曾就房企降價(jià)進(jìn)行約談的沈陽，近期傳出調(diào)控松動(dòng)風(fēng)聲。

11月10日，一份網(wǎng)傳截圖顯示，沈陽市房產(chǎn)局于2021年11月10日召集各大房企，線下通知從2021年11月11日開始，解除限購限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

第一財(cái)經(jīng)記者就此聯(lián)系了沈陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，有工作人員表示“目前還沒取消限購”，但隨即稱“聽說有這個(gè)打算”，但還沒有紅頭文件?！拔覀円捕际堑戎鴨挝话l(fā)文件、領(lǐng)導(dǎo)發(fā)話，光說不行，買房的話勸你觀望觀望。”

據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，10日政府確實(shí)召集房企開會(huì)了，但目前各方還在等待進(jìn)一步通知?！爸百I房需要沈陽本地戶口、或者繳納六個(gè)月社保，而且以家庭為單位，本地戶口不讓買第三套。如果執(zhí)行新政策，就沒有這些限制了，改為誠信申報(bào)?！?/p>

契稅方面，此前沈陽房產(chǎn)面積在90平以下，購房家庭第一套、第二套住房契稅為1%。房產(chǎn)面積在90平以上，購買家庭第一套住房契稅為1.5%，第二套契稅為2%。而按網(wǎng)傳政策，核查房產(chǎn)套數(shù)將改為申報(bào)制，購房者可按首套申報(bào)，享受首套契稅政策。

實(shí)際上，早在9月份時(shí)，關(guān)于沈陽限售限購政策將調(diào)整的聲音，便不時(shí)出現(xiàn)。甚至有網(wǎng)友在沈陽房產(chǎn)局官網(wǎng)上留言稱，建議取消限購限售政策。彼時(shí)官方回復(fù)稱，目前未收到上級(jí)部門關(guān)于調(diào)整我市商品住房限購政策的任何通知。

如今松動(dòng)風(fēng)聲再現(xiàn)，釋放什么信號(hào)？上述中介人士稱，沈陽現(xiàn)在樓市表現(xiàn)一般，自去年“沈八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)情緒及成交均受到影響，“網(wǎng)傳政策會(huì)對(duì)此有所緩解”。

公開信息顯示，2020年9月6日，沈陽出臺(tái)“沈八條”，涉及嚴(yán)控地價(jià)、升級(jí)限貸，抑制投機(jī)等多措施。在需求端，限貸升級(jí)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

彼時(shí)克而瑞認(rèn)為，此舉在保障剛需的同時(shí)，提升了二套房的置業(yè)門檻，抑制了市場(chǎng)上的投機(jī)因素。尤其是對(duì)意圖通過借貸炒房的投機(jī)者而言，資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“沈八條”出臺(tái)后，當(dāng)?shù)貥鞘袦囟却_實(shí)受到一定影響。根據(jù)瑞達(dá)思數(shù)據(jù)顯示，2020年沈陽1～12月總體成交量約1187萬平方米，同比2019年1635萬平方米下降27.26%。尤其是9月份后，市場(chǎng)成交量明顯萎縮，金九銀十遭遇腰斬。

進(jìn)入2021年，樓市整體環(huán)境劇烈變動(dòng)，沈陽當(dāng)?shù)胤科鬄槔瓌?dòng)交易，頻現(xiàn)降價(jià)潮。據(jù)沈陽中原研究部數(shù)據(jù)顯示，10月份沈陽商品住宅成交77萬平方米，同比下降1%，成交均價(jià)11977元/平方米，同比降3%，環(huán)比降4%。

“市場(chǎng)表現(xiàn)仍然冷淡，年底企業(yè)壓力較大，隨著備案條件的放開，預(yù)計(jì)未來將有更多以價(jià)換量的項(xiàng)目集中備案。”上述研究院稱。若此時(shí)祭出松動(dòng)政策，沈陽托市的意圖將極為明顯。

從歷史上看，沈陽也曾多次對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整。具體而言，從2011年到2013年，沈陽限購措施從局部擴(kuò)展到全城；2014年開始到2017年，逐步解除限購；從2018年開始，沈陽二輪限購再次升級(jí)，直到如今再傳出松動(dòng)風(fēng)聲。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東北樓市整體低溫，背后是人口流失、產(chǎn)業(yè)因素等多方面導(dǎo)致，并非一朝一夕可以扭轉(zhuǎn)。如果限購等政策放開，對(duì)市場(chǎng)的影響還需后續(xù)觀察。有當(dāng)?shù)刂薪榉Q，之前外地戶口買房需六個(gè)月社保，“花點(diǎn)錢就能辦，政策本來也不嚴(yán)”。

值得注意的是，除了沈陽，東北其他城市也有救市動(dòng)作。10月10日，哈爾濱出臺(tái)“十六條”全方位穩(wěn)樓市。9月13日，長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補(bǔ)貼。

延伸閱讀：

連平：防范樓市下行期風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)實(shí)施“穩(wěn)預(yù)期”金融支持政策

在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預(yù)計(jì)明年全國房地產(chǎn)活動(dòng)將整體繼續(xù)走冷；但從中長期看，由于城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不變，未來5～10年，中國對(duì)房地產(chǎn)的需求還將維持在一個(gè)平穩(wěn)、乃至較快的增長區(qū)間。

11月10日，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）上表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列調(diào)整是短中期的，尤其是受包括針對(duì)房企和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的松緊度調(diào)整影響；從中長期看，房地產(chǎn)需求尚未達(dá)到漲勢(shì)逐漸觸底的階段，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的支撐作用依然堅(jiān)挺。

從短期來看，連平稱，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)投資、供地、價(jià)格、成交全面走冷的階段。數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯下行，其中三季度房地產(chǎn)新開工、銷售和投資繼上半年的強(qiáng)勁增長后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

連平認(rèn)為，考慮到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行是一個(gè)難以改變的事實(shí)，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和金融體系至關(guān)重要，且牽涉行業(yè)眾多，現(xiàn)階段，應(yīng)警惕房地產(chǎn)活動(dòng)走弱對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

“后續(xù)應(yīng)持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)投資增速放緩將對(duì)整體投資和消費(fèi)的帶來的波及和影響?！边B平說，近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重保持平穩(wěn)較高增長，截至2021年9月末，其占比已超過28％。房地產(chǎn)開放投資大幅下行，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體投資消費(fèi)環(huán)境帶來一系列沖擊。比如，對(duì)建筑業(yè)、耐用消費(fèi)品、住房金融服務(wù)以及家用電器等行業(yè)領(lǐng)域造成的負(fù)面影響。

從中期來看，連平預(yù)測(cè)，明年樓市將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。具體來看，在房企銷售上，通過對(duì)目前住房信貸增長情況的分析，2022年全年商品房銷售增速將較今年有所放緩，甚至可能出現(xiàn)階段性負(fù)增長。在房企拿地上，參照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趨于謹(jǐn)慎的三年，2022年房企購置土地面積將較今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的降速會(huì)導(dǎo)致其對(duì)投資、消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)的多個(gè)方面拉動(dòng)作用減弱?！耙苑康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)投資的比例為0.53來計(jì)算，如果明年房地產(chǎn)產(chǎn)值約8.46萬億元，那么其對(duì)GDP的拉動(dòng)只有0.6個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率是7.3%?！边B平稱。

連平認(rèn)為，在短中期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)全面景氣度下行需要引起高度關(guān)注，建議相關(guān)政策從“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)地價(jià)”向“穩(wěn)預(yù)期”調(diào)整，即將“穩(wěn)預(yù)期”放在更為重要的位置上。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)治理調(diào)節(jié)的過程中，建議調(diào)控政策趨向溫和，尤其是金融領(lǐng)域的相關(guān)政策，應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，做出適當(dāng)邊際放松，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)。也即是說，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該要滿足、支持優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，以及居民剛性和改善性購房的需求，提供合理的金融支持?！边B平稱。

之所以呼吁將房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境保持在一個(gè)相對(duì)合理的狀態(tài)，在連平看來，也是因?yàn)閺闹虚L期來看，在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展空間和機(jī)遇期。

連平稱， 2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，這一比例仍低于許多同等發(fā)展階段上的國家，所以未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然不小。與此同時(shí)，根據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計(jì)，流入地?fù)碛凶》康牧鲃?dòng)人口占比已近30％，而其余7成租房群體中，有25％人口有在流入地長期居留的意愿。這表明，隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)、流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大，在人口流入的城市地區(qū)，其住房需求會(huì)進(jìn)一步增加。

“基于此，我對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中、長期走勢(shì)持樂觀態(tài)度，至少在未來5年～10年間，中國對(duì)房地產(chǎn)的需求還將維持在平穩(wěn)、乃至較為快速的增長區(qū)間。從更長期來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中所扮演的角色仍至關(guān)重要。未來，我們可以逐步地減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，但要真正告別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，依然很難。”連平稱。

官媒密集發(fā)文：房企融資環(huán)境回暖，樓市企穩(wěn)，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)

11月10日，房地產(chǎn)板塊股票、債券漲聲一片。

A股市場(chǎng)方面，中信房地產(chǎn)板塊指數(shù)10日漲幅居市場(chǎng)板塊第一，收?qǐng)?bào)5153.6點(diǎn)，上漲2.79%。個(gè)股方面，京投發(fā)展、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、金科股份漲幅居前。

債券市場(chǎng)方面，地產(chǎn)債整體回暖，收盤多數(shù)上漲，“21陽城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%，“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%。

上海證券報(bào)昨日發(fā)文稱，多方面的積極信號(hào)匯聚，推動(dòng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，11月10日，滬深港三市房地產(chǎn)板塊逆市上漲，主要是近日內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)邊際回暖跡象，市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情緒有所釋放，風(fēng)險(xiǎn)偏好有所回升。

上海證券報(bào)稱：

近日，關(guān)于房企發(fā)債融資有望回暖的積極訊息頻頻傳來。記者了解到，在中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月9日舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司表示，近期有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。上述信號(hào)被業(yè)內(nèi)視為房企融資環(huán)境松動(dòng)的新舉動(dòng)。專家表示，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能打開，企業(yè)的流動(dòng)性就會(huì)得到改善。而且，近日有國際知名投資機(jī)構(gòu)明確“唱多”中國房企債券，提振市場(chǎng)投資信心。在中國房企密集違約引發(fā)房企美元債市場(chǎng)情緒恐慌之際，外資正看準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底。高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近日在接受媒體采訪時(shí)表示，正在買入中國房企債券，高盛一直在通過買進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾印斑m度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。

金融時(shí)報(bào)昨日發(fā)文，認(rèn)為房企融資環(huán)境回暖，樓市企穩(wěn)信號(hào)明顯。

根據(jù)人民銀行最新公布的數(shù)據(jù)，近期金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速。10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。從政策層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展仍是主要目標(biāo)，暴漲暴跌均不可取。就在十一黃金周之前，央行于一周內(nèi)兩度提及房地產(chǎn)：一是9月24日央行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益；二是9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，重申“房住不炒”，同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在10月15日央行舉辦的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾也強(qiáng)調(diào)，此前少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。而房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。從市場(chǎng)方面看，近期已有多家房企通過回購美元債等方式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疑慮、傳遞現(xiàn)金流充裕的信號(hào)。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱，公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。在此之前，雅居樂集團(tuán)、中國金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場(chǎng)信心。“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要。隨著目前市場(chǎng)情緒回暖，增量融資的渠道保持通暢，有利于改善企業(yè)的流動(dòng)性。”市場(chǎng)專家對(duì)此分析。對(duì)于下一步市場(chǎng)如何發(fā)展，專家認(rèn)為，無需過度擔(dān)憂?！半m然房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)明顯放松，但是市場(chǎng)應(yīng)該注意到，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性的壓力已在邊際緩和?！苯ＷC券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈慶說。