11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》（以下簡稱《通知》），決定在北京等21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作， 自2021年11月開始，為期2年。

不同層級城市側(cè)重點(diǎn)不同

首批試點(diǎn)城市更新動作將加快

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此前城市更新的工作在各地都有所開展，但是明確指定試點(diǎn)城市的規(guī)定卻是沒有的。從城市名單看，主要是一二線城市，也包括部分三四線城市。不同層級的城市在城市更新方面的側(cè)重點(diǎn)會有所不同，就大城市來說，從緩解用地緊張的角度出發(fā)，類似工業(yè)用地等盤活的力度會強(qiáng)化。而中小城市，則需要在城市更新中形成新的商圈等內(nèi)容。

《通知》提出，要探索建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實(shí)施模式，創(chuàng)新土地、規(guī)劃、建設(shè)、園林綠化、消防、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅、金融等相關(guān)配套政策。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首批試點(diǎn)城市近期的城市更新動作會加快，相關(guān)的配套措施也會持續(xù)落地。

各地城市更新工作應(yīng)更加細(xì)膩

房企需要有新的運(yùn)營模式

2020年底，中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超60%，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，由增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前，城市部分存量空間已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展要求，更新行動成為城市共識，但實(shí)際操作中也暴露了不少問題和短板。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，城市更新有時(shí)候個案很優(yōu)秀，但可復(fù)制的效果不強(qiáng)。很多看似很優(yōu)秀的城市更新案例，其實(shí)沒有太多可復(fù)制的內(nèi)容，這是需要注意的地方。部分項(xiàng)目過于花哨，或者游離于政策管控的邊緣線，同樣是不可取的。

談及今后的城市更新，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前住建部已經(jīng)定調(diào)不能大拆大建，這也是希望各地的城市更新工作更加細(xì)膩，防范簡單粗暴的大拆大建等操作。其他領(lǐng)域，則包括如何和當(dāng)?shù)匚幕Ｗo(hù)進(jìn)行結(jié)合、如何確保城市更新和土地高質(zhì)量使用等結(jié)合。

隨著房地產(chǎn)增量市場天花板的見頂，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。

此前，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱撰文表示，TOP10房企已全部在珠三角區(qū)域布局城市更新業(yè)務(wù)。除此之外，TOP10房企中，近50%的房企涉獵長三角城市更新領(lǐng)域，30%進(jìn)駐京津冀、中原等城市群。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，相較于開發(fā)增量市場，城市更新涉及的用地性質(zhì)更為復(fù)雜，房企確實(shí)需要有新的運(yùn)營模式，而不是簡單的房屋銷售的模式。