文|凱風

有城市限跌，有城市限漲。

近日，《無錫市市區(qū)“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》印發(fā)，新房、二手房成交均價年波動幅度控制在合理區(qū)間，至2025年實現(xiàn)房價漲幅與居民收入增長相適應。

無獨有偶，此前發(fā)布的《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃》也明確，保持住房價格平穩(wěn)，新建商品住宅價格指數(shù)年度漲幅不超過5%；遠期，房價、租金水平與經(jīng)濟發(fā)展、居民收入相適應，促進住房消費健康發(fā)展。

房價、租金與經(jīng)濟發(fā)展、居民收入增長相適應，意味著什么？

01

房價還能漲多少？

如果以居民收入增速作為天花板，未來5年，大城市房價還能漲多少？

先看廈門。廈門新房價格漲幅不得超過5%，以此推算，未來5年，廈門還有27.6%的漲幅空間。

再看無錫。根據(jù)無錫十四五規(guī)劃，當?shù)鼐用袷杖肽暝鏊贋?%。以此測算，未來5年，無錫房價還要上漲33%左右。

來源：中國房價行情網(wǎng)

如果未來仍舊維持這一格局，那么房價要12-14年才能翻一番。相比過去10年翻幾倍的歷史，無疑體現(xiàn)了相當大的調(diào)控決心。

房價與收入增速一致，至少意味著就已失衡的房價收入比不會再擴張，大城市的買房負擔不會再增加。

當然，必須注意的是，這一舉措，恐怕仍難以減輕購房負擔。

原因在于，從1萬到1.3萬漲幅是30%，從5萬到6.5萬漲幅也是30%，房價基數(shù)不同，帶來的影響也存在明顯差別。

與之對比，目前全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為4萬元左右，一二線城市在5-6萬元，3口之家整體年收入大概在12-20萬元左右。

同樣是5年上漲30%，一套房子可能大漲上百萬，而收入只增加幾萬元，這其中的差距不容忽視。

02

房價、租金與經(jīng)濟發(fā)展、居民收入相適應，或許會成為新一輪調(diào)控的標配。

過去20多年的房價上漲，雖然不乏貨幣助推，但其中也有一定的合理支撐。

GDP在飛速增長，居民收入在持續(xù)提升，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，房價隨著經(jīng)濟發(fā)展而上漲，這是世界慣例。

不過，長期以來，由于貨幣基本面的持續(xù)寬松，以及部分城市對于房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地財政的依賴，導致房價漲幅一直偏離經(jīng)濟基本面，漲幅遠高于GDP和居民收入增速。

所以，房價與居民收入相適應，相當于去除房地產(chǎn)中的泡沫成分，回歸其健康發(fā)展的軌道。

當然，這一目標，相當于側(cè)面默認了房價緩慢上漲的可能：

正因為房價只漲不跌，所以才要特別強調(diào)控制漲幅。

不過，“房價永遠漲”的神話，不可能一直高歌。

目前，至少已有21個城市出臺了“限跌令”，要求房價降價不得超過10%或15%，同時明確指出打擊惡意降價行為。

這背后，正是樓市遭遇了2014年以來的又一次集體回調(diào)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年10月，在納入統(tǒng)計的70個大中城市里，64城房價環(huán)比下跌，23城房價不及一年前，創(chuàng)下了2014年以來的新紀錄。（參閱《7年來新低！樓市……》）

如果樓市橫盤持續(xù)下去，“限漲令”向“限跌令”的轉(zhuǎn)換也只是一念之間。

03

如果房價年漲幅真能控制在5%，那么樓市本身將會失去賺錢效應。

畢竟，買房是有成本的，房貸、物業(yè)費以及房屋本身的折舊都是成本。目前，部分城市的房貸利率已經(jīng)超過6%，如果房價只能緩漲或停漲，那么房貸本身就已構(gòu)成壓力。

同時，許多人買房的主要目的是為了跑贏通脹。

根據(jù)規(guī)劃，未來5年CPI指數(shù)增速控制在3%。通脹的存在，勢必進一步壓縮房子的收益。

更不用說，即將出臺的房地產(chǎn)稅試點，讓持有房子也有了成本。

房貸成本只存在于借貸周期，但房地產(chǎn)稅卻會一直存在。即使稅率只有1%，但逐年繳納，10年就是10%，其威力不容小覷。

當然，房子還有租金收益，但如此之低的租金回報率，完全無法覆蓋房子的持有成本。

目前一二線城市的租金回報率遠遠低于國際水平，普遍不到2%，廈門更是低到1.2%左右，這意味著如果僅靠租金收益，買房需要50-80年才能收回成本。

所以，未來房價可能還會漲，但蒙眼狂奔的時代早已過去，買房虧錢不再只是傳說。