本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：童潔

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

背靠午山森林公園，面朝石老人海灘，西鄰金家?guī)X國(guó)際金融新區(qū)，東臨石老人觀(guān)光園及高爾夫園。在青島嶗山區(qū)，有這樣一個(gè)帶著光環(huán)的豪宅項(xiàng)目，一度因背山面海的優(yōu)越占位而受到青島富豪們的追捧。如今，它卻成為交易臺(tái)上的拍賣(mài)品。

近日，青島魯?shù)潞５卤ざ谕恋丶霸诮üこ逃诰W(wǎng)上公開(kāi)拍賣(mài)，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建筑面積，在建工程中包含12幢雙拼別墅、10幢電梯洋房和8幢高層公寓，共計(jì)502套房源。

最終，鮮少出現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)的青島本土房企海信地產(chǎn)以22.5億元的底價(jià)順利拿下該項(xiàng)目。這也意味著，魯?shù)潞５卤そK于等到了重生的一天。

臨沂“土豪”折戟

此次拍賣(mài)之前，被譽(yù)為“青島十大豪宅”之一的魯?shù)潞５卤ひ褦R淺三年。

2015年年末，魯?shù)潞５卤ひ黄谌胧校?.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)為該項(xiàng)目打上“豪宅”的標(biāo)簽。要知道，那一年，整個(gè)青島市，除了嶗山區(qū)和市南區(qū)的房?jī)r(jià)能夠沖上2萬(wàn)元/平方米之外，其他區(qū)域的售價(jià)基本都在1.6萬(wàn)元/平方米以下，甚至在距離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，均價(jià)不足萬(wàn)元。

并且，在一期開(kāi)盤(pán)后短短半年時(shí)間內(nèi)，魯?shù)潞５卤锥葷q價(jià)，由最初的2.5萬(wàn)元/平方米漲至2.6萬(wàn)元/平方米。到了第二年的7月，僅剩少量聯(lián)排別墅戶(hù)型的魯?shù)潞５卤?，售價(jià)更是突破4萬(wàn)元/平方米。

高價(jià)沒(méi)有阻擋富豪們的腳步，盡管去化周期長(zhǎng)達(dá)1年多，但魯?shù)潞５卤ひ黄诜吭催€是全部銷(xiāo)售一空，包括洋房、公寓和聯(lián)排別墅。按照合同的約定，業(yè)主們將在2017年年底拿到心心念念的房子，未曾想，意外發(fā)生了。

約定交房日期到來(lái)之前，魯?shù)潞５卤ひ黄跇I(yè)主就收到來(lái)自開(kāi)發(fā)商的延期交付通知，稱(chēng)因?yàn)槭┕ぴ?，交付日期需延至次?月底，后再次延期至2019年年初。而在這期間，魯?shù)潞５卤ざ诜吭凑谌缁鹑巛钡匿N(xiāo)售，2019年，原本應(yīng)該是二期交付的日子，但一期已然幾度延期交付，二期難免受到影響。

很快，魯?shù)潞５卤ら_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的消息就傳了出來(lái)，嶗山區(qū)政府在多次接到業(yè)主投訴后，也迅速介入項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)商保證交付之余，還需額外對(duì)業(yè)主做出補(bǔ)償。結(jié)果，一期的交付姍姍來(lái)遲，二期卻難逃爛尾命運(yùn)。

一位青島業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，實(shí)際上，魯?shù)潞５卤び膳R沂一位“土豪”花重金收購(gòu)而來(lái)，由于前期收購(gòu)項(xiàng)目花了大量資金，在建設(shè)一期的過(guò)程中就碰到了資金的問(wèn)題，完成一期交付之后，便沒(méi)有能力再負(fù)擔(dān)二期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，于是項(xiàng)目逐步停工，最后變成“爛尾樓”。

魯?shù)潞５卤け澈蟮拈_(kāi)發(fā)商為“青島凱旋地產(chǎn)有限公司”，通過(guò)天眼查查詢(xún)到，該公司的大股東為魯?shù)陆ㄔO(shè)，實(shí)際控制人為季曉菲。2016年，魯?shù)陆ㄔO(shè)曾為該項(xiàng)目引入平安系投資人，這一變更記錄或側(cè)面佐證了上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)法。

關(guān)于魯?shù)潞５卤び龅劫Y金問(wèn)題更直接的證據(jù)是，2019年，工商銀行青島市南第四支行將青島凱旋地產(chǎn)及魯?shù)陆ㄔO(shè)告上了法庭。根據(jù)裁決文書(shū)顯示，工商銀行指出，其自2017年3月起，多次與青島凱旋地產(chǎn)簽訂借款合同、最高額抵押合同和保證合同，并接連向青島凱旋地產(chǎn)發(fā)放借款，借款總額超過(guò)5億元。

但是，2018年11月之后，青島凱旋地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)逾期還款現(xiàn)象，截至2019年1月22日，青島凱旋地產(chǎn)逾期未付的本金利息為25.81萬(wàn)元。最終，法院判決青島凱旋地產(chǎn)在十日內(nèi)歸還5億元借款及相應(yīng)利息1350.78萬(wàn)元。

就這樣，臨沂“土豪”倒在了青島樓市中。

“佛系”海信地產(chǎn)接盤(pán)

魯?shù)潞５卤ざ诘呐馁u(mài)，業(yè)內(nèi)外期待已久。而對(duì)于海信地產(chǎn)的接盤(pán)，業(yè)內(nèi)普遍用“毫無(wú)懸念”來(lái)形容。

從法拍信息中可以看出，這是一次有“門(mén)檻”的拍賣(mài)。根據(jù)法拍信息，魯?shù)潞５卤ざ诳們r(jià)值30.14億元，其中土地使用權(quán)評(píng)估值為14.7億，在建工程評(píng)估值為15.44億元，參拍保證金高達(dá)3億元，且附有幾條參拍條件。

具體來(lái)看，參拍條件規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人必須單獨(dú)競(jìng)買(mǎi)，還需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)且注冊(cè)資本金10億元人民幣（含10億元）以上，競(jìng)買(mǎi)人及其控股子公司近十年須在青島市嶗山區(qū)完成住宅建設(shè)面積不低于40萬(wàn)平方米（以竣工備案證載面積為準(zhǔn)）。

不僅如此，按照規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人2020年的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)滿(mǎn)足國(guó)家對(duì)房企融資“三條紅線(xiàn)”政策要求，成交后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目續(xù)建費(fèi)用，并保證維續(xù)完成該項(xiàng)目的工程及驗(yàn)收合格和交付，配合完成居民安置、化解該項(xiàng)目的信訪(fǎng)維穩(wěn)工作等。

“有本土優(yōu)勢(shì)的龍頭房企更能契合所有參拍限制，例如海爾產(chǎn)城創(chuàng)、海信地產(chǎn)?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士透露，之所以最后由海信地產(chǎn)拿下該項(xiàng)目，更深一層的原因或與前些年市場(chǎng)中相傳海信地產(chǎn)曾對(duì)魯?shù)潞５卤ぬ峁┵Y金幫助有關(guān)。

該業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，對(duì)于海信地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，能夠拿下魯?shù)潞５卤ざ谝彩且患檬?。此次拍賣(mài)的魯?shù)潞５卤ざ诘脑诮ú糠志桶?02套房源，有媒體做過(guò)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目已經(jīng)網(wǎng)簽179套，也就是說(shuō)，僅在建部分就有323套可售房源，4年前，這批房源的單價(jià)就超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。

這也是海信地產(chǎn)年內(nèi)在“大本營(yíng)”青島通過(guò)公開(kāi)渠道拿下的第一個(gè)項(xiàng)目。此前青島集中出讓的時(shí)候，都不曾看到海信拿地的身影，時(shí)代財(cái)經(jīng)進(jìn)一步查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，海信地產(chǎn)共獲得兩個(gè)項(xiàng)目，除了此次拍下的魯?shù)潞５卤ざ谥?，今?月，其在濟(jì)南斬獲一宗地鐵上蓋地塊。

“佛系”是外界對(duì)于海信地產(chǎn)的印象，如果放在幾年前“以規(guī)模論英雄”的時(shí)代，過(guò)于“佛系”和偏安一隅也是海信地產(chǎn)屢被詬病的地方。

打開(kāi)海信地產(chǎn)官網(wǎng)“項(xiàng)目展示”一欄可以看到，不同于許多全國(guó)性房企遍地開(kāi)花的布局，涉足房地產(chǎn)20余年的海信地產(chǎn)，項(xiàng)目所在城市的只有9個(gè)。其中，青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海均位于山東省內(nèi)，在外省，海信地產(chǎn)僅布局了深圳和南京，另外在美國(guó)和澳洲各擁有一個(gè)項(xiàng)目。

外界一度認(rèn)為是外來(lái)房企的涌入對(duì)海信地產(chǎn)和海爾產(chǎn)城創(chuàng)這樣的本土房企造成沖擊。不過(guò)，有分析師告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然像融創(chuàng)這樣的外來(lái)房企增長(zhǎng)勢(shì)頭十分兇猛，但海信地產(chǎn)規(guī)模受限與其類(lèi)似于國(guó)企的體制相關(guān)，在這樣的體制下，海信地產(chǎn)對(duì)于投資和“走出山東”會(huì)更加謹(jǐn)慎。

“其實(shí)這么多年以來(lái)，海信地產(chǎn)一直是比較保守的發(fā)展思路，專(zhuān)注在自己熟悉的山東省內(nèi)，有足夠的土儲(chǔ)就滿(mǎn)足了。這次拿下魯?shù)潞５卤?，海信地產(chǎn)在青島的土儲(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)充，可能接下來(lái)一段時(shí)間，海信地產(chǎn)又會(huì)從土地市場(chǎng)‘消失’。”該分析師說(shuō)到。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月，海信地產(chǎn)在青島的銷(xiāo)售額為103.19億元，僅次于融創(chuàng)。