（原標題：再談住房預售制丨購房人故事：一套期房，兩個兒子的未來）

商品房預售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

對于購房者來說，限價的新房意味著大概率會增值，合理的房型、先進的小區(qū)設施和完善的規(guī)劃都是新房吸引人的所在，但新房約等于期房，也意味著這些閃光的美好很有可能會是“水中月亮”，購房者對房屋品質(zhì)甚至不敢抱有多大的期望。次新房的價格往往高于新房，購買現(xiàn)房的選擇很大程度上只有“老破小”。

澎湃新聞采訪一二三線城市的購房者，看看他們對現(xiàn)房期房的選擇，聽聽他們糾結忐忑等待的故事。

一套期房，兩個兒子的未來

44歲的農(nóng)村人郭益林原本是村里人羨慕的對象，家里有能干的媳婦，承擔家里的大事小事，還能輔導兩個兒子的學業(yè)；孩子們爭氣，不僅聽話，從小上學還拔尖；老郭自己則有點手藝，農(nóng)閑時跟著老鄉(xiāng)們穿梭在建筑工地，不怕苦不怕累，一天也能掙上五六百塊錢。

老郭很知足，所有的心思都在掙錢上，希望攢錢給兒子娶媳婦，這是農(nóng)村里的觀念，兒子成家是最大的事情。用老郭的話，我要“完成任務”才能放松下來。

可是，隨著時代的變化，老郭的“任務”發(fā)生了變化，村里學習好的孩子考上大學，進城生活，脫離了農(nóng)村人的辛苦，老郭也心動了，希望孩子可以改變生活，不要像自己一樣勞苦、奔波。

老郭做了個重大決定，買學區(qū)房，送兒子進城讀書。

老郭進城跑了七八回，二手房、新房看了不少，看來看去還是新房好，設計新穎，小區(qū)配套也不錯。為了保險起見，老郭選了一家大開發(fā)商，還是香港上市的公司，想著不會有什么問題。

沒有萬無一失的事情。

老郭閑暇時間刷刷抖音，看看熱鬧，算是休息。無意間老郭看到了恒大地產(chǎn)的消息，“我都蒙了，不敢想真倒閉了，我咋辦”。

老郭說，這是給讀書的小兒子買的學區(qū)房，也是給大兒子準備的日后買房基金。這事不敢怠慢，趕緊給在老家的媳婦電話?！斑€不敢和她說實話，只能說進城看看買的房建成啥樣了。如果告訴她開發(fā)商不行了，怕她連覺都睡不好，人再病倒，我也出不來了?！崩瞎鶎に贾f。

好在媳婦回復說樓盤工地有人，老郭希望時間過得快點，“從那之后，我經(jīng)常搜恒大的新聞，越看越怕，后來索性不看了”。

“這么大規(guī)模的公司說不行就不行了，還是希望我們明年底能拿到房子，我的小孩子要上學，短時間沒錢再買一套，如果能拿到房，我就留著，等我大兒子結婚了，賣掉給他做首付款。”老郭擔心房子的未來，又希望這套房子可以給大兒子在城市立足添磚加瓦?！耙院髢鹤淤I房得買二手房，看得到摸得著，不怕出事”。

獨居老人置換新房“要搬兩次家租三年房”

潮濕和陰冷，讓居住在西南省會城市的段女士一直想置換一套高層精裝的電梯房。但高漲的房價讓退休多年的她躊躇不前。

無法貸款是其中一個原因，獨居老人還要盯裝修，光想想就是無形的壓力，“現(xiàn)在疫情時有突發(fā)，我聽朋友說因為隔離等情況，他家斷斷續(xù)續(xù)裝修了一年多才搞完”；置換需要先賣房，等待期房的過程還要過兩三年租房生活，至少搬兩次家；還很重要的是，“不認路又有一點社交恐懼”的她不想遠離熟悉的菜場、醫(yī)院和廣場舞的姐妹，這也是她不愿去陌生的城市和女兒住的原因。

2021年7月，因為家門口的地鐵通車了，她的房子增值了一些也好出手，她算了算手頭的錢，賣掉老房子后差不多可以換到不在地鐵旁的房子，在外地工作的女兒愿意出錢幫她補缺口。

段女士和老姐妹一起看了幾個樓盤。其中一個是恒大的樓盤，總價123萬多元，如果當月能付全款，80萬元就能拿下。段女士咨詢女兒的意見，彼時恒大流動性危機已經(jīng)顯現(xiàn)，女兒不同意：“這房子不是現(xiàn)房，預售的要2023年才能交房，萬一爛尾怎么辦，你就這么點積蓄不能打水漂，要找一家現(xiàn)金流好的房企?！?/p>

經(jīng)過比較，段女士選擇了家附近的一個樓盤下了定金，“因為女兒說這家房企資金流充足，而且我經(jīng)常路過這里能隨時看到進展”。

沒多久，段女士又猶豫了起來，她覺得房價都在跌，恐怕自己買在高點，又擔心折騰這三年發(fā)生什么意外住不進新房?！芭畠簬臀蚁碌臎Q心，說我置換的念頭在腦子里好幾年了，定金和首付款都付了就不要想太多，她讓我往前看?！?/p>

段女士接著說，“恒大有一段時期在拋售房源，40多萬元就可以買80平方米的房子，很多人瘋搶，不過現(xiàn)在買了恒大房子的人都在擔心。我也有點擔心，畢竟我買的也是期房，房企有錢沒錢感覺是一瞬間的事?！?/p>

汪先生夫婦在對待“期房”的心情上平和很多，很重要的原因是他們的房屋置換發(fā)生于樓市平穩(wěn)期。

2019年底，汪先生夫婦賣了位于上海浦東外高橋逾60平方米的“學區(qū)房”，在浦西北邊換了一套99平方米的新房，2022年上半年交房。

一方面，汪先生夫婦就住在新房附近的另一個小區(qū)，每隔一段時間就能見到新房動工的進度，心里踏實不少；另一方面，當初買完房，沒過多久突發(fā)新冠疫情，“隔離來隔離去，感覺兩年時間過得特別快，一轉眼好像已經(jīng)要到了交房的時候”，偶爾路過，還能看到新房周邊的配套在加緊趕工?！拔覀冏罱愤^家具店時，也會進去逛一下，提前規(guī)劃起了新房的裝修?！彼麄冋f，“當時沒想那么多，看現(xiàn)在房企資金暴雷的那么多，我們的盤過了年之后沒多久就能交房了，也覺得自己運氣好?！?/p>

“買新房還得看運氣，一時半會搖不到”

2020年12月中旬，伴隨著里弄張貼的一紙公告，上海市黃浦區(qū)廈門路的居民迎來舊改的好消息。

何佳是黃浦區(qū)廈門路134地塊舊改中的一員。對何佳這樣的90后而言，舊改讓他們擺脫了老舊、狹小的房屋。

與此同時，地塊的拆遷釋放了一批購買力?！拔覀冞x擇的是貨幣安置”，據(jù)何佳介紹，作為第一批簽完結算單的居民，在這次拆遷舊改中，他們共獲得拆遷款（房屋價值補償金+獎勵補貼+搬遷獎勵費+協(xié)議生效計息獎勵費 ）382萬元。

在獲得拆遷信息后，何佳開始想辦法籌集買房資金。“對我們來說，由于孩子已經(jīng)入讀了市區(qū)的幼兒園，因此我們只考慮孩子幼兒園附近的房源?！焙渭颜f。

據(jù)何佳介紹，為了籌措買房資金，其先后賣掉了位于浦東郊區(qū)的一套次新房以及位于徐匯區(qū)的一套“老破小”，最終手握現(xiàn)金900萬元。

2021年3月中旬，何佳開始到處看房，其也在一手房和二手房中做過糾結，但最終還是選擇了二手房。

“一方面，買新房特別是期房的話，等待的時間比較久，加上裝修的時間，短則一年，長則幾年，孩子還要繼續(xù)在廈門路附近上學，我們等不起；另一方面，好一點的新房都要搖號，還得看運氣，一時半會也搖不到?！焙渭颜f。

“二手房不一樣，買完就能入住，且周邊配套也相對成熟。商場、地鐵、學校，都離得很近。”何佳說道。

2021年10月初，何佳一家已喬遷至新家，“我們終于有了自己的新家，再也不用到處奔波了”。

近年來上海持續(xù)加大舊區(qū)改造力度，何佳只是上海舊改中的一員。

據(jù)上海市舊改辦工作專班負責人徐堯介紹，“截至今年9月底，中心城區(qū)已完成成片二級舊里以下房屋改造62.8萬平方米，涉及3.2萬戶居民，占全年計劃任務的90%、94%?！薄?/p>

按照計劃，至2022年，上海中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造要全部完成。舊改釋放的一大批購買力也正做著自己的抉擇。

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再談住房預售制丨為何商品房預售合同糾紛高發(fā)于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)

商品房預售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，并約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產(chǎn)生糾紛。

據(jù)統(tǒng)計，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。

在隨后的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。但是，2020年度商品房預售合同糾紛案件數(shù)量卻呈現(xiàn)下降的趨勢。

圖片來源：北京盈科（杭州）律師事務所

按照北京盈科（杭州）律師事務所提供的數(shù)據(jù)，2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件達81647件（根據(jù)檢索標準“案由：商品房預售合同糾紛”、“結案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2019年度有所下降，降幅為12.2%。

按照北京盈科（杭州）律師事務所認為，近兩年，伴隨中央與地方連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)與金融調(diào)控政策，各地關于新房購房尤其是二套房新房購房政策加碼，購房者購買二套房尤其是三套房將面臨購房資格和銀行放貸政策的雙重嚴格限制，而新房限價政策使得“買到就是賺到”成為購房者尤其是投資客的普遍心理共識，客觀上導致了新房商品房預售合同糾紛案件數(shù)量有所下降。從商品房預售合同糾紛案件地域分布來看，2020年我國的商品房預售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。北京盈科（杭州）律師事務所數(shù)據(jù)顯示，廣東、貴州、廣西、四川、山東五省在2020年的商品房預售合同糾紛數(shù)量位于全國前列，占同類糾紛總量的57.08%。

另外，數(shù)據(jù)顯示，2020年我國的商品房預售合同糾紛案件的標的額大部分集中在50萬元以下。

合同糾紛案的標的額大部分集中在50萬元以下，是否意味著越是低總價的房屋發(fā)生預售合同糾紛的概率越大？

對此，北京盈科（杭州）律師事務所黨總支書記/股權高級合伙人陳少軍指出，商品房預售合同糾紛案件的標的額并不等同于購房總價款。通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，可以了解到糾紛標的大部份是逾期交房產(chǎn)生的違約金，由于商品房預售合同中有關逾期交房格式條款內(nèi)容對違約金標準約定較低，因此由此產(chǎn)生的糾紛案件的起訴標的額基本都在50萬元以下。

陳少軍舉例稱，如(2020)粵0306民初27050號案件，起訴標的額為逾期交房違約金139305.744元，而購房總價款為5159472元。

按照北京盈科（杭州）律師事務所的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從絕對數(shù)據(jù)上看，由于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)市場體量大，商品房預售合同糾紛仍然高發(fā)于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。其次，從司法實踐角度觀察，商品房預售合同糾紛呈現(xiàn)出“抱團”的群體性訴訟特征，即同一個開發(fā)商在同一個時間段同時面臨較大數(shù)量的同類型訴訟糾紛。另外，通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，目前糾紛主要呈現(xiàn)在四個方面：一是價格糾紛，二是逾期交房的違約責任承擔及損失計算的爭議，三是裝修質(zhì)量糾紛，四是預售商品房轉讓糾紛，其中最常見的是價格糾紛和逾期交房糾紛。

另一方面，由于預售造成的維權案件也有所上升。根據(jù)中國消費者協(xié)會發(fā)布的《2021年上半年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數(shù)據(jù)，2021年上半年，房屋及建材類的投訴量為16729件，占商品大類投訴比重為3.2%，這一投訴量較2020年上半年增加0.11%。

對于商品房維權事件，中國消費者協(xié)會官網(wǎng)公布的案例中這樣評析道：商品房問題一直是消費調(diào)解中的老大難問題。開發(fā)商地位的強勢，房屋建筑行業(yè)特有的專業(yè)性和購房合同中許多合同條款的預先設定等因素都導致這類投訴解決起來費時費力。

近些年來，對于是否要取消預售制這一問題也引發(fā)各方爭論?！度嗣袢請蟆芬苍?018年9月發(fā)布《取消商品房預售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預售制，長期看或不可避免。

陳少軍表示，毋庸置疑，相比房屋預售，現(xiàn)房銷售能夠實現(xiàn)購房者即時拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預售許可制度誕生于1994年，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關，該項制度有效解決了開發(fā)商在商品房項目開發(fā)過程中面臨的建設資金問題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預售制度”，同時出現(xiàn)的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題；但不可否認的是，開發(fā)商大概率是不希望取消這項制度的。