（原標(biāo)題：首批REITs“珠玉在前” 機(jī)構(gòu)為戰(zhàn)配第二批“搶破頭”）

目前，不少機(jī)構(gòu)對(duì)公募REITs的一致感受是“僧多粥少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求”。機(jī)構(gòu)投資者期待能加大資產(chǎn)供給，加快公募REITs項(xiàng)目批復(fù)，以及允許發(fā)行人增發(fā)擴(kuò)募。但是，在公募REITs治理機(jī)制有待完善的當(dāng)下，“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”勢(shì)必是未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。

證券時(shí)報(bào)記者 劉筱攸 謝忠翔

“僧多粥少，搶得很兇?！币幻麉⑴c了第二批公募REITs戰(zhàn)略配售的券商人士對(duì)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)購(gòu)”盛景由衷感慨。他告訴記者，機(jī)構(gòu)非常熱情，估計(jì)最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格和倍數(shù)都會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期，較第一批會(huì)高出不少。

這一說(shuō)法在另一名理財(cái)子公司投資經(jīng)理處得到佐證。該人士透露，基于第一批REITs良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和公司自身業(yè)務(wù)需要，其所在公司本次不僅將對(duì)所有申報(bào)REITs進(jìn)行網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，而且還參與了其中一只的戰(zhàn)略配售。

戰(zhàn)配環(huán)節(jié)已“殺瘋”

高倍數(shù)認(rèn)購(gòu)板上釘釘

第一批REITs“珠玉在前”，第二批REITs顯然“難逃追捧”。

目前，第二批產(chǎn)品共計(jì)申報(bào)了華夏中國(guó)交建高速公路、國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、華夏越秀高速公路等4只封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。REITs發(fā)行要經(jīng)歷申報(bào)、受理、問(wèn)詢(xún)、反饋、審核意見(jiàn)、注冊(cè)結(jié)果公示（即通過(guò)與否）步驟，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、華夏越秀高速公路兩只REITs已獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文。

參與第二批REITs戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)，最大的體會(huì)是“緊俏”。項(xiàng)目發(fā)起人（即原始權(quán)益人）要先確定戰(zhàn)配投資人、向戰(zhàn)略投資者配售的基金份額總量、占本次基金份額發(fā)售比例，然后把名單報(bào)給交易所和證監(jiān)會(huì)審核。監(jiān)管審核過(guò)后，基金管理人要和這些戰(zhàn)配投資簽署配售協(xié)議，然后在基金合同、招募說(shuō)明書(shū)等法律文件中披露戰(zhàn)略投資者選擇標(biāo)準(zhǔn)及持有期限等。

“好家伙，我知道有一只的戰(zhàn)配份額大概是不到10個(gè)億，結(jié)果后來(lái)僅經(jīng)過(guò)發(fā)起人篩選的、有資格申報(bào)的合格投資者，有效擬認(rèn)購(gòu)份額就已經(jīng)報(bào)出了70多個(gè)億！戰(zhàn)配都那么火，更別說(shuō)將來(lái)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，（認(rèn)購(gòu)）價(jià)格和數(shù)量肯定都超火爆?！币幻攸c(diǎn)涵蓋REITs投資的券商專(zhuān)營(yíng)創(chuàng)新資產(chǎn)部負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者。

第二批公募REITs走俏有兩個(gè)核心原因：首先，是資產(chǎn)具備競(jìng)爭(zhēng)力。在地產(chǎn)、城投、非標(biāo)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)欠配的市場(chǎng)情況下，公募REITs是兼具固定分紅和收益彈性的配置品種。能夠滿(mǎn)足發(fā)改委設(shè)定的硬性申報(bào)門(mén)檻（近3年不得虧損或凈現(xiàn)金流為負(fù)），本身就足夠說(shuō)明入池資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健與經(jīng)營(yíng)效率。

以本次率先拿到批文的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速REIT為例，前者是出租率已經(jīng)超90%的“中國(guó)硅谷”，后者是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)估值近23億元的福銀高速G70的重要組成部分。這意味著二者具有較強(qiáng)的抗通脹、保值功能，以及具有增長(zhǎng)性的分紅收入，能為產(chǎn)品投資者提供穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)。

其次，是供需原因。首批公募REITs高達(dá)七成多的鎖定份額占比（即戰(zhàn)略配售占比），和不足三成的流通盤(pán)，這樣的資金結(jié)構(gòu)決定了中長(zhǎng)期資金會(huì)集中在戰(zhàn)略配售渠道。首批9只公募REITs合計(jì)流通市值不足360億元，可供交易的流通份額很少。因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)能分享首批公募REITs“頭啖湯”的機(jī)構(gòu)，不會(huì)只甘心屈居在流通盤(pán)里，所以會(huì)十分有動(dòng)力和興趣成為第二批REITs的戰(zhàn)略投資者。

三路主力加大火力

理財(cái)子尤為積極

機(jī)構(gòu)的熱情已經(jīng)被點(diǎn)燃。

證券時(shí)報(bào)記者匯總對(duì)各方的采訪，發(fā)現(xiàn)券商自營(yíng)賬戶(hù)、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)資金證券投資賬戶(hù)、基金公司專(zhuān)戶(hù)產(chǎn)品、集合信托計(jì)劃、私募基金、券商資管集合計(jì)劃以及少數(shù)QFII投資賬戶(hù)都在以積極的態(tài)度參與配置第二批公募REITs。其中，銀行理財(cái)、券商自營(yíng)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)火力最猛。

“我了解到的是，券商自營(yíng)一直就比較積極，因?yàn)樗鼈儽旧硪彩亲鍪猩?。第二批REITs有很多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)新進(jìn)參與，因?yàn)樵诘谝慌鶵EITs中，它們可能由于審批、監(jiān)管等原因沒(méi)有參與上，這次就非常踴躍地詢(xún)價(jià)。另外，就是銀行理財(cái)子公司，它們本來(lái)就是主力，這次比上次還要積極。上次有些理財(cái)子公司只是網(wǎng)下詢(xún)價(jià)而沒(méi)有參與戰(zhàn)配，而這一次好多理財(cái)子公司兩者都參與?？傊臀矣^察，大家都很踴躍，但這三類(lèi)機(jī)構(gòu)比其他機(jī)構(gòu)如券商資管、私募基金、合格境外機(jī)構(gòu)等認(rèn)購(gòu)力度更大?！币幻L(zhǎng)期跟蹤公募REITs的機(jī)構(gòu)創(chuàng)新資產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者。

理財(cái)子顯然是“有備而來(lái)”的，早在第二批公募REITs項(xiàng)目公示前，理財(cái)子就已經(jīng)對(duì)諸多潛在項(xiàng)目進(jìn)行了全覆蓋。

一名負(fù)責(zé)公募REITs項(xiàng)目搜集與投資的銀行理財(cái)子公司團(tuán)隊(duì)管理人告訴證券時(shí)報(bào)記者，在第二批項(xiàng)目申報(bào)之前，該公司就已在分行的推薦下，累計(jì)與30多個(gè)各種資產(chǎn)類(lèi)型的潛在試點(diǎn)項(xiàng)目（含首批掛牌項(xiàng)目）進(jìn)行了路演交流，而且已就其中進(jìn)度較快的項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地盡調(diào)。

公募REITs在很多理財(cái)子公司內(nèi)部被視為重要的投資品種，因?yàn)樗芮藙?dòng)理財(cái)子與母行的一攬子業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)?！肮糝EITs其實(shí)是與母行進(jìn)行充分協(xié)同的典型產(chǎn)品。通常，REITs的權(quán)益人跟母行的業(yè)務(wù)往來(lái)已經(jīng)有前期項(xiàng)目貸款（尤其是流動(dòng)資金貸款），而REITs發(fā)行、托管、基金擴(kuò)募的杠桿融資、財(cái)務(wù)顧問(wèn)和代銷(xiāo)等諸多環(huán)節(jié)，母行也都可以參與，獲取管理費(fèi)收入或者資金留存?！蹦炒笮欣碡?cái)子公司一名人士告訴證券時(shí)報(bào)記者。

工銀理財(cái)副總裁魏泉紅此前表示，銀行理財(cái)之前的強(qiáng)項(xiàng)，實(shí)際上是在非標(biāo)投資，但資管新規(guī)出臺(tái)后，非標(biāo)投資受到限制。REITs這個(gè)資產(chǎn)品種，彌補(bǔ)了非標(biāo)資產(chǎn)在投資分散性、估值合理性、信息披露透明性上的缺失；同時(shí)，又能發(fā)揮好銀行理財(cái)和母行在基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)投資、債權(quán)投資、項(xiàng)目投資方面的信用審查優(yōu)勢(shì)?！霸趨⑴c投資REITs的過(guò)程中，我感覺(jué)理財(cái)子和母行的合力、母行原有的對(duì)表內(nèi)表外風(fēng)險(xiǎn)防控的優(yōu)勢(shì)、資金提供的優(yōu)勢(shì)等，都在REITs這個(gè)品種上得到良好的體現(xiàn)?！彼f(shuō)。

華夏理財(cái)多策略投資部高級(jí)經(jīng)理蒙北箏向證券時(shí)報(bào)記者分析，從華夏理財(cái)投資第一批項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs跟大盤(pán)股的走勢(shì)呈較弱的負(fù)向關(guān)系，和中小盤(pán)有一定正向關(guān)系。因此，公募REITs也被投資團(tuán)隊(duì)視為權(quán)益類(lèi)的優(yōu)質(zhì)互補(bǔ)產(chǎn)品。

和絕大多數(shù)配置了公募REITs的同業(yè)一樣，華夏理財(cái)將公募REITs分散到混合類(lèi)產(chǎn)品中，利用它相對(duì)于股票的低波動(dòng)性和相對(duì)于債券的高收益性，來(lái)有效降低整個(gè)產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)，增厚組合收益。

目前，走得更快、更遠(yuǎn)一點(diǎn)的理財(cái)子，已經(jīng)開(kāi)創(chuàng)出公募REITs主題理財(cái)產(chǎn)品，承接其戰(zhàn)略配售的公募REITs份額。光大理財(cái)可謂典型之一，該公司發(fā)行的“陽(yáng)光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號(hào)”，為三級(jí)（中）風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)益類(lèi)開(kāi)放式凈值型理財(cái)產(chǎn)品，對(duì)公募REITs的投資比例在80％以上。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，光大理財(cái)此前全面參與了首批9單公募REITs的認(rèn)購(gòu)，其中有6單為戰(zhàn)略配售。目前，該產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入建倉(cāng)期。

包括華夏理財(cái)在內(nèi)的幾家理財(cái)子公司都表示，目前雖然還沒(méi)有專(zhuān)設(shè)REITs主題理財(cái)產(chǎn)品的計(jì)劃，但隨著未來(lái)項(xiàng)目供給的加大、市場(chǎng)交易的進(jìn)一步活躍和自身投資規(guī)模的擴(kuò)容，并不排除推出相關(guān)產(chǎn)品。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，截至目前，多家理財(cái)子公司已經(jīng)走完了內(nèi)部決策流程，通過(guò)了投資決策委員會(huì)。同時(shí)，還和交易所的硬件設(shè)備進(jìn)行了測(cè)試，從硬件設(shè)施上做好了準(zhǔn)備。

機(jī)構(gòu)呼吁“保質(zhì)保量”

加大資產(chǎn)供給

相較于完善稅收等配套政策和減少多個(gè)層級(jí)管理人架構(gòu)的長(zhǎng)遠(yuǎn)期待，當(dāng)前業(yè)界對(duì)于加大資產(chǎn)供給的期待更為迫切。

“我們當(dāng)然期待能加大資產(chǎn)供給，加快公募REITs項(xiàng)目的批復(fù)，以及允許發(fā)行人增發(fā)擴(kuò)募?！鼻笆鋈虅?chuàng)新資產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)部門(mén)的負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者直言。

他的心聲也代表著很多從業(yè)人士的預(yù)期。目前，不少機(jī)構(gòu)的一致感受是“僧多粥少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求”。當(dāng)然，他們也對(duì)這一現(xiàn)狀的成因給予充分理解——雖然發(fā)行人自己也有較強(qiáng)的申報(bào)和和擴(kuò)募意愿，但在公募REITs治理機(jī)制有待完善的當(dāng)下，“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”勢(shì)必是未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。

目前，公募REITs最終能夠獲批發(fā)行，要經(jīng)歷層層關(guān)卡。首先是項(xiàng)目發(fā)起人（即原始權(quán)益人）向所在地省級(jí)發(fā)改委提出并報(bào)送申請(qǐng)，由省級(jí)發(fā)改委按是否符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵(lì)回收資金用途等出具專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)。對(duì)于符合要求的項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)改委會(huì)推薦至國(guó)家發(fā)改委；國(guó)家發(fā)改委審批后，再將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會(huì)；最后證監(jiān)會(huì)和滬深證券交易所開(kāi)啟審核流程。

“我們希望‘又保質(zhì)又保量’。源頭上，雖然現(xiàn)在各地發(fā)改委都出了相關(guān)通知，要大力發(fā)展公募REITs項(xiàng)目，提供此類(lèi)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，但我們還是希望發(fā)改委能夠深度地參與到相關(guān)項(xiàng)目的審核當(dāng)中，讓我們投資起來(lái)心里更踏實(shí)。另外，我覺(jué)得更為迫切的是，要提高現(xiàn)有項(xiàng)目的流動(dòng)性支持，在二級(jí)市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)能更為活躍，成交量和成交額更多，這樣才能滿(mǎn)足一些機(jī)構(gòu)的交易?！鼻笆隼碡?cái)子公司的投資經(jīng)理對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

事實(shí)上，在政策的引導(dǎo)下，新的公募REITs資產(chǎn)類(lèi)別正在被納入更多投資人的視野，不少機(jī)構(gòu)都對(duì)潛在項(xiàng)目進(jìn)行了盡調(diào)。

國(guó)家發(fā)改委此前發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“958號(hào)文”），其思路與頂層政策框架一脈相承——REITs資產(chǎn)類(lèi)別擴(kuò)容的領(lǐng)域，剛好可以將自身納入到實(shí)現(xiàn)“碳達(dá)峰、碳中和”的政策目標(biāo)里。比如清潔能源類(lèi)資產(chǎn)，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為該類(lèi)資產(chǎn)與目前已經(jīng)上市的生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs較為類(lèi)似，將會(huì)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)所涉及收入中的補(bǔ)貼比例，以及未來(lái)政策對(duì)于補(bǔ)貼穩(wěn)定性的影響。

著眼于公募REITs的長(zhǎng)期發(fā)展，《中國(guó)公募REITs發(fā)展白皮書(shū)2021》提出了一系列建議，包括在發(fā)行REITs環(huán)節(jié)，對(duì)發(fā)起人自持份額部分對(duì)應(yīng)的所得稅給予遞延，在發(fā)起人未來(lái)將份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，再予以計(jì)征；支持因發(fā)行REITs而實(shí)施的重組行為，認(rèn)定12個(gè)月內(nèi)的多次重組事項(xiàng)屬于同一交易分步實(shí)施，并享受特殊性稅務(wù)處理；針對(duì)REITs發(fā)行行為涉及的土地增值稅、增值稅、印花稅等給予適當(dāng)優(yōu)惠待遇。