本文來源：時代周報 作者：郭子碩

房企融資迎來轉(zhuǎn)機。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月以來，房地產(chǎn)業(yè)在銀行間注冊發(fā)行的債務融資工具規(guī)模達201.6億元，而10月同口徑數(shù)據(jù)為118.81億元。債券類型覆蓋中期票據(jù)、超短期融資債券和定向債務融資工具。

時代周報記者了解到，近期發(fā)債的房企大部分為國企、央企，近八成主體評級為“AAA”，本批債券工具的利率在2.5%-4.6%。部分民企近期也有發(fā)行美元債的計劃，發(fā)行金額最高可達8億美元（合約51億元人民幣）。

10月以來，政策頻頻釋放友善信號，至暗時刻或已邁過。此前，央行首次單獨披露個人住房貸款數(shù)據(jù)，10月個人住房貸款余額為37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

11月9日，銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，參會人士透露招蛇、保利、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、佳源創(chuàng)盛等公司近期計劃在銀行間市場發(fā)行債務融資工具。

11月18日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴時代周報記者：“金融機構對房地產(chǎn)融資逐步恢復正常，對房地產(chǎn)企業(yè)是‘吹暖風’。此舉傳遞積極市場信號，房企現(xiàn)金流壓力得以緩解?！?/p>

融資松動

11月18日，建發(fā)房地產(chǎn)集團公告，正式發(fā)行2021年度第五期中期票據(jù)，發(fā)行金額為4.4億元，面值100元，采用固定利率，發(fā)行期限5年。

截至募集說明書簽署之日，除本期中期票據(jù)的發(fā)行以外，發(fā)行人及下屬子公司待償還直接債務融資余額364.43億元。公告指出，發(fā)行人本期中期票據(jù)發(fā)行金額4.4億元，將全部用于償還到期的“18建發(fā)地產(chǎn)MTN001”債券。

11月12日，招商蛇口更是公布高達60億規(guī)模的融資計劃，包括30億元中期票據(jù)，擬用于償還其他債務融資工具；30億超短期融資券，擬用于償還“21招商蛇口SCP002”債券。

房企海外債券發(fā)行亦出現(xiàn)松動。

金科股份（000656.SZ）公告稱，公司將于11月29日召開臨時股東大會，審議境外美元債券議案。本輪高等級債券發(fā)行總額不超8億美元（約51億元人民幣），期限預計不超過5年期，資金將主要用于發(fā)展公司城市更新項目。

此前，多家房企的海外債頻頻違約。?？毓?、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團等房企的未償額一度超過280億美元。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，房企境外融資僅共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個位數(shù)；境外融資規(guī)模約101億元，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。

10月以來，部分地產(chǎn)企業(yè)通過回購美元債、發(fā)布公告等方式表明資金充足，以提振市場信心。

10月26日，國家發(fā)改委外資司會同國家外匯局資本司聯(lián)合召集了包括萬科、世茂、建業(yè)等8家房企在京召開中資房企外債專題座談會，認真聽取參會企業(yè)的經(jīng)營情況、外債償付計劃和意見建議。而與會企業(yè)大多反映了當前房地產(chǎn)市場的面臨的困境，并希望監(jiān)管部門出臺政策支持企業(yè)的發(fā)展。

值得注意的是，在中國房企密集違約引發(fā)房企美元債市場情緒恐慌之際，外資抄底也說明房企發(fā)展仍有巨大潛力。

媒體報道稱，近期國際投行高盛投資組合管理團隊正在買入中國房企債券。高盛團隊成員表示，個別房企風險事件引發(fā)的連鎖反應是因為傳染風險被高估，而市場正在消化這一風險。

建信資本宏觀策略研究員楊晟勝在接受時代周報記者采訪時表示：“近期房企發(fā)債情況有所好轉(zhuǎn)，主要與地產(chǎn)融資政策的邊際放松有關，年初地產(chǎn)‘三條紅線’、貸款集中度管理等旨在房企去杠桿，化解房地產(chǎn)金融泡沫，但在執(zhí)行過程中不排除會有些過激或者一刀切，這次政策邊際放松也是一種及時的糾偏，能夠有效防止地產(chǎn)信用風險的擴散?！?/p>

“具體來看，資金回流分為三個路徑，即金融機構的融資端、購房者的銷售端、政府的監(jiān)管資金端。從融資端和銷售端兩個角度來看，一方面房企要積極對資金穩(wěn)定性表態(tài)，保證樓盤質(zhì)量和正常交付，以增加購房者信心；另一方面，金融機構對房企的貸款支持，也能促使資金回流閉環(huán)。”陳晟告訴時代周報記者。

資金回流提速

房企到達觸底反彈轉(zhuǎn)折點？

10月15日以來，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國家發(fā)改委外資司和國家外匯局、國務院發(fā)展研究中心以及中國銀行間市場交易商協(xié)會，分別主持召開代表性房地產(chǎn)企業(yè)的座談會，“穩(wěn)市場、穩(wěn)預期”的信號明顯。業(yè)內(nèi)人士認為，多場座談會的目的在于逐步修正部分過度調(diào)控、管控的情況。

與此同時，各家房企也主動尋求渠道補充資金。

11月14日晚間，融創(chuàng)中國（01918.HK）公告稱，以每股15.18港元配售3.35億股融創(chuàng)中國股份，所得款項約6.53億美元；以每股14.75港元配售1.58億股融創(chuàng)服務（01516.HK）股份，所得款項約2.99億美元。

11月上旬，世茂集團董事局主席許榮茂斥資約16.23億港元，兩次增持世茂集團，持股比例升至66.31%。此外，旭輝控股11月9日也發(fā)布公告，以配資的形式募集資金，大股東林氏家族承諾將“全額兜底”。

除此之外，市場資金面區(qū)域?qū)捤梢嘤欣诜科蟮娜谫Y。

11月15日，央行開展1萬億元MLF操作，為連續(xù)第3個月實施MLF等量續(xù)做，且中標利率繼續(xù)維持2.95%不變。數(shù)據(jù)顯示，11月16日和30日分別有8000億元和2000億元MLF到期，合計1萬億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析，10 月金融數(shù)據(jù)顯示信貸、社融增速低位企穩(wěn)，M2 增速連續(xù)兩個月上揚。接下來一段時間房地產(chǎn)融資環(huán)境邊際回暖，信貸、社融增速將進入一個持續(xù)上揚過程。

下半年來，購房者觀望情緒濃厚。中指研究院指出，9 月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅持續(xù)超過 10%。10 月同比降幅更是進一步擴大雙雙超過 20%。從銷售目標完成率的角度看，截至10 月，32 家典型房企目標完成率均值為75.6%，為近年來同期最低。

不過，與相對滯后的月度房地產(chǎn)交易市場數(shù)據(jù)相比，房貸市場好轉(zhuǎn)信號已經(jīng)出現(xiàn)。

央行數(shù)據(jù)顯示，10 月凈增個人中長期貸款 4221 億，同比增長4%，5個月來增速首次轉(zhuǎn)正。此前，央行首次單獨披露個人住房貸款數(shù)據(jù)，10月個人住房貸款余額為37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

10月15日，央行相關負責人在三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。業(yè)內(nèi)人士表示，中長期貸款增速轉(zhuǎn)正，住房貸款平穩(wěn)發(fā)放，透露居民購房意愿邊際提升和房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)信號。

楊晟勝指出，10月個人住房貸款有所回升，主要和銀行前期積壓的個貸額度有關，這也是目前高層地產(chǎn)融資政策邊際放松的一部分原因，一方面有利于房企加快商品放銷售回籠資金，另一方面也不影響目前住房剛需。

10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

“保障好剛需群體信貸需求?！眲⒅胰饛娬{(diào)，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

楊晟勝指出，未來頭部房企的融資環(huán)境會趨于正常且較為通暢，中小型房企尤其前期負債水平較高的房企還存在階段性融資壓力，但總體上來看，房企的融資環(huán)境正趨于改善。