一定份額，在“追求利潤”與“術(shù)業(yè)有專攻”的背景下，不排除當?shù)貒笈c城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。

“因此，在高風險房企逐漸曝光并退出市場后，財務穩(wěn)健且具有品牌效應的房企會迎來更多發(fā)展機遇，“代建模式”未來或成為行業(yè)的重點關(guān)注業(yè)務?！迸撕普f。