文/劉曉博

昨日（11月9日），樓市傳來一個重磅消息：

高盛投資組合管理團隊透露：正在買入中國房企債券。談及個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，該團隊成員稱，傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險。

發(fā)布這一消息的，是央行旗下的《金融時報》（下圖，中國金融新聞網(wǎng)是“金融時報”主辦的）。而且報道里使用了“抄底”這個詞。

從上面截圖可以看出，報道還透露一個重要數(shù)據(jù)：10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比都有較大幅度回升，初步估計環(huán)比多增了1500億到2000億元。

總之，水來了！

有外國機構(gòu)抄底的錢，還有中國銀行體系發(fā)出的增量貸款。

隨后，《人民日報》旗下的證券時報，也轉(zhuǎn)發(fā)了這個消息。

下圖，是今天滬深交易所上市的企業(yè)公司債，漲幅居前的大多是房企的債券。

那么問題來了：該怎樣看待這個突如其來的消息？

首先，這是一則唱好房地產(chǎn)、透露暖意的報道。

其次，這是央行機關(guān)報“發(fā)掘”出來的新聞?！俺住眱蓚€字，意味著認(rèn)為當(dāng)前是“底”。

第三，這篇報道提供了兩大看點。一是“外國機構(gòu)”，而且是聲名顯赫的“高盛”，在抄底中國房企的債券，而且表示“傳染風(fēng)險被高估了”；二是透露了10月金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，有1500億到2000億增量資金流入樓市。

所以，這不是一個普通的財經(jīng)新聞，里面有一定的政策導(dǎo)向因素。

我之前在專欄里多次講過，從央行說出“兩維護(hù)”那天開始，樓市的政策底就已經(jīng)出現(xiàn)了。所謂“兩維護(hù)”是：“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益”。

但“兩維護(hù)”提出已經(jīng)超過1個月，而且10月增量房貸超過1500億，為何房企的財務(wù)狀況繼續(xù)惡化？

一個不容忽視的原因是：市場的涼意徹底傳遞到了購房者這邊，大家都捂緊了錢包，等待房價繼續(xù)下跌，暫時不買房。

國家統(tǒng)計局尚未公布10月的銷售數(shù)據(jù)。但我們可以從部分房企公布的數(shù)據(jù)，看出10月市場的慘淡。

比如萬科，2021 年 10 月的銷售數(shù)據(jù)是：合同銷售面積 258.1 萬平方米，合同銷售金額 419.5 億元；去年同期的合同銷售面積為 366.0 萬平方米，合同銷售金額為 523.1 億元。

我們可以算出，今年10月跟去年同期相比，萬科的銷售面積下降了29.5%，銷售金額下降了19.8%。

至于碧桂園，銷售額同比下降了15%，銷售面積同比下降了6%。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題至少有三個：

第一，需要改變銀行的態(tài)度，不能再停貸、抽貸，否則行業(yè)承受不了。

第二，需要改變投資者的預(yù)期，愿意購買房企的股票或者債券。高盛這個消息，有改善投資者預(yù)期的作用。

第三，需要改變購房者的預(yù)期，讓他們愿意買房子，而不是持幣觀望。

其中最難的，是改變購房者的預(yù)期。除非是力度足夠強的政策出臺（比如降準(zhǔn)降息，或者部分城市放松限購），否則這種買和賣的僵持還會繼續(xù)下去。

房企沒有了正常的回款，財務(wù)狀況當(dāng)然不會好?，F(xiàn)在的情況，跟去年一季度疫情爆發(fā)的時候類似，整個行業(yè)陷入了停滯期。

不管怎么說，《金融時報》報道高盛抄底中國房企債券，是一件好事。但愿會有更多的投資者，特別是機構(gòu)投資者，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正價值。

我之前曾給大家看過上面這張圖。

它告訴我們，自2000年以來，按照季度計算的房地產(chǎn)增加值同比增速，只有4個季度是負(fù)值。

其中2個季度發(fā)生在2008年全球金融風(fēng)暴爆發(fā)后，1個季度是去年疫情在全國爆發(fā)之時，另外1個季度就是今年的3季度。

所以，當(dāng)前樓市面臨的局面是非常罕見的，堪比金融風(fēng)暴和疫情全面爆發(fā)之時。相信未來一定會有強有力的政策介入，讓樓市重歸常態(tài)。

畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)，是僅次于制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、金融業(yè)的第四大行業(yè)，占GDP的比重超過7%。

至于“房地產(chǎn)+建筑業(yè)”，則是僅次于制造業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重超過13.7%！