撰文 | 《財(cái)經(jīng)天下》周刊 廖凱

編輯 | 董雨晴

“三道紅線”發(fā)布以來，隨著房企流動(dòng)性危機(jī)的集中爆發(fā)，該指標(biāo)對(duì)衡量房企債務(wù)情況是否足夠安全的意義與價(jià)值也越來越深遠(yuǎn)。

各大房企也紛紛力求實(shí)現(xiàn)指標(biāo)“綠檔”，尋求企業(yè)經(jīng)營的安全邊界。

10月28日，榮盛發(fā)展公布了三季度財(cái)報(bào)，公布了公司的運(yùn)營狀況。數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展1-9月實(shí)現(xiàn)了營收459.2億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流62.5億元。累計(jì)實(shí)現(xiàn)了簽約面積816.03萬平方米，簽約金額923.17億元，同比分別增長(zhǎng)21.54%、25.24%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持著不錯(cuò)的速度。

通過財(cái)報(bào)了解發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展期末的投資收益、資產(chǎn)處置收益，都有一個(gè)大幅度的增長(zhǎng)，幫助企業(yè)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)了良好的資金補(bǔ)充。

值得一提的是，榮盛發(fā)展也在今年前三個(gè)季度中實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”由黃轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)，成為了一家更具安全性的房企。

“三道紅線”均達(dá)標(biāo)

一個(gè)明顯的趨勢(shì)變化是，房地產(chǎn)的經(jīng)營邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，地產(chǎn)行業(yè)單純憑借以往“高杠桿”即可叱咤風(fēng)云的時(shí)代，逐漸遠(yuǎn)去。新形勢(shì)下，房企更多要考慮的是如何在發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)與負(fù)債之間尋找一個(gè)新的平衡點(diǎn)。

今年隨著信貸收緊、監(jiān)管擴(kuò)容、集中供地等政策的陸續(xù)出臺(tái)，也讓這個(gè)資金密集型行業(yè)時(shí)刻繃緊著神經(jīng)。

“三道紅線”成為考量房企財(cái)務(wù)健康狀況的硬指標(biāo)后，也成為許多房企在經(jīng)營策略上，主動(dòng)考量的一個(gè)重要因素，絕大部分房企都在為實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)而努力。

今年上半年，榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)狀況開始取得一定好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金短債比為1.16，符合監(jiān)管要求的大于1倍；凈負(fù)債率66.5%，遠(yuǎn)低于監(jiān)管要求的低于100%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81%，接近達(dá)到監(jiān)管要求的70%。在“三道紅線”中已經(jīng)有兩條達(dá)標(biāo)，一條接近達(dá)標(biāo)。

當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析表示，榮盛發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)三條線轉(zhuǎn)綠，并不困難，只要公司業(yè)績(jī)保持良好的增長(zhǎng)，有望在全年實(shí)現(xiàn)。

通過前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，榮盛發(fā)展提前實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)，成為一家穩(wěn)健型“綠檔”房企。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展前三季度現(xiàn)金短債比為1.05；凈負(fù)債率58.89%，較期初下降21.29個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67個(gè)百分點(diǎn)。三個(gè)指標(biāo)都已符合監(jiān)管要求 。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，榮盛發(fā)展今年7月兌換到期美元債之后，下半年沒有了境外債壓力，有充裕的時(shí)間去做好外債兌付壓力?！叭兰t線”轉(zhuǎn)綠之后，四季度負(fù)債依舊有再次降低的可能，本年的財(cái)務(wù)優(yōu)化或許可以提升一個(gè)檔次。

結(jié)構(gòu)化投資布局，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)

經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展能夠在今年三季度就成功實(shí)現(xiàn)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠，或許并不是偶然，跟公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整有不可忽視的關(guān)系。

今年3月，榮盛發(fā)展進(jìn)行過一次組織架構(gòu)調(diào)整，為了形成“長(zhǎng)三角+大灣區(qū)+京津冀”三大業(yè)務(wù)布局，首次設(shè)立了“大灣區(qū)特區(qū)”，此前的主要戰(zhàn)場(chǎng)京津冀區(qū)域的七八個(gè)公司合并為北京、天津兩家公司。

據(jù)了解，近年來，榮盛發(fā)展持續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部的拓展力度，完成了全國性戰(zhàn)略布局。

在完成全國區(qū)域布局后，榮盛發(fā)展也有效的降低了區(qū)域性政策給企業(yè)銷售業(yè)績(jī)帶來的不良影響?？梢愿玫谋ＷC其銷售的穩(wěn)定性，以及銷售規(guī)模的高速增長(zhǎng)。

有媒體報(bào)道，去年，榮盛發(fā)展在長(zhǎng)三角的浙江區(qū)域公司，完成了118億元的銷售業(yè)績(jī)，完成率達(dá)到121%，回款完成103億，完成率125%，簽約、回款完成率均居企業(yè)第一位。

今年上半年，面對(duì)疫情沖擊，融資收緊和市場(chǎng)下行多重壓力，榮盛發(fā)展也主要聚焦在長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，上半年投資了90.36億元，這兩個(gè)區(qū)域就占據(jù)了投資總額的73.23%。上半年，其還實(shí)現(xiàn)了簽約金額567.67億元，這兩個(gè)區(qū)域占到了簽約總額的53.6%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，榮盛發(fā)展近幾年結(jié)構(gòu)化的戰(zhàn)略調(diào)整，取得了不錯(cuò)的成績(jī)。面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，榮盛發(fā)展前三季度的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊倮^續(xù)在同行保持拔尖水平，實(shí)現(xiàn)了簽約金額923.17億元，同比增長(zhǎng)25.24%.

近日，榮盛發(fā)展公布了十月份的銷售業(yè)績(jī)，在房企單月市場(chǎng)普遍表現(xiàn)不好的狀況下，榮盛發(fā)展的銷售業(yè)績(jī)依舊保持穩(wěn)定，單月實(shí)現(xiàn)了簽約金額113.23億元，同比增長(zhǎng)1.49%。前十月也已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)了簽約金額1036.40億元，同比增長(zhǎng)22.12%，繼續(xù)保持著較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

按照榮盛發(fā)展2021年公布的簽約1300億銷售目標(biāo)，以及計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款1050億目標(biāo)。目前榮盛發(fā)展銷售目標(biāo)已經(jīng)完成79.72%，全年目標(biāo)完成難度并不大。上半年，回款率達(dá)到近82%，全年80%的回款目標(biāo)也并不會(huì)太難。

及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整，結(jié)構(gòu)化的布局，讓榮盛發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績(jī)能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。榮盛發(fā)展也在前三季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流62.5億元，同比大幅增加，并且連續(xù)四年為正，比肩萬科、龍湖、世茂、華潤(rùn)等頭部房企。

榮盛·云臺(tái)古鎮(zhèn)王城巷實(shí)拍圖

企業(yè)安全的護(hù)城河

面對(duì)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著資金緊張的情況，積極降負(fù)債成為房企共識(shí)。隨著近幾個(gè)月房企的境外債暴雷，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的信用等級(jí)集中下調(diào)等狀況，房企融資難度進(jìn)一步加大。

業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠，滿足國內(nèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)后，國內(nèi)的融資環(huán)境會(huì)略微寬松。由于市場(chǎng)下行，此時(shí)尤為考驗(yàn)房企的運(yùn)營能力，即使降價(jià)、降利潤(rùn)，也要首先保證現(xiàn)金流。

目前眾多房企面臨的流動(dòng)性危機(jī)，大致主要可以劃分為融資性現(xiàn)金流和經(jīng)營性現(xiàn)金流受困所致。融資性主要體現(xiàn)在借新還舊，國內(nèi)推出“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)后，每一檔有不同融資規(guī)模規(guī)定，只有綠檔可以實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模接近15%。經(jīng)營性現(xiàn)金流，主要就是通過賣房、回款實(shí)現(xiàn)，這是一條正路。面對(duì)市場(chǎng)行情下行，能夠保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)就變得尤為可貴。這也是大多數(shù)頭部房企，為什么在面對(duì)債務(wù)危機(jī)時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)保交房的原因。

隨著融資收緊，眾多房企遭遇不同程度的資金危機(jī)。近日，央行營管部發(fā)聲，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

目前來看，榮盛發(fā)展在“三道紅線”和“經(jīng)營性現(xiàn)金流”上，都處于一個(gè)正向的發(fā)展區(qū)間。當(dāng)一個(gè)企業(yè)能夠保持融資和經(jīng)營業(yè)績(jī)的持續(xù)性，也將會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營安全性，帶來更多得保障，最終形成良性發(fā)展的局面。

只有熬過行業(yè)的“冬天”，才能真正迎來“明天”。