商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波不斷，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷曝出，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有浙江杭州、重慶、浙江湖州、江蘇東臺(tái)、河北石家莊靈壽縣、湖南永州等地發(fā)布“購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示”，其中有提示指出，購(gòu)房者切勿貪圖打折誘惑，避免陷入重大風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)企業(yè)收取購(gòu)房款，長(zhǎng)時(shí)間不簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和不進(jìn)行網(wǎng)簽，可能造成”一房多賣(mài)”、“延期交付”、“停工爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)。

那么，在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，房企一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境后，購(gòu)房者如何保障自身利益？若房企出現(xiàn)破產(chǎn)等情況，購(gòu)房者對(duì)房屋或已付房款是否享有“取回權(quán)”呢？對(duì)此，澎湃新聞專(zhuān)訪北京盈科(杭州)律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍以期給出專(zhuān)業(yè)的解答。

1．在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，預(yù)售商品房購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？

答：首先，購(gòu)房者在簽署書(shū)面材料之前需要確認(rèn)這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》。如果尚未取得，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)通過(guò)第三方平臺(tái)以簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議等方式進(jìn)行銷(xiāo)售和收款。購(gòu)房者在簽字付款之前一定要就有關(guān)情況問(wèn)問(wèn)清楚。其次，在目前銀行放貸趨緊的大背景下，不少開(kāi)發(fā)商都面臨著資金問(wèn)題，預(yù)售合同簽完后樓盤(pán)能否如期交付將會(huì)是購(gòu)房者面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。在此大背景下，選擇大品牌、口碑好的房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一點(diǎn)。

2．若所購(gòu)期房的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，或已購(gòu)商品房項(xiàng)目工程建設(shè)出現(xiàn)停工、爛尾等情況，購(gòu)房者可采取哪些措施？

答：遇到這樣情況，購(gòu)房者能做的也只能是向開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售經(jīng)理以及其他渠道適時(shí)了解本樓盤(pán)的施工進(jìn)度、停工原因以及何時(shí)復(fù)工等有關(guān)情況。在此，尤其要特別提醒廣大購(gòu)房者，如果不幸面臨這樣的狀況，不要輕易選擇打官司解除房屋預(yù)售合同并退還全部購(gòu)房款，否則，即使贏了官司房子被退回去了但是購(gòu)房款實(shí)際很難拿回來(lái)，到最后就是“賠了夫人又折兵”。

3．若已購(gòu)商品房開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)，購(gòu)房者對(duì)預(yù)售房屋或已付房款是否享有“取回權(quán)”？

答：依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條以及最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條（五）項(xiàng)之規(guī)定，房地產(chǎn)公司破產(chǎn)后，尚未建成不滿(mǎn)足交房條件的房屋，在客觀上無(wú)法轉(zhuǎn)移，但樓層、房號(hào)、面積均具體明確的情況下，屬于特定物，若購(gòu)房人已支付全款（含銀行按揭貸款方式），則該房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房戶(hù)有權(quán)行使取回權(quán)。如果購(gòu)房者尚未支付全部購(gòu)房款，則不適用上述規(guī)定，無(wú)法行使取回權(quán)。

4．若取消“預(yù)售制度”采取現(xiàn)房交易是否能減少樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況，你如何看待商品房預(yù)售制度？

答：毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題，提高了資金使用效率，加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房銷(xiāo)售屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題；但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商大概率是不希望取消這項(xiàng)制度的。

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再談住房預(yù)售制丨購(gòu)房人故事：一套期房，兩個(gè)兒子的未來(lái)

商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限價(jià)的新房意味著大概率會(huì)增值，合理的房型、先進(jìn)的小區(qū)設(shè)施和完善的規(guī)劃都是新房吸引人的所在，但新房約等于期房，也意味著這些閃光的美好很有可能會(huì)是“水中月亮”，購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)甚至不敢抱有多大的期望。次新房的價(jià)格往往高于新房，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的選擇很大程度上只有“老破小”。

澎湃新聞采訪一二三線(xiàn)城市的購(gòu)房者，看看他們對(duì)現(xiàn)房期房的選擇，聽(tīng)聽(tīng)他們糾結(jié)忐忑等待的故事。

一套期房，兩個(gè)兒子的未來(lái)

44歲的農(nóng)村人郭益林原本是村里人羨慕的對(duì)象，家里有能干的媳婦，承擔(dān)家里的大事小事，還能輔導(dǎo)兩個(gè)兒子的學(xué)業(yè)；孩子們爭(zhēng)氣，不僅聽(tīng)話(huà)，從小上學(xué)還拔尖；老郭自己則有點(diǎn)手藝，農(nóng)閑時(shí)跟著老鄉(xiāng)們穿梭在建筑工地，不怕苦不怕累，一天也能掙上五六百塊錢(qián)。

老郭很知足，所有的心思都在掙錢(qián)上，希望攢錢(qián)給兒子娶媳婦，這是農(nóng)村里的觀念，兒子成家是最大的事情。用老郭的話(huà)，我要“完成任務(wù)”才能放松下來(lái)。

可是，隨著時(shí)代的變化，老郭的“任務(wù)”發(fā)生了變化，村里學(xué)習(xí)好的孩子考上大學(xué)，進(jìn)城生活，脫離了農(nóng)村人的辛苦，老郭也心動(dòng)了，希望孩子可以改變生活，不要像自己一樣勞苦、奔波。

老郭做了個(gè)重大決定，買(mǎi)學(xué)區(qū)房，送兒子進(jìn)城讀書(shū)。

老郭進(jìn)城跑了七八回，二手房、新房看了不少，看來(lái)看去還是新房好，設(shè)計(jì)新穎，小區(qū)配套也不錯(cuò)。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，老郭選了一家大開(kāi)發(fā)商，還是香港上市的公司，想著不會(huì)有什么問(wèn)題。

沒(méi)有萬(wàn)無(wú)一失的事情。

老郭閑暇時(shí)間刷刷抖音，看看熱鬧，算是休息。無(wú)意間老郭看到了恒大地產(chǎn)的消息，“我都蒙了，不敢想真倒閉了，我咋辦”。

老郭說(shuō)，這是給讀書(shū)的小兒子買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，也是給大兒子準(zhǔn)備的日后買(mǎi)房基金。這事不敢怠慢，趕緊給在老家的媳婦電話(huà)。“還不敢和她說(shuō)實(shí)話(huà)，只能說(shuō)進(jìn)城看看買(mǎi)的房建成啥樣了。如果告訴她開(kāi)發(fā)商不行了，怕她連覺(jué)都睡不好，人再病倒，我也出不來(lái)了。”老郭尋思著說(shuō)。

好在媳婦回復(fù)說(shuō)樓盤(pán)工地有人，老郭希望時(shí)間過(guò)得快點(diǎn)，“從那之后，我經(jīng)常搜恒大的新聞，越看越怕，后來(lái)索性不看了”。

“這么大規(guī)模的公司說(shuō)不行就不行了，還是希望我們明年底能拿到房子，我的小孩子要上學(xué)，短時(shí)間沒(méi)錢(qián)再買(mǎi)一套，如果能拿到房，我就留著，等我大兒子結(jié)婚了，賣(mài)掉給他做首付款。”老郭擔(dān)心房子的未來(lái)，又希望這套房子可以給大兒子在城市立足添磚加瓦?！耙院髢鹤淤I(mǎi)房得買(mǎi)二手房，看得到摸得著，不怕出事”。

獨(dú)居老人置換新房“要搬兩次家租三年房”

潮濕和陰冷，讓居住在西南省會(huì)城市的段女士一直想置換一套高層精裝的電梯房。但高漲的房?jī)r(jià)讓退休多年的她躊躇不前。

無(wú)法貸款是其中一個(gè)原因，獨(dú)居老人還要盯裝修，光想想就是無(wú)形的壓力，“現(xiàn)在疫情時(shí)有突發(fā)，我聽(tīng)朋友說(shuō)因?yàn)楦綦x等情況，他家斷斷續(xù)續(xù)裝修了一年多才搞完”；置換需要先賣(mài)房，等待期房的過(guò)程還要過(guò)兩三年租房生活，至少搬兩次家；還很重要的是，“不認(rèn)路又有一點(diǎn)社交恐懼”的她不想遠(yuǎn)離熟悉的菜場(chǎng)、醫(yī)院和廣場(chǎng)舞的姐妹，這也是她不愿去陌生的城市和女兒住的原因。

2021年7月，因?yàn)榧议T(mén)口的地鐵通車(chē)了，她的房子增值了一些也好出手，她算了算手頭的錢(qián)，賣(mài)掉老房子后差不多可以換到不在地鐵旁的房子，在外地工作的女兒愿意出錢(qián)幫她補(bǔ)缺口。

段女士和老姐妹一起看了幾個(gè)樓盤(pán)。其中一個(gè)是恒大的樓盤(pán)，總價(jià)123萬(wàn)多元，如果當(dāng)月能付全款，80萬(wàn)元就能拿下。段女士咨詢(xún)女兒的意見(jiàn)，彼時(shí)恒大流動(dòng)性危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，女兒不同意：“這房子不是現(xiàn)房，預(yù)售的要2023年才能交房，萬(wàn)一爛尾怎么辦，你就這么點(diǎn)積蓄不能打水漂，要找一家現(xiàn)金流好的房企?！?/p>

經(jīng)過(guò)比較，段女士選擇了家附近的一個(gè)樓盤(pán)下了定金，“因?yàn)榕畠赫f(shuō)這家房企資金流充足，而且我經(jīng)常路過(guò)這里能隨時(shí)看到進(jìn)展”。

沒(méi)多久，段女士又猶豫了起來(lái)，她覺(jué)得房?jī)r(jià)都在跌，恐怕自己買(mǎi)在高點(diǎn)，又擔(dān)心折騰這三年發(fā)生什么意外住不進(jìn)新房?！芭畠簬臀蚁碌臎Q心，說(shuō)我置換的念頭在腦子里好幾年了，定金和首付款都付了就不要想太多，她讓我往前看。”

段女士接著說(shuō)，“恒大有一段時(shí)期在拋售房源，40多萬(wàn)元就可以買(mǎi)80平方米的房子，很多人瘋搶?zhuān)贿^(guò)現(xiàn)在買(mǎi)了恒大房子的人都在擔(dān)心。我也有點(diǎn)擔(dān)心，畢竟我買(mǎi)的也是期房，房企有錢(qián)沒(méi)錢(qián)感覺(jué)是一瞬間的事。”

汪先生夫婦在對(duì)待“期房”的心情上平和很多，很重要的原因是他們的房屋置換發(fā)生于樓市平穩(wěn)期。

2019年底，汪先生夫婦賣(mài)了位于上海浦東外高橋逾60平方米的“學(xué)區(qū)房”，在浦西北邊換了一套99平方米的新房，2022年上半年交房。

一方面，汪先生夫婦就住在新房附近的另一個(gè)小區(qū)，每隔一段時(shí)間就能見(jiàn)到新房動(dòng)工的進(jìn)度，心里踏實(shí)不少；另一方面，當(dāng)初買(mǎi)完房，沒(méi)過(guò)多久突發(fā)新冠疫情，“隔離來(lái)隔離去，感覺(jué)兩年時(shí)間過(guò)得特別快，一轉(zhuǎn)眼好像已經(jīng)要到了交房的時(shí)候”，偶爾路過(guò)，還能看到新房周邊的配套在加緊趕工?！拔覀冏罱愤^(guò)家具店時(shí)，也會(huì)進(jìn)去逛一下，提前規(guī)劃起了新房的裝修。”他們說(shuō)，“當(dāng)時(shí)沒(méi)想那么多，看現(xiàn)在房企資金暴雷的那么多，我們的盤(pán)過(guò)了年之后沒(méi)多久就能交房了，也覺(jué)得自己運(yùn)氣好?！?/p>

“買(mǎi)新房還得看運(yùn)氣，一時(shí)半會(huì)搖不到”

2020年12月中旬，伴隨著里弄張貼的一紙公告，上海市黃浦區(qū)廈門(mén)路的居民迎來(lái)舊改的好消息。

何佳是黃浦區(qū)廈門(mén)路134地塊舊改中的一員。對(duì)何佳這樣的90后而言，舊改讓他們擺脫了老舊、狹小的房屋。

與此同時(shí)，地塊的拆遷釋放了一批購(gòu)買(mǎi)力?！拔覀冞x擇的是貨幣安置”，據(jù)何佳介紹，作為第一批簽完結(jié)算單的居民，在這次拆遷舊改中，他們共獲得拆遷款（房屋價(jià)值補(bǔ)償金+獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼+搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)+協(xié)議生效計(jì)息獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) ）382萬(wàn)元。

在獲得拆遷信息后，何佳開(kāi)始想辦法籌集買(mǎi)房資金?！皩?duì)我們來(lái)說(shuō)，由于孩子已經(jīng)入讀了市區(qū)的幼兒園，因此我們只考慮孩子幼兒園附近的房源?！焙渭颜f(shuō)。

據(jù)何佳介紹，為了籌措買(mǎi)房資金，其先后賣(mài)掉了位于浦東郊區(qū)的一套次新房以及位于徐匯區(qū)的一套“老破小”，最終手握現(xiàn)金900萬(wàn)元。

2021年3月中旬，何佳開(kāi)始到處看房，其也在一手房和二手房中做過(guò)糾結(jié)，但最終還是選擇了二手房。

“一方面，買(mǎi)新房特別是期房的話(huà)，等待的時(shí)間比較久，加上裝修的時(shí)間，短則一年，長(zhǎng)則幾年，孩子還要繼續(xù)在廈門(mén)路附近上學(xué)，我們等不起；另一方面，好一點(diǎn)的新房都要搖號(hào)，還得看運(yùn)氣，一時(shí)半會(huì)也搖不到?！焙渭颜f(shuō)。

“二手房不一樣，買(mǎi)完就能入住，且周邊配套也相對(duì)成熟。商場(chǎng)、地鐵、學(xué)校，都離得很近?！焙渭颜f(shuō)道。

2021年10月初，何佳一家已喬遷至新家，“我們終于有了自己的新家，再也不用到處奔波了”。

近年來(lái)上海持續(xù)加大舊區(qū)改造力度，何佳只是上海舊改中的一員。

據(jù)上海市舊改辦工作專(zhuān)班負(fù)責(zé)人徐堯介紹，“截至今年9月底，中心城區(qū)已完成成片二級(jí)舊里以下房屋改造62.8萬(wàn)平方米，涉及3.2萬(wàn)戶(hù)居民，占全年計(jì)劃任務(wù)的90%、94%?！薄?/p>

按照計(jì)劃，至2022年，上海中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造要全部完成。舊改釋放的一大批購(gòu)買(mǎi)力也正做著自己的抉擇。

再談住房預(yù)售制丨為何商品房預(yù)售合同糾紛高發(fā)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

我國(guó)的商品房銷(xiāo)售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的交易形式。商品房期房買(mǎi)賣(mài)即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來(lái)將預(yù)售的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人的一種交易形式。

商品房預(yù)售是目前我國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。

在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。但是，2020年度商品房預(yù)售合同糾紛案件數(shù)量卻呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

圖片來(lái)源：北京盈科（杭州）律師事務(wù)所

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所提供的數(shù)據(jù)，2020年度全國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件達(dá)81647件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書(shū)種類(lèi)：判決書(shū)”），較2019年度有所下降，降幅為12.2%。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所認(rèn)為，近兩年，伴隨中央與地方連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)與金融調(diào)控政策，各地關(guān)于新房購(gòu)房尤其是二套房新房購(gòu)房政策加碼，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二套房尤其是三套房將面臨購(gòu)房資格和銀行放貸政策的雙重嚴(yán)格限制，而新房限價(jià)政策使得“買(mǎi)到就是賺到”成為購(gòu)房者尤其是投資客的普遍心理共識(shí)，客觀上導(dǎo)致了新房商品房預(yù)售合同糾紛案件數(shù)量有所下降。從商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布來(lái)看，2020年我國(guó)的商品房預(yù)售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。北京盈科（杭州）律師事務(wù)所數(shù)據(jù)顯示，廣東、貴州、廣西、四川、山東五省在2020年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國(guó)前列，占同類(lèi)糾紛總量的57.08%。

另外，數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)的商品房預(yù)售合同糾紛案件的標(biāo)的額大部分集中在50萬(wàn)元以下。

合同糾紛案的標(biāo)的額大部分集中在50萬(wàn)元以下，是否意味著越是低總價(jià)的房屋發(fā)生預(yù)售合同糾紛的概率越大？

對(duì)此，北京盈科（杭州）律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍指出，商品房預(yù)售合同糾紛案件的標(biāo)的額并不等同于購(gòu)房總價(jià)款。通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，可以了解到糾紛標(biāo)的大部份是逾期交房產(chǎn)生的違約金，由于商品房預(yù)售合同中有關(guān)逾期交房格式條款內(nèi)容對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定較低，因此由此產(chǎn)生的糾紛案件的起訴標(biāo)的額基本都在50萬(wàn)元以下。

陳少軍舉例稱(chēng)，如(2020)粵0306民初27050號(hào)案件，起訴標(biāo)的額為逾期交房違約金139305.744元，而購(gòu)房總價(jià)款為5159472元。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從絕對(duì)數(shù)據(jù)上看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)體量大，商品房預(yù)售合同糾紛仍然高發(fā)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其次，從司法實(shí)踐角度觀察，商品房預(yù)售合同糾紛呈現(xiàn)出“抱團(tuán)”的群體性訴訟特征，即同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在同一個(gè)時(shí)間段同時(shí)面臨較大數(shù)量的同類(lèi)型訴訟糾紛。另外，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，目前糾紛主要呈現(xiàn)在四個(gè)方面：一是價(jià)格糾紛，二是逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)及損失計(jì)算的爭(zhēng)議，三是裝修質(zhì)量糾紛，四是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛，其中最常見(jiàn)的是價(jià)格糾紛和逾期交房糾紛。

另一方面，由于預(yù)售造成的維權(quán)案件也有所上升。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的《2021年上半年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類(lèi)的投訴數(shù)據(jù)，2021年上半年，房屋及建材類(lèi)的投訴量為16729件，占商品大類(lèi)投訴比重為3.2%，這一投訴量較2020年上半年增加0.11%。

對(duì)于商品房維權(quán)事件，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的案例中這樣評(píng)析道：商品房問(wèn)題一直是消費(fèi)調(diào)解中的老大難問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商地位的強(qiáng)勢(shì)，房屋建筑行業(yè)特有的專(zhuān)業(yè)性和購(gòu)房合同中許多合同條款的預(yù)先設(shè)定等因素都導(dǎo)致這類(lèi)投訴解決起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

近些年來(lái)，對(duì)于是否要取消預(yù)售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭(zhēng)論?！度嗣袢?qǐng)?bào)》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預(yù)售制，長(zhǎng)期看或不可避免。

陳少軍表示，毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題；但不可否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商大概率是不希望取消這項(xiàng)制度的。