文|凱風(fēng)

有城市限跌，有城市限漲。

近日，《無(wú)錫市市區(qū)“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》印發(fā)，新房、二手房成交均價(jià)年波動(dòng)幅度控制在合理區(qū)間，至2025年實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅與居民收入增長(zhǎng)相適應(yīng)。

無(wú)獨(dú)有偶，此前發(fā)布的《廈門(mén)市住房發(fā)展規(guī)劃》也明確，保持住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)年度漲幅不超過(guò)5%；遠(yuǎn)期，房?jī)r(jià)、租金水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相適應(yīng)，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。

房?jī)r(jià)、租金與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長(zhǎng)相適應(yīng)，意味著什么？

01

房?jī)r(jià)還能漲多少？

如果以居民收入增速作為天花板，未來(lái)5年，大城市房?jī)r(jià)還能漲多少？

先看廈門(mén)。廈門(mén)新房?jī)r(jià)格漲幅不得超過(guò)5%，以此推算，未來(lái)5年，廈門(mén)還有27.6%的漲幅空間。

再看無(wú)錫。根據(jù)無(wú)錫十四五規(guī)劃，當(dāng)?shù)鼐用袷杖肽暝鏊贋?%。以此測(cè)算，未來(lái)5年，無(wú)錫房?jī)r(jià)還要上漲33%左右。

來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

如果未來(lái)仍舊維持這一格局，那么房?jī)r(jià)要12-14年才能翻一番。相比過(guò)去10年翻幾倍的歷史，無(wú)疑體現(xiàn)了相當(dāng)大的調(diào)控決心。

房?jī)r(jià)與收入增速一致，至少意味著就已失衡的房?jī)r(jià)收入比不會(huì)再擴(kuò)張，大城市的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)不會(huì)再增加。

當(dāng)然，必須注意的是，這一舉措，恐怕仍難以減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

原因在于，從1萬(wàn)到1.3萬(wàn)漲幅是30%，從5萬(wàn)到6.5萬(wàn)漲幅也是30%，房?jī)r(jià)基數(shù)不同，帶來(lái)的影響也存在明顯差別。

與之對(duì)比，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為4萬(wàn)元左右，一二線(xiàn)城市在5-6萬(wàn)元，3口之家整體年收入大概在12-20萬(wàn)元左右。

同樣是5年上漲30%，一套房子可能大漲上百萬(wàn)，而收入只增加幾萬(wàn)元，這其中的差距不容忽視。

02

房?jī)r(jià)、租金與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相適應(yīng)，或許會(huì)成為新一輪調(diào)控的標(biāo)配。

過(guò)去20多年的房?jī)r(jià)上漲，雖然不乏貨幣助推，但其中也有一定的合理支撐。

GDP在飛速增長(zhǎng)，居民收入在持續(xù)提升，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而上漲，這是世界慣例。

不過(guò)，長(zhǎng)期以來(lái)，由于貨幣基本面的持續(xù)寬松，以及部分城市對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政的依賴(lài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅一直偏離經(jīng)濟(jì)基本面，漲幅遠(yuǎn)高于GDP和居民收入增速。

所以，房?jī)r(jià)與居民收入相適應(yīng)，相當(dāng)于去除房地產(chǎn)中的泡沫成分，回歸其健康發(fā)展的軌道。

當(dāng)然，這一目標(biāo)，相當(dāng)于側(cè)面默認(rèn)了房?jī)r(jià)緩慢上漲的可能：

正因?yàn)榉績(jī)r(jià)只漲不跌，所以才要特別強(qiáng)調(diào)控制漲幅。

不過(guò)，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的神話(huà)，不可能一直高歌。

目前，至少已有21個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，要求房?jī)r(jià)降價(jià)不得超過(guò)10%或15%，同時(shí)明確指出打擊惡意降價(jià)行為。

這背后，正是樓市遭遇了2014年以來(lái)的又一次集體回調(diào)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年10月，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市里，64城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，23城房?jī)r(jià)不及一年前，創(chuàng)下了2014年以來(lái)的新紀(jì)錄。（參閱《7年來(lái)新低！樓市……》）

如果樓市橫盤(pán)持續(xù)下去，“限漲令”向“限跌令”的轉(zhuǎn)換也只是一念之間。

03

如果房?jī)r(jià)年漲幅真能控制在5%，那么樓市本身將會(huì)失去賺錢(qián)效應(yīng)。

畢竟，買(mǎi)房是有成本的，房貸、物業(yè)費(fèi)以及房屋本身的折舊都是成本。目前，部分城市的房貸利率已經(jīng)超過(guò)6%，如果房?jī)r(jià)只能緩漲或停漲，那么房貸本身就已構(gòu)成壓力。

同時(shí)，許多人買(mǎi)房的主要目的是為了跑贏通脹。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)5年CPI指數(shù)增速控制在3%。通脹的存在，勢(shì)必進(jìn)一步壓縮房子的收益。

更不用說(shuō)，即將出臺(tái)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，讓持有房子也有了成本。

房貸成本只存在于借貸周期，但房地產(chǎn)稅卻會(huì)一直存在。即使稅率只有1%，但逐年繳納，10年就是10%，其威力不容小覷。

當(dāng)然，房子還有租金收益，但如此之低的租金回報(bào)率，完全無(wú)法覆蓋房子的持有成本。

目前一二線(xiàn)城市的租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，普遍不到2%，廈門(mén)更是低到1.2%左右，這意味著如果僅靠租金收益，買(mǎi)房需要50-80年才能收回成本。

所以，未來(lái)房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲，但蒙眼狂奔的時(shí)代早已過(guò)去，買(mǎi)房虧錢(qián)不再只是傳說(shuō)。