本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來源：視覺中國

一則“年薪60萬元招中小學教師”的消息讓鄂爾多斯沖上熱搜。

如此高薪足以碾壓一線城市深圳，去年深圳中學曾以40萬元年薪招聘了66名教師，而深圳大學給助理教授開出的價碼是起薪37萬元每年。

鄂爾多斯有關(guān)部門的回復(fù)是，“這是我們?nèi)旖逃C合改革中的一項人事改革措施”“我們的財政可以負擔得起?！?/p>

搜狐城市發(fā)布的“2020中國城市人均GDP百強榜”顯示，鄂爾多斯以164082元的人均GDP位居全國第四，僅次于克拉瑪依、無錫和北京，超過上海、深圳、廣州等3座一線城市。受經(jīng)濟發(fā)展和教育資源發(fā)展的帶動，鄂爾多斯的樓市也逐漸回暖。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始，鄂爾多斯康巴什房價逐步復(fù)蘇，均價從每平方米2000多元漲到6000元，2020年突破12000元。來自鄂爾多斯住建局的信息則顯示，今年1-8月，全市新建商品房銷售485萬平方米，同比增長19.77%。這一增速跑贏全國平均水平。

這個曾因房價暴跌、空置房成群而被貼上“鬼城”標簽的塞外名城，樓市正在悄悄復(fù)蘇。

樓市神話在復(fù)蘇，6年賺了70萬

王興（化名）就嘗到樓市復(fù)蘇的甜頭。

“2015年花30萬買了東勝區(qū)二完小的學區(qū)房，今年100萬賣掉。另一套書香院的房子也升值了，今年1月5000元/平方米買的，7月5700元/平方米賣掉了。”公開信息顯示，書香院以120平方米以上的大戶型為主，以此估算，該樓盤一套商品房在半年內(nèi)升值約10萬。

這與十年前大相徑庭。

2012年，由于大宗商品價格暴跌導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊，加上民間借貸風險的爆發(fā)，被各路資本推向虛高的鄂爾多斯樓市一朝暴跌，停工的樓盤、門可羅雀的售樓處隨處可見，房價也從最高時的每平方米1.5萬元—2萬元跌到每平方米3000元。而就在1年前的2011年，鄂爾多斯還是中國最富有的城市，人均GDP超越香港，資產(chǎn)過億的富豪超過7000個，大量的熱錢涌入這座人口不到200萬的城市。

財富來得快，去得也快?！昂枚喾孔訝€尾，很多打工的人都走了。”十年前，鄂爾多斯人霍洛（化名）還是一名高中生，在校園里“兩耳不聞窗外事”，但那場刮遍全城的樓市風暴還是給他留下深刻印象。

樓市神話破滅后的數(shù)年里，鄂爾多斯在盡力處理這一地雞毛。

2016年，鄂爾多斯啟動棚改，官方數(shù)據(jù)顯示，當年鄂爾多斯全市商品房銷售總面積589.79萬平方米，較棚改啟動前的2014、2015年增長了2.5倍以上。鄂爾多斯住建局官網(wǎng)信息顯示，2016-2020年五年間，該市累計消化房地產(chǎn)庫存1650萬平方米，解決94%以上的房地產(chǎn)歷史遺留問題。

去庫存的同時，房價也在回升。以康巴什區(qū)的勝達園丁南區(qū)為例，該小區(qū)房價從2016年的每平方米6000多元一路上升，到了2018年，單價已超過10000元/平方米。

錢飛（化名）是一名房產(chǎn)中介，他從2017年開始明顯感到鄂爾多斯樓市的復(fù)蘇。“2013年左右，鄂爾多斯比較豪華的小區(qū)均價大概三、四千元，中等小區(qū)兩三千元。2017年以來基本都漲了，現(xiàn)在稍微好一點的小區(qū)價格都在七、八千左右?！?/p>

庫存清理得七七八八，鄂爾多斯樓市也開始“上新”。2020年全年，鄂爾多斯住宅用地成交面積達146.23萬平方米，同比上漲約32.2%。住宅用地成交額更較2019年大漲204.96%，收金25.8億元。

復(fù)蘇的樓市重新獲得外來房企的青睞，恒大、碧桂園于2020年首進鄂爾多斯。

鄂爾多斯《2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全市房地產(chǎn)投資同比增長89.3%。其中，商品住宅同比增長121.1%。商品房銷售面積89.8萬平方米，同比增長73.9%，商品房銷售額527545萬元，同比增長98.9%。

煤價助推力減弱，學區(qū)房受熱捧

與十年前一樣，外界將鄂爾多斯樓市的復(fù)蘇歸于近年來煤價的回升，另一方面，隨著教育資源發(fā)展，學區(qū)房也成為帶動當?shù)貥鞘谢嘏囊粋€因素。

今年以來，煤炭價格高位運行。國家統(tǒng)計局10月份數(shù)據(jù)顯示，煤炭供應(yīng)偏緊，價格上漲較多，煤炭開采和洗選業(yè)價格上漲20.1%，煤炭加工業(yè)價格上漲12.8%。

不過，鄂爾多斯似乎沒有走十年前的老路。除依靠煤炭資源外，近年來鄂爾多斯也在大力發(fā)展多個產(chǎn)業(yè)，2020年政府工作報告顯示，全市加快培育新興產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)液晶顯示器件6559萬片、汽車近3萬輛，株洲時代風電葉片二期、久科康瑞節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園等項目投產(chǎn)。

“今年煤價上漲是突發(fā)狀況，對整體市場的影響不會特別大，而且目前已被調(diào)控，最近又跌了。近年房價的上漲主要是整體經(jīng)濟、物價水平的上漲引起?！倍鯛柖嗨箹|勝區(qū)市民章華（化名）對時代財經(jīng)說。在其看來，與十年前不同，煤炭行情對樓市影響不大，更多是整體經(jīng)濟的提高。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，鄂爾多斯實現(xiàn)GDP約3262.9億元，在內(nèi)蒙古自治區(qū)繼續(xù)蟬聯(lián)第一。而搜狐城市發(fā)布的“2020中國城市人均GDP百強榜”則顯示，鄂爾多斯以164082元的人均GDP位居全國第四，僅次于克拉瑪依、無錫和北京，超過上海、深圳、廣州等3座一線城市。

錢飛也指出，與十年前不同的是，目前鄂爾多斯樓市的主力是本地人?！懊旱V工人大部分是本地人，在鄂爾多斯工作的外地人以司機等職業(yè)多一些，購房者主要是改善型需求的本地人。”

盡管煤炭行情影響不大，但學區(qū)房被熱捧成為新的特征，這在康巴什區(qū)尤為明顯。

時代財經(jīng)了解到，曾經(jīng)資本抽逃后留下空置率高企的“鬼城”，康巴什是最嚴重的區(qū)域之一，但從2016年開始，康巴什的房價逐步復(fù)蘇，從每平方米2000多元漲到6000元，2020年又突破12000元。

教育資源豐富被認為是康巴什房價上漲的重要原因。近年，康巴什致力于建設(shè)“西部教育名城”，優(yōu)質(zhì)教育資源成為其帶動城市發(fā)展的重要引擎。該區(qū)2021年《政府工作報告》顯示，2020年，康巴什投入8.84億元新建學校3所、改擴建學校4所?？狄恍　⒖狄恢械纫慌鷮W校成長為鄂爾多斯市名校。而今年高考中，位于康巴什的鄂爾多斯第一中學有34人考入清華、北大。

不過，學區(qū)房并不是康巴什的獨有現(xiàn)象。曾晶（化名）在鄂爾多斯東勝區(qū)民聯(lián)B區(qū)有一套樓齡20多年的老房子，因為擁有區(qū)一中、八完小的“雙學位”，單價約1.3萬/平方米，遠高于全區(qū)均價。樂居網(wǎng)信息顯示，東勝區(qū)近半年均價約6900元/平方米。

無論是大力建學校，還是60萬招聘中小學老師，教育資源的發(fā)展為鄂爾多斯樓市復(fù)蘇起到一定的推動作用。但經(jīng)歷了十年前的大起大落，如何讓房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，不僅關(guān)系到鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的未來，還牽涉著全市的經(jīng)濟。畢竟，在經(jīng)歷2017-2019年連續(xù)三年的正增長后，2020年鄂爾多斯原煤產(chǎn)量同比下降了8.7%，為65834.3萬噸。