鋒靂 王文華

10月12日，“增城舊改第一村”永寧街簡(jiǎn)村村正式公開招標(biāo)。按計(jì)劃，原定公開招標(biāo)結(jié)果的時(shí)間為11月16日，然而招標(biāo)公告發(fā)出不久，便悄然下架。時(shí)隔一月，11月12日，簡(jiǎn)村村舊改公開選擇合作企業(yè)公告再次掛網(wǎng)，公開選擇合作企業(yè)的競(jìng)選及成員代表表決會(huì)議將于12月17日舉行。

在外界看來，富力在簡(jiǎn)村村舊改已運(yùn)作多年，拿下此次招標(biāo)可謂是水到渠成。不過，此前，招標(biāo)方案在節(jié)骨眼上匆忙被撤，不免令人生疑。

增城舊改第一村

2017年，作為增城首個(gè)舊村改造重點(diǎn)示范村，簡(jiǎn)村村項(xiàng)目確定由富力操刀，2018年項(xiàng)目安置房啟動(dòng)區(qū)正式奠基。據(jù)富力城市更新集團(tuán)公眾號(hào)，簡(jiǎn)村村安置房一期A1、A2棟已于2020年5月完成主體結(jié)構(gòu)封頂。按計(jì)劃，安置房一期項(xiàng)目于2020年竣工，安置250戶村民，2021年上半年實(shí)現(xiàn)村民回遷。不過，截至目前，尚未有關(guān)于村民回遷的消息。

簡(jiǎn)村村位于增城區(qū)永寧街，與黃埔區(qū)相鄰，是一座擁有600年歷史的古村落，也是是增城區(qū)首個(gè)舊改試點(diǎn)項(xiàng)目，并列入廣州市“攻城拔寨”的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

簡(jiǎn)村村項(xiàng)目改造涉及居民1152戶，戶籍人口3115人，改造范圍內(nèi)總建筑面積約505295㎡，總成本約為59億元。項(xiàng)目改造將采取合作改造模式，其中簡(jiǎn)村社、上枝元社、下枝元社、長(zhǎng)一社、長(zhǎng)二社、上春嶺社、下春嶺社、牛民地社、西元社等九個(gè)經(jīng)濟(jì)社按照全面改造方式實(shí)施改造，齊嶺社按照綜合整治方式實(shí)施改造。

值得注意的是，11月12日發(fā)布的最新招標(biāo)公告強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格按照《中共中央辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于科學(xué)綠化的指導(dǎo)意見》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》等文件要求，落實(shí)歷史文化和名木古樹保護(hù)措施，堅(jiān)決防止濫砍濫伐、破壞歷史文化風(fēng)貌。

舊改成為近兩年的熱詞，政策和財(cái)政的支持，舊改推進(jìn)速度加快。發(fā)展過快中也會(huì)存在問題，比如部分房企以地產(chǎn)開發(fā)模式操作舊改項(xiàng)目，各區(qū)設(shè)置不合理市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、形成政策壁壘和瓶頸等。

今年以來，關(guān)于城市更新的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，旨在糾正偏差，控制“大拆大建”。10月20日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，面向社會(huì)公開征詢意見。《征求意見稿》指出，在注重保護(hù)、利用、傳承好歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)決杜絕防止大拆大建方面。

同時(shí)，《征求意見稿》強(qiáng)調(diào)，廣州不隨意遷移、拆除不可移動(dòng)文物、歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑；不得伐移古樹名木，禁止砍伐被確定為古樹后續(xù)資源的樹木。對(duì)未開展歷史文化資源調(diào)查評(píng)估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作的區(qū)域，廣州市將不先開展實(shí)施城市更新。

今年8月份，住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》也明確，實(shí)施城市更新行動(dòng)要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡。

隨著舊改調(diào)控政策出臺(tái)，廣州舊改市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期。此前有消息稱，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布城市更新項(xiàng)目核查的工作方案，要對(duì)廣州市11個(gè)區(qū)、合計(jì)119個(gè)舊改方案，做進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估和方案優(yōu)化。

舊改之王的反轉(zhuǎn)

以舊改項(xiàng)目起家的富力地產(chǎn)，有著“舊改之王”的稱號(hào)。有這樣一種說法，“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞”。廣州的西關(guān)富力廣場(chǎng)、順意花園、陽光美居、獵德村、楊箕村舊改項(xiàng)目，都是富力舊改的代表作。目前富力正在推進(jìn)的還有茅崗路以西城中村、筆村、陳田村、田美村東南經(jīng)濟(jì)社、赤沙村、海中村、勝石村等多個(gè)舊村項(xiàng)目。

富力的舊改觸角還伸向了全國(guó)，包括山西、陜西、河南等。2021年半年報(bào)顯示，截至6月末，富力集團(tuán)已簽約合作城市更新項(xiàng)目近60個(gè)，上半年廣州、西安、太原、鄭州、石家莊等城市均有城市更新項(xiàng)目入市，合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額146億元，占總銷售收入的22%。

富力表示，未來可供發(fā)展的已簽約城市更新項(xiàng)目貨值超8600億元，一二線城市占比93%，大灣區(qū)占比74%；規(guī)劃總建筑面積超5400萬平方米，可售面積超2900萬平方米。

2019年年中，富力宣布暫緩拿地。此后，富力一直避開在招拍掛市場(chǎng)拿地，轉(zhuǎn)而取道城市更新項(xiàng)目來增加土儲(chǔ)。在2021年半年報(bào)中，富力表示，已確定開發(fā)權(quán)、待轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目，仍是集團(tuán)潛在的土儲(chǔ)關(guān)注焦點(diǎn)。

盡管城市更新項(xiàng)目成本遠(yuǎn)低于新推地塊，但其體量大、周期長(zhǎng)、投入多，對(duì)于負(fù)債壓力巨大的富力而言，也并非易事。

出售舊改股權(quán)

為了降低負(fù)債，富力已經(jīng)將手中的部分舊改項(xiàng)目的股權(quán)出售。其中，富力與建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的合作項(xiàng)目就是例證。2020年1月，富力以10億元價(jià)格將河南建業(yè)富居投資有限公司10%的股權(quán)及債權(quán)出售給建業(yè)，持股比例下降至35%。后者持有鄭州五龍口城中村改造項(xiàng)目及花園口合村并城改造項(xiàng)目，涉及占地面積4104畝。

建業(yè)富居成立于2014年，由廣州富力、建業(yè)地產(chǎn)、上海恒玢投資中心(有限合伙)共同出資1億元，三方分別持股45%、45%、10%。此后，建業(yè)與富力接連拿下鄭州高新區(qū)五龍口城中改造項(xiàng)目五龍新城，及鄭州惠濟(jì)區(qū)東弓莊城中村改造地塊，意向合作開發(fā)花園口鎮(zhèn)項(xiàng)目。據(jù)悉，兩個(gè)項(xiàng)目的操盤方均為富力。

項(xiàng)目實(shí)施后，進(jìn)展并不順利。不論是五龍新城還是惠濟(jì)區(qū)的尚悅居項(xiàng)目，均曝出違約及房子質(zhì)量差丑聞，遭遇業(yè)主維權(quán)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，富力有一段時(shí)間資金很緊張，在工程款兌付、相關(guān)費(fèi)用批復(fù)上可能會(huì)比較苛刻。

2021年4月，建業(yè)宣布擬以8.48億元從上海恒玢投資中心(有限合伙)收購(gòu)建業(yè)富居10%股權(quán)，持股比例上升至65%。據(jù)悉，目前上述兩個(gè)項(xiàng)目的操盤方已經(jīng)由富力轉(zhuǎn)為建業(yè)。

在今年年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力董事局主席李思廉表示，“富力在過去5-10年都很少合作項(xiàng)目，我們今年會(huì)加大力度出售部分的股權(quán)，包括邀請(qǐng)同行加入舊村改造，出售部分股權(quán)拿到的現(xiàn)金能夠幫助我們降低負(fù)債” 。

此前，簡(jiǎn)村村舊改招標(biāo)臨時(shí)撤掉，也有分析稱不排除富力為減輕資金壓力，引入合作方以聯(lián)合體方式摘牌。

簡(jiǎn)村村項(xiàng)目最終花落誰家，富力能否將其收入囊中，靜待12月17日見分曉。