文｜《財(cái)經(jīng)天下》周刊 北牧

編輯｜董雨晴

沒有意外，貝殼找房的三季報(bào)出現(xiàn)了下跌。

11月9日，貝殼三季報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)181億元，同比下降11.9%，經(jīng)調(diào)整后凈虧損8.88億元。三季度，貝殼成交額（GTV）達(dá)8307億元，同比下降20.9%。

作為融合線上線下業(yè)態(tài)的新居住服務(wù)商，貝殼的業(yè)績(jī)往往在一定程度上反映著中國(guó)房地產(chǎn)存量與新房市場(chǎng)的走向。盡管下跌程度在市場(chǎng)的合理預(yù)期之內(nèi)，但這同樣暴露了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)。

2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)收緊，包括集中供地、給房貸設(shè)置“兩道紅線”、二手房出現(xiàn)指導(dǎo)價(jià)，企業(yè)融資收緊等措施不斷落地，新房和二手房市場(chǎng)幾乎同時(shí)進(jìn)入降溫態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次漫長(zhǎng)的陣痛與變革。

行業(yè)進(jìn)入寒冬的兩個(gè)明顯事實(shí)是，一些長(zhǎng)期依靠高杠桿、高負(fù)債發(fā)展起來的房企，頻繁爆出債務(wù)危機(jī)。另外，中介行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的洗牌，具體表現(xiàn)不只是部分城市出現(xiàn)“閉店潮”，更有老牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在經(jīng)歷業(yè)績(jī)和組織變動(dòng)的雙重考驗(yàn)。

此次貝殼業(yè)績(jī)下跌也與身處寒冬的市場(chǎng)大環(huán)境息息相關(guān)。不過，更多的人卻在下跌的業(yè)績(jī)中對(duì)貝殼的未來、對(duì)居住市場(chǎng)的未來持看好態(tài)度。有投資者分析認(rèn)為，貝殼的線上化和數(shù)字化能力是被很多人忽略的企業(yè)最大價(jià)值，它可以幫助管理降本增效?！皬拈L(zhǎng)期看，居住市場(chǎng)的空間還有很大，貝殼的投資價(jià)值是不低的?！?/p>

控制回調(diào)，等待穿越周期

貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東坦言，“過去的這一季度，行業(yè)充滿了困難和挑戰(zhàn)?！?/p>

的確，無論是宏觀環(huán)境、大行業(yè)還是貝殼本身，此時(shí)都處在一個(gè)微妙的“調(diào)整期”。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第三季度全國(guó)二手房市場(chǎng)GTV同比下降41.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)新房商品房市場(chǎng)GTV同比下降14.1%。

相比于整體市場(chǎng)的下降幅度，貝殼第三季度業(yè)務(wù)GTV下降的比例并不突出，比如二手房交易GTV為3782億元，同比下降34.3%；新房交易GTV為人民幣4101億元，同比下降2.5%。均低于行業(yè)平均跌幅。

盡管三季度貝殼營(yíng)業(yè)收入同比下降11.9%，但從今年整體看，市場(chǎng)下行周期里，貝殼顯示出相對(duì)市場(chǎng)的抗性。財(cái)報(bào)顯示，1月至9月，貝殼營(yíng)業(yè)收入達(dá)630億元，同比增長(zhǎng)31.7%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.5億元。

2021年前三季度貝殼總GTV達(dá)3.12萬億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，存量房業(yè)務(wù)GTV為1.70萬億元，同比增長(zhǎng)25.7%，新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)1.25萬億元，同比增長(zhǎng)37.0%，新興及其他業(yè)務(wù)GTV為1656億元，同比增長(zhǎng)50.5%。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，貝殼要把業(yè)績(jī)回調(diào)控制在合理范圍內(nèi)，其實(shí)并不輕松。首先在新房領(lǐng)域，面對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)性壓力，貝殼既要保證回款，又要優(yōu)化自身的生態(tài)治理。據(jù)悉，在貝殼內(nèi)部嚴(yán)格落地針對(duì)開發(fā)商的全流程回款風(fēng)控管理，并且嚴(yán)查新房市場(chǎng)破壞行業(yè)生態(tài)的行為，截至9月底，對(duì)開發(fā)商的“五不承諾”覆蓋66城100%開發(fā)商，累計(jì)11,191個(gè)項(xiàng)目；截至10月中旬，累計(jì)發(fā)現(xiàn)47例違規(guī)行為，向開發(fā)商履行承諾賠付金額接近200萬元。

持續(xù)投入在貝殼看來是穿越周期的基礎(chǔ)。畢竟，現(xiàn)在新房市場(chǎng)，消費(fèi)者觀望情緒重，這背后也反映出對(duì)新房市場(chǎng)的不信任。常年與一線客戶打交道，貝殼很快發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)者的需求變化，已經(jīng)從“買到房”轉(zhuǎn)向“住得好”、“住得安全”上。為此，貝殼創(chuàng)建了全國(guó)最大的新房項(xiàng)目不利因素?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，為消費(fèi)者提供真實(shí)有用的新房?jī)?nèi)容。

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市場(chǎng)歷經(jīng)前所未有的調(diào)整，對(duì)行業(yè)和貝殼都是一次挑戰(zhàn)。貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤認(rèn)為：“不低估政策對(duì)市場(chǎng)的糾偏能力，同時(shí)也不低估市場(chǎng)供需的剛性動(dòng)力。”

在投資者看來，借助對(duì)VR、AI等技術(shù)的大規(guī)模成熟應(yīng)用，貝殼找房?jī)?yōu)化了用戶找房、看房、買房的體驗(yàn)與效率。因此一個(gè)季度的營(yíng)收下滑并不重要，“線下生意規(guī)模一大，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本非常高，反而成本控制比較關(guān)鍵，這個(gè)能看出來運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。”

為了降本增效，三季度貝殼推進(jìn)經(jīng)紀(jì)人分崗，加快了線上賦能經(jīng)紀(jì)人的腳步，推出了“小貝二手訓(xùn)練場(chǎng)”系統(tǒng)，幫助經(jīng)紀(jì)人掌握新技能，提升服務(wù)質(zhì)效。三季度的下行周期里，貝殼基于合作生態(tài)，已經(jīng)完成超過3.1萬家門店的經(jīng)紀(jì)人分崗，覆蓋人數(shù)超30萬，一二手經(jīng)紀(jì)人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。

在房地產(chǎn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)中，央行貨幣政策委員會(huì)前段時(shí)間又提出了“兩維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。有業(yè)內(nèi)人士判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。在彭永東看來，一系列整頓和廣泛深入的調(diào)控措施有效保障和促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。貝殼想要穿越周期，必須專注提升品質(zhì)和對(duì)服務(wù)者的技術(shù)助力。

回歸居住本質(zhì)，拓展新居住賽道

今年是“十四五”開局之年，對(duì)于企業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控依舊是最大的不確定因素。從現(xiàn)階段的調(diào)控方式看，在中央和各地都堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸居住的本質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性在持續(xù)降低，這意味著，為了抵消這部分調(diào)整，對(duì)房產(chǎn)中介而言，也需要在房產(chǎn)交易之外，找到第二條業(yè)務(wù)增長(zhǎng)曲線。

財(cái)報(bào)顯示，2021年第三季度，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)收入為6.1億元，較去年同期的6.3億元有微降。原因是圍繞存量房交易服務(wù)場(chǎng)景展開的金融服務(wù)收入減少，但同時(shí)，裝修服務(wù)收入同比增長(zhǎng)29.4%，部分抵消了下降幅度。

2020年4月23日，在貝殼找房?jī)芍苣甏髸?huì)上，“被窩家裝”正式發(fā)布。但貝殼對(duì)于裝修行業(yè)的興趣早些年就表現(xiàn)出來了。2015年，鏈家與萬科合資成立“萬鏈家裝”，開始探索家裝行業(yè)，2019年，貝殼又收購(gòu)了南魚家裝。

今年以來，貝殼繼續(xù)發(fā)力自營(yíng)業(yè)務(wù)“被窩家裝”，并且并購(gòu)了華東區(qū)域知名裝修企業(yè)圣都家裝。1月至9月圣都實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同收入同比增長(zhǎng)超過35%。目前，貝殼與圣都在人才招聘、交付中臺(tái)、供應(yīng)鏈能力上開始互相融合學(xué)習(xí)。

（圖為貝殼家裝業(yè)務(wù)效果圖）

“翻越第二座山”是彭永東對(duì)家裝業(yè)務(wù)的評(píng)價(jià)，這也是貝殼主攻的業(yè)務(wù)方向。三季度，被窩家裝在北京竣工1127單，環(huán)比提升35%。面向服務(wù)者，被窩家裝推出行業(yè)首個(gè)全服務(wù)者職業(yè)學(xué)習(xí)基地——精工學(xué)堂，為家裝全產(chǎn)業(yè)鏈輸出專業(yè)人才。面向消費(fèi)者，被窩家裝推出“十心實(shí)意”服務(wù)承諾，完善保障體系，降低消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)居住服務(wù)市場(chǎng)，家裝市場(chǎng)與曾被數(shù)字化改造的存量房交易市場(chǎng)較為相似，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都被互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)看作是一個(gè)“難啃”的賽道。

原因在于其空間巨大、高度分散，長(zhǎng)期以來盡管保持著相對(duì)高速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但用戶體驗(yàn)還存在較大提升空間，產(chǎn)業(yè)鏈條與人才管理都有極大的改造空間，亟待用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的“重”度思維“重”做一次。在彭永東看來，品質(zhì)、服務(wù)者、科學(xué)化管理，是家裝市場(chǎng)破局的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

如今，提升居住品質(zhì)，似乎正在成為更多互聯(lián)網(wǎng)巨頭的新生意。

在萬億市場(chǎng)規(guī)模下，家裝賽道擠滿巨頭，線上線下的各路人馬爭(zhēng)相進(jìn)場(chǎng)，一場(chǎng)圍繞家裝的數(shù)字化變革悄然開啟。眼前的貝殼，能不能在家裝領(lǐng)域成勢(shì)，打通整個(gè)居住服務(wù)的鏈條，還要等待時(shí)間的檢驗(yàn)。