省會(huì)城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個(gè)領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中，人口流入的主要方向。近期以來(lái)，省會(huì)城市的二手房房?jī)r(jià)有何新變化？

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)拉薩之外的26個(gè)省會(huì)城市二手房同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，有24個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，其中廣州、西寧、石家莊等三城環(huán)比跌幅最大。同比來(lái)看，有8個(gè)省會(huì)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。

廣州環(huán)比跌幅為何大？

數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)的26個(gè)省會(huì)城市中，只有?？?個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%。成都與上月持平。其余24個(gè)城市均出現(xiàn)環(huán)比下跌。這其中，廣州、石家莊、西寧環(huán)比均下跌了0.6%，環(huán)比跌幅并列第一。

其中，一線城市廣州的走勢(shì)頗為引人關(guān)注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，幾個(gè)月前，廣州房?jī)r(jià)漲幅還在全國(guó)前幾位，近兩個(gè)月跌幅在全國(guó)居前，變化幅度非常大。

李宇嘉說(shuō)，廣州房?jī)r(jià)變化如此大，有幾個(gè)原因，一個(gè)是廣州的房貸利率上升得特別快。原來(lái)位于一線城市后面，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一線城市最高。這是房?jī)r(jià)變化的一個(gè)很重要因素。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)8月份的報(bào)道，今年來(lái)，廣州房貸利率已水漲船高，到8月已經(jīng)連續(xù)上調(diào)了五次。至8月中旬，廣州首套房貸利率普遍為L(zhǎng)PR+120BP，即5.85%，二套房貸利率為L(zhǎng)PR+140BP，即6.05%。

另外一個(gè)因素是部分熱點(diǎn)區(qū)域人才購(gòu)房通道的變化。8月初，黃埔區(qū)成為廣州首個(gè)明確發(fā)文取消人才購(gòu)房政策的區(qū)域；半個(gè)月后，南沙調(diào)整2019年底發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購(gòu)買商品房的通知》，收緊人才購(gòu)房政策并提出非本地戶籍需提供1年個(gè)稅或社保繳納證明。

李宇嘉說(shuō)，黃埔、南沙人才政策變化，導(dǎo)致外來(lái)投資者的效應(yīng)消失。原來(lái)黃埔、南沙的房?jī)r(jià)之所漲得比較快，一個(gè)因素就是外來(lái)購(gòu)房者比較多，尤其是深圳的購(gòu)買力外溢。在這些外來(lái)購(gòu)買力退潮后，這些區(qū)域的樓市也受到了明顯影響。

同時(shí)，華南有較多民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，本輪開(kāi)發(fā)商債務(wù)危機(jī)“暴雷”對(duì)廣州樓市影響明顯，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷力度也比較大。有媒體粗略統(tǒng)計(jì)，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，項(xiàng)目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，廣州發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)后，對(duì)二手房市場(chǎng)形成的影響不容小覷，對(duì)購(gòu)房者、房東心態(tài)也產(chǎn)生了較大影響，不少小區(qū)房?jī)r(jià)也進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，目前二手房市場(chǎng)降溫提現(xiàn)得較為明顯，與此同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商近期加快出貨，新房降價(jià)促銷力度較大，新房?jī)r(jià)格調(diào)整對(duì)二手房影響也比較大。

在成交量方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，廣州市二手住宅成交量為5253宗，環(huán)比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市場(chǎng)的“金九銀十”并未如期出現(xiàn)。

8城市房?jī)r(jià)跌回一年前

雖然環(huán)比跌幅大，但由于去年四季度以來(lái)尤其是今年上半年漲幅較大，因此廣州二手房?jī)r(jià)格同比漲幅仍高達(dá)8.3%，在26個(gè)城市中位居第一。

廣州之后，?？?、西安、杭州、長(zhǎng)沙、南京這些城市同比漲幅也都超過(guò)了5%，這些熱點(diǎn)城市中，只有西安來(lái)自北方地區(qū)，其余城市均來(lái)自南方地區(qū)。

相比這些熱點(diǎn)城市，有8個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。這些城市主要來(lái)自華北、東北和西南、西北地區(qū)。

張波分析，相比華東、華南區(qū)域，東北、華北區(qū)域市場(chǎng)降溫幅度更大。從市場(chǎng)供求來(lái)看，相比深圳、寧波、杭州、蘇州等人口流入多的東南沿海一二線城市，華北、東北的省會(huì)城市雖然對(duì)所在省的人口集聚能力也比較強(qiáng)，但在全國(guó)來(lái)說(shuō)，對(duì)人口的吸引力總體是比較弱的。

張波說(shuō)，由于供應(yīng)量不斷增加，導(dǎo)致供大于求，加之市場(chǎng)降溫，因此短期內(nèi)的成交量和成交價(jià)格也出現(xiàn)一些變化。同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商在這兩個(gè)區(qū)域的降價(jià)比較明顯，新房?jī)r(jià)格下行對(duì)二手房的影響也比較大。

面對(duì)較大的下行壓力，這些區(qū)域不少城市相繼出臺(tái)了包括鼓勵(lì)人才購(gòu)房在內(nèi)的政策。比如，今年10月，為促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，哈爾濱市住建局聯(lián)合哈爾濱市財(cái)政局等多個(gè)部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn) 》，《意見(jiàn)》提到，為吸引留住具有大中專以上學(xué)歷的人才在哈購(gòu)房，施行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個(gè)月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購(gòu)置首套商品房時(shí)即可享受購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬(wàn)元、全日制碩士生5萬(wàn)元、全日制本科生3萬(wàn)元、大中專生（含技工院校）2萬(wàn)元。

8月31日，吉林省長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報(bào)》。長(zhǎng)春市將為首次購(gòu)買90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購(gòu)房補(bǔ)貼。同時(shí)，長(zhǎng)春市政府投放5000萬(wàn)元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購(gòu)房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。

東北、華北之外，西南地區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，城鎮(zhèn)化提升幅度也比較大，但這一區(qū)域的幾個(gè)省會(huì)城市樓市下行壓力也不小。比如貴陽(yáng)，同比下跌了1.3%，南寧同比下跌了0.2%，昆明雖然二手房?jī)r(jià)同比上漲，但漲幅比較小。另外，西南一些三四線城市下跌幅度也比較大。

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降價(jià)，房子大甩賣！

“最近都在忙‘雙十一’，昨天晚上我是快12點(diǎn)才下班的，下班路上邊走邊哭，就是覺(jué)得難過(guò)，現(xiàn)在這行情真是要堅(jiān)持不下去了。”在某二線城市做置業(yè)顧問(wèn)的林珊(化名)告訴中新網(wǎng)。

各大電商平臺(tái)的“雙十一”活動(dòng)已走向尾聲，但房企的“雙十一”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不愿結(jié)束。

還沒(méi)結(jié)束的房企“雙十一”

“‘雙十一’只是一個(gè)借口罷了，‘金九銀十’表現(xiàn)得不好，領(lǐng)導(dǎo)們正想盡辦法希望能在年底前回點(diǎn)暖。”林珊說(shuō)。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1月-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。今年“銀十”的樓市銷售不及預(yù)期，銷售面積出現(xiàn)六年來(lái)新低。而在供給端，受集中供地等政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)放緩，增速已連續(xù)八個(gè)月收窄。

“沒(méi)人買??！環(huán)京地區(qū)的樓市表現(xiàn)很不理想，回款特別凄涼。銀行貸款政策又比較緊，公司資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，已經(jīng)停止拿地了?！北本┠撤康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金部工作人員表示。

在融資渠道不暢的情況下，降價(jià)銷售成為了回籠資金最直接有效的手段。于是，房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)漫長(zhǎng)的“雙十一”，歸根結(jié)底其實(shí)是一場(chǎng)圍繞現(xiàn)金流的保衛(wèi)戰(zhàn)。

“‘雙十一’的優(yōu)惠力度還是挺大的。首先我們推出了十套位置樓層都不錯(cuò)的特價(jià)房源，原價(jià)都在100萬(wàn)出頭，優(yōu)惠最多的降價(jià)了12.5萬(wàn)。還有直降1111元、家具配套禮包、到訪抽獎(jiǎng)等眾多活動(dòng)?！鄙轿魈恢脴I(yè)顧問(wèn)孫先生告訴中新網(wǎng)，活動(dòng)期間售樓處人流量明顯增加了三、四成，“雙十一”當(dāng)天特價(jià)房就售出了7套，其他房源售出了8套。

孫先生表示，目前太原無(wú)論是主城區(qū)還是環(huán)城板塊房企降價(jià)幾乎是普遍現(xiàn)象?！罢f(shuō)實(shí)話我們也不想降價(jià)，本來(lái)生意就不好，這不是越做越賠錢嘛。但周圍同行都在降，不降就更沒(méi)活路了?！?/p>

“對(duì)于企業(yè)而言，保證眼下現(xiàn)金流健康和不出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題才是第一位的，活下去、留得青山在，才有下一步進(jìn)行調(diào)整的機(jī)會(huì)，因此舍棄利潤(rùn)空間來(lái)捍衛(wèi)現(xiàn)金流也是當(dāng)今的理性之舉。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

“上頭”的買房人

“樓市越冷，我的心越暖?！庇芯W(wǎng)友曾如此評(píng)價(jià)。身在江蘇蘇州的符薇(化名)就是一名趁著“雙十一”活動(dòng)成功購(gòu)房的消費(fèi)者?！笆赘度稍鹿?2000元，活動(dòng)價(jià)格比原價(jià)低了大概二十萬(wàn)吧。雖然樓層稍低但我還是很滿意的，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)活動(dòng)我是肯定買不起的。”

就像“雙十一”不少人“激情剁手”一樣，買房人的“雙十一”也多少帶了點(diǎn)沖動(dòng)成分?！笆鄯坎吭谝粋€(gè)公園里，旁邊有片大草坪，有很多人在上面野餐、遛狗，養(yǎng)狗的我一下就被這個(gè)場(chǎng)景打動(dòng)了！之后看樓盤也比較理想，已經(jīng)看房很久的我?guī)缀鯖](méi)有猶豫就拍板了。”符薇回憶說(shuō)。

“開(kāi)發(fā)商會(huì)把房源和底價(jià)報(bào)給我們，我們有專門的工作人員根據(jù)朋友圈、宣傳頁(yè)、抖音、直播等不同傳播渠道設(shè)計(jì)文案，往往會(huì)有‘抄底價(jià)’‘骨折促銷’等吸引人眼球的字眼，氛圍營(yíng)造得非常到位。就真的會(huì)有不少客戶頭腦一熱，甚至價(jià)格還沒(méi)算清就‘秒殺’式下單?！蹦呈?huì)城市房產(chǎn)中介翟女士告訴中新網(wǎng)，事后冷靜下來(lái)反悔的客戶也不在少數(shù)。

“但確實(shí)，因?yàn)榻衲昵闆r特殊，回款的壓力擺在眼前，開(kāi)發(fā)商們確實(shí)也實(shí)打?qū)嵉亍钊狻?，且力度是遠(yuǎn)大于往年的?！钡耘空f(shuō)，往年的特價(jià)往往只是吸引客戶的營(yíng)銷手段，工抵房都是“頂天立地”的樓層，就算有個(gè)別高層一般人也買不到。單價(jià)三萬(wàn)起的房源宣傳頁(yè)上就敢寫2XXXX元，總價(jià)最多也就能優(yōu)惠5-6萬(wàn)元。

“但今年，一套房?jī)?yōu)惠10-20萬(wàn)元的不在少數(shù)。特別是如果不介意樓層的話，大多都能達(dá)到8折起步。”翟女士說(shuō)，在自己看來(lái)確實(shí)是個(gè)撿漏的好時(shí)機(jī)。

房產(chǎn)人的十字路口

“我在地產(chǎn)干了十二年了，這么說(shuō)吧，以前吃喝玩樂(lè)就把錢掙了，現(xiàn)在抓考勤、抓培訓(xùn)、還裁員了一百多人?！睙狒[促銷的背后，在翟女士看來(lái)，恰恰是行業(yè)不景氣的表現(xiàn)。

不久前，翟女士的一位老同事剛剛離職?！?3歲的年紀(jì)，十幾年的工作經(jīng)驗(yàn)。老話說(shuō)十年磨一劍，沒(méi)想到剛磨出來(lái)就被淘汰了。轉(zhuǎn)行做房屋托管，無(wú)底薪一個(gè)月只開(kāi)了兩單，太難了。”翟女士曾經(jīng)的同事們，有的轉(zhuǎn)行去做保險(xiǎn)、金融，也有的去賣面包、賣甜品、賣阿膠。

不單單是房地產(chǎn)行業(yè)本身，建筑設(shè)計(jì)等相關(guān)行業(yè)也面臨著大規(guī)模的裁員降薪。做了四年的園林資料員的小李，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)的蝴蝶效應(yīng)成為了被勸退的一員。

“目前面前有兩條路，要不自己創(chuàng)業(yè)，要不就轉(zhuǎn)預(yù)結(jié)算崗位。按理說(shuō)后者更理想，但因?yàn)樾袠I(yè)不景氣導(dǎo)致大批人員流入市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)大大加劇了。”對(duì)于自己的未來(lái)，小李還很迷茫。

但在上海從事地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)工作的林靈(化名)看來(lái)，這其實(shí)也不失為一個(gè)好的情況?！拔矣X(jué)得，所謂的行業(yè)不行，更多的是指之前渾水摸魚、想趁機(jī)撈快錢的不行了?！?/p>

林靈說(shuō)，自己的工作是項(xiàng)目制，接觸過(guò)很多在前幾年行業(yè)膨脹時(shí)跑進(jìn)來(lái)想撈一筆的人：有圖紙都看不懂，不會(huì)審圖也不解決問(wèn)題的設(shè)計(jì)；有所有問(wèn)題都推給設(shè)計(jì)，不解決任何施工問(wèn)題的工程；有算賬都不會(huì)算，天天漏項(xiàng)的成本；有只知道塞自己關(guān)系供應(yīng)商，卻不解決供應(yīng)商不配合問(wèn)題的老總……他們大都在下半年潦草退場(chǎng)。

當(dāng)下，中央頻繁釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款投放也明顯提速。中信建投分析認(rèn)為，按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購(gòu)房者預(yù)期的修復(fù)還需要時(shí)間，年末銷售仍有壓力，預(yù)計(jì)明年一、二季度可以看到銷售回暖。

林靈和眾多房地產(chǎn)人也都在期待著，一個(gè)更好的春天。