文|凱風(fēng)

2021年的冬天，比往年更冷一些。

01

繼恒大集團(tuán)之后，又一家TOP30房企的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，近日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的財(cái)富產(chǎn)品被曝兌付逾期。

對(duì)此，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成電話連線現(xiàn)場(chǎng)投資人表示，佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，佳兆業(yè)有能力和辦法償還。

另?yè)?jù)財(cái)聯(lián)社記者獲悉，深圳監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)專題會(huì)議，討論花樣年、佳兆業(yè)兩個(gè)企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題。

這不是佳兆業(yè)第一次出問(wèn)題了。

早在2015年，佳兆業(yè)就曾因無(wú)法按時(shí)支付債券利息，成為內(nèi)地第一家美元債券違約的房企。

后來(lái)種種因素助推，佳兆業(yè)得以轉(zhuǎn)危為安，并在2020年成為TOP25房企，且晉級(jí)福布斯全球企業(yè)1000強(qiáng)。

來(lái)源：中指研究院

都說(shuō)人不可能在同一個(gè)地方跌到兩次，但在房地產(chǎn)行業(yè)，這種事發(fā)生太多次了。

對(duì)于理財(cái)逾期，當(dāng)事方表示：

“今年以來(lái)，受嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團(tuán)的流動(dòng)性遇到前所未有的壓力。”

問(wèn)題是，就在兩個(gè)月前，佳兆業(yè)還宣布“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健向好。

更大的問(wèn)題是，明年佳兆業(yè)將有數(shù)十億美元債到期，折合人民幣210多億元。

時(shí)間，真的不多了。

02

佳兆業(yè)不是孤例。

不說(shuō)恒大，一兩年前，曾經(jīng)躋身千億房企陣營(yíng)的華夏幸福、泰禾集團(tuán)就出現(xiàn)債務(wù)違約。截至11月初，華夏幸福累計(jì)未償還金額939.79億元，泰禾集團(tuán)累計(jì)違約431億元。

今年以來(lái)，藍(lán)光發(fā)展、新力集團(tuán)、陽(yáng)光100、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等先后被曝出現(xiàn)違約問(wèn)題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)至少已有9家百?gòu)?qiáng)房企資金出了問(wèn)題，這還沒(méi)算上一些正在變賣(mài)資產(chǎn)自救的百?gòu)?qiáng)房企。

這其中，有行業(yè)超級(jí)龍頭，有曾經(jīng)的TOP10房企，不乏剛宣稱"三道紅線全部轉(zhuǎn)綠”者。

與上一輪樓市橫盤(pán)周期出問(wèn)題的多是中小房企不同，這一次不少大型房企乃至龍頭房企被席卷其中。

可見(jiàn)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)始終是個(gè)謎，若不是信用緊縮，誰(shuí)知道究竟有多少房企在玩數(shù)字游戲？

畢竟，潮退了，才知道誰(shuí)在裸泳。

03

雖然“限跌令”不斷，但明智的房企早就開(kāi)始選擇降價(jià)促銷、以價(jià)換量了。

據(jù)克爾瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年10月，超過(guò)8成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅逾30%，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

就連“三道紅線”全綠的龍頭房企碧桂園，也在悄悄降價(jià)。

根據(jù)碧桂園發(fā)布的各月銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，2021年10月，碧桂園銷售均價(jià)折合7702元；這一數(shù)字，上個(gè)月還是7927元；而在今年上半年，還高達(dá)8782元。

隨手這背后不無(wú)成交結(jié)構(gòu)變化的因素，但重倉(cāng)三四線的碧桂園，恐怕最容易感受到市場(chǎng)的冷意。

面對(duì)房企降價(jià)促銷，全國(guó)已有10多個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，要求降價(jià)不得超過(guò)10%或15%。

這背后既有維護(hù)賣(mài)地收入的考慮，也有防止因降價(jià)導(dǎo)致老業(yè)主“鬧事”的維穩(wěn)顧慮。

就在最近，武漢中海某樓盤(pán)因降價(jià)、利益受損為由，到當(dāng)?shù)鼐奂?，隨后警方給予行政處罰，多人被予以行政拘留。（參閱《降價(jià)鬧事被行拘，什么信號(hào)？》）

對(duì)于降價(jià)，這一次開(kāi)發(fā)商變現(xiàn)得相當(dāng)硬氣，直接在售樓處門(mén)口立上了律師聲明：

市場(chǎng)不斷調(diào)整，房源價(jià)格短期波動(dòng)完全屬于正常情況。

當(dāng)?shù)匾脖硎?，關(guān)于降價(jià)問(wèn)題，該行為未違反《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定。

“限跌令”再來(lái)勢(shì)洶洶，老業(yè)主再不忿，在“活下去”面前，一切都不是那么重要。

04

三年前，萬(wàn)科喊了一句“活下去”，曾被行業(yè)認(rèn)為是拿“狼來(lái)了”來(lái)嚇唬人的噱頭。

如今，狼真的來(lái)了，但有些房企可能真的活不下去了。

前不久，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在媒體交流會(huì)上說(shuō)，行業(yè)冬天來(lái)了，大家都冷，首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題。

關(guān)于這次房地產(chǎn)大變局的原因，郁亮借用一個(gè)金融術(shù)語(yǔ)：

“三線四檔”的要求出臺(tái)后，房企必須要縮表，減少債務(wù)，去金融化?？s表的沖擊是非常大的，帶來(lái)投資下降等影響，房企的短期業(yè)績(jī)也會(huì)受到重大損失。

所謂縮表，無(wú)非是宏觀環(huán)境開(kāi)始收縮，不僅某些人預(yù)期的大放水遲遲沒(méi)來(lái)，反而房地產(chǎn)去金融化、去泡沫化的浪潮一波接過(guò)一波，無(wú)論是房企融資還是居民房貸，都前所未有之嚴(yán)。

管理人士曾經(jīng)再三強(qiáng)調(diào)：

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。”

這位管理人士還提醒：

押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)……

很多人不相信管理層的決心，也不相信大浪退去之后裸泳的會(huì)是自己，還有更多房企在等著新一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”。

2015年以來(lái)，去庫(kù)存疊加棚改貨幣化政策，曾經(jīng)讓一眾高杠桿房企從泥淖中爬起來(lái)，攀上了加杠桿帶來(lái)的高峰。

但杠桿來(lái)得容易，去得也快。一旦大環(huán)境轉(zhuǎn)向，高杠桿就成了雙刃劍致命的另一面。

這一次，樓市仍舊需要穩(wěn)，保交樓是底線中的底線，房地產(chǎn)作為民生行業(yè)的屬性仍要維護(hù)。

但是，轟轟烈烈的“漲價(jià)去庫(kù)存”可能不會(huì)再有了，某些房企也將失去復(fù)活乃至重新繁榮的機(jī)會(huì)了。