近5個月，新城控股銷售增速一直處于回調(diào)中。

文/每日財(cái)報(bào) 何嬙

回顧近兩年的地產(chǎn)行業(yè)，從三道紅線、兩集中到銀行貸款集中度管理等政策密集出臺，房地產(chǎn)資金端全面收緊，行業(yè)正在從高杠桿、高負(fù)債到“穩(wěn)”字當(dāng)頭。屆時，各家房企都在高壓之下解決自己過去留下的難題。

現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)已逐漸進(jìn)入存量時代，伴隨購物中心等相繼崛起，單純以購物為目的的購物中心已經(jīng)難以滿足消費(fèi)者的核心訴求，社交、休閑、娛樂等生活方式正在成為購物中心的綜合承載體，所以有的房企就看到了商業(yè)綜合體可能具備的潛力，而對其青睞有加。新城控股（601155.SH）就是代表公司之一，其到今年仍在加速推進(jìn)商業(yè)綜合體規(guī)模擴(kuò)張與開業(yè)。

9月25日，新城控股位于河北滄州、江蘇宿遷兩地的吾悅廣場正式開業(yè)，加上當(dāng)月陸續(xù)開業(yè)的內(nèi)江、沈陽沈北、鄭州滎陽、宿遷泗洪、南京建鄴5座吾悅廣場，一個月內(nèi)累計(jì)新開業(yè)7個吾悅廣場。

可一片“紅火”的背后，《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，新城控股并沒有順利抵抗行業(yè)“逆周期”，反而面臨著經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)、負(fù)債壓力加大以及公允價值變動損益是否合理等一系列問題。

11月3日，新城控股公布10月份經(jīng)營簡報(bào)，當(dāng)月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約221.02億元，銷售面積約248.99萬平方米，延續(xù)了5個月的銷售回調(diào)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股6月-10月銷售業(yè)績分別下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%以及20.50%。當(dāng)然，這樣的銷售增速回調(diào)與整個市場大勢保持一致。

至此，外界也開始提出疑問：繼原董事長王振華入獄之后，新城控股的下坡路到底還有多長？

被掩蓋的“下坡路”

新城控股2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；凈利潤43.06億元，同比增長34.4%，中報(bào)業(yè)績十分靚麗。非常有意思的是，在今年可謂“江河日下”的地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)同行都苦不堪言之際，新城控股何以實(shí)現(xiàn)營收翻倍？

《每日財(cái)報(bào)》認(rèn)為，這其中的“奧妙”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特殊的預(yù)售機(jī)制。因?yàn)榭蛻衾U納購房款時，房企會將這部分錢款計(jì)入預(yù)收賬款（合同負(fù)債），等到滿足收入確認(rèn)條件時，房企才能夠?qū)⑦@部分錢款轉(zhuǎn)為銷售收入，二者之間是存在一個時間差的。

因此，當(dāng)年業(yè)績情況反映的其實(shí)是前幾年的銷售情況，而真正能夠衡量房企實(shí)際銷售情況的指標(biāo)其實(shí)是預(yù)收賬款（合同負(fù)債）。

但值得注意的是，新城控股的預(yù)收賬款（合同負(fù)債）在2017-2019年高速增長，可2019年之后增長便戛然而止，2019年、2020年都是不冷不熱的銷售狀況，到了2021年，已經(jīng)出現(xiàn)隱隱下滑的趨勢。也所以，外界有聲音認(rèn)為，新城控股業(yè)績高增長的背后，實(shí)際上是暴露了公司即將走上下滑路的信號。

此外值得注意的是，新城控股上半年取得凈利潤為47.93億元，而經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－75.72億元，是為數(shù)不多能把經(jīng)營性現(xiàn)金流做到負(fù)數(shù)的房企之一。

在負(fù)債方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，新城控股剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，凈負(fù)債率為56.6%，現(xiàn)金短債比為1.53倍。根據(jù)“三線四檔”，腳踩一條紅線，屬于黃檔房企，有息負(fù)債年增速不得大于10%。

“黃檔房企，只占一道紅線”，似乎沒什么太緊張的。然而，相較于2020年底，新城控股的“三道紅線”指標(biāo)不僅沒有改善，反而有所惡化?！睹咳肇?cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，2020年底公司剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%，凈負(fù)債率為43.65%，現(xiàn)金短債比為1.68倍。相比之下，前兩項(xiàng)都有所惡化。而其今年三季度業(yè)績報(bào)告顯示，新城控股總負(fù)債增長至4810億元、有息負(fù)債同比增長超一成。

也就是說，新城控股不僅沒有遵從政策引導(dǎo)，反而變本加厲，在炒房、炒地的路上漸行漸遠(yuǎn)。

吾悅廣場的另一面

公開數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場的商業(yè)模式是銷售住宅、商街以及自持購物中心，其中，銷售部分為公司貢獻(xiàn)了可觀的營業(yè)收入。2020年，吾悅廣場一共貢獻(xiàn)了563.39億營收，占1454.75億元的總營收比例為38.73%。

不可否認(rèn)，吾悅廣場的確是新城控股開疆拓土的利器，但如此利器也頗具有兩面性，其也讓新城控股背負(fù)上了不小的資金包袱。

由于吾悅廣場奉行的是“以售養(yǎng)租”模式，通過銷售住宅和商鋪，獲取現(xiàn)金流并平衡購物中心的沉淀成本。一般而言，住宅開發(fā)商開啟預(yù)售之后，資金開始回籠，隨著預(yù)售進(jìn)程，現(xiàn)金流逐漸回正，項(xiàng)目盈利。

可吾悅廣場這樣的綜合體則不一樣，其預(yù)售之后，住宅、商鋪等可售物業(yè)的預(yù)收款需要支持綜合體的開發(fā)建設(shè)。要知道，一個吾悅廣場購物中心的平均成本在7億左右?？墒畚飿I(yè)（住宅、商街）覆蓋自持部分80%左右的成本，即約5.6億現(xiàn)金流要繼續(xù)投入到綜合體，沉淀成本為1.4億。

這意味著，單個綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)金流很難在短時間回正，項(xiàng)目的盈利要等到自持購物中心建成，3至4年培育成熟，獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)后才能實(shí)現(xiàn)。因此，綜合體對于公司的現(xiàn)金流以及運(yùn)營效率的要求極高，資金回收周期長。

新城控股最新發(fā)布的三季度業(yè)績報(bào)告顯示，三季度營業(yè)收入為300.17億元，同比下降7.22%；毛利率20.44%，同比下降1.22個百分點(diǎn)；凈利潤19.67億元，同比增長11.99%，較二季度環(huán)比減少52.87%，直接腰斬。

通篇下來可以說，當(dāng)前看似紅火的新城控股實(shí)則身處不小的困境。在整個房地產(chǎn)“降溫入冬”之際，新城控股還要承擔(dān)吾悅廣場的推動壓力，該項(xiàng)目未來究竟是福還是禍，恐怕揭曉“結(jié)論”的時間不會太久。