（原標(biāo)題：首批REITs大漲，最高超30%，高溢價(jià)行情是餡餅還是陷阱？）

近期債市波動(dòng)劇烈，類固收產(chǎn)品REITs成為資金的新目標(biāo)，成立剛剛滿4個(gè)月時(shí)間的公募REITs全線穩(wěn)步上漲，上市以來平均漲幅達(dá)到19.4%。

其中，中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT、紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT四只產(chǎn)品的最大漲幅更是超過30%。

不過隨著漲幅擴(kuò)大，首批上市的9只REITs中，已經(jīng)有8只出現(xiàn)溢價(jià)，其中溢價(jià)幅度超過兩成的REITs達(dá)到4只，溢價(jià)在10%-20%的有3只，10%之內(nèi)的1只，僅有平安廣州廣河REIT較為“奇葩”，不但沒有溢價(jià)，甚至出現(xiàn)一定程度折價(jià)，不過折價(jià)幅度有限。

第二批REITs已在路上

今年6月21日，首批REITs產(chǎn)品上市之后，表現(xiàn)可以劃分為以下三個(gè)較為明顯的階段：第一階段是6月21日-7月14日，上市首日，首鋼綠能開盤大漲20%；9只公募REITs收盤全線飄紅，蛇口產(chǎn)園收漲14%，首鋼綠能漲幅接近10%；也有2只漲幅不到1%。9只產(chǎn)品合計(jì)全天成交金額突破18億元，交投頗為活躍。

不過隨后出現(xiàn)較劇烈的波動(dòng)，REITs市場(chǎng)的總成交額由高位迅速回落，一度跌至1億元以下，收益也隨成交量的萎縮持續(xù)陰跌，截至7月14日，各產(chǎn)品以流通市值加權(quán)的累計(jì)凈值已由高位回撤約5%。

第二階段是7月15日-8月17日：低位磨底，成交冷淡。7月15日之后，REITs整體的下跌趨勢(shì)得以緩解，市場(chǎng)進(jìn)入低位磨底狀態(tài)，市場(chǎng)熱度依然冷清，日成交額在1億元上下徘徊。

第三階段則是8月18日至今：走勢(shì)向好，市場(chǎng)活躍。從8月中下旬開始，REITs市場(chǎng)走出牛市行情，各產(chǎn)品整體均處于上漲趨勢(shì)，平均漲幅從8月的4.37%，擴(kuò)大到9月的5.15%，10月份更是上升至7.88%。截至10月31日，各產(chǎn)品以流通市值加權(quán)的累計(jì)凈值已從前期低位上漲約20%。同時(shí)，市場(chǎng)活躍度也有顯著上升，最高日成交額突破6億元。

REITs上市以來出現(xiàn)上述表現(xiàn)，中金公司判斷可能是三個(gè)原因：首先，8月17日之前的陰跌以及成交低迷可能由于國(guó)內(nèi)REITs還在試點(diǎn)初期，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該產(chǎn)品特性仍不熟悉，不少處于觀望階段，同時(shí)部分機(jī)構(gòu)的REITs交易系統(tǒng)仍處于搭建階段，從而造成買賣盤力量不足；此外，公募基金作為海外持有REITs的主力，目前參與REITs仍受到一定限制，也是前期成交低迷的一方面原因。8月18日之后的上漲以及成交活躍可能在于，部分機(jī)構(gòu)REITs交易系統(tǒng)已搭建完畢，逐步進(jìn)入到REITs的配置流程；同時(shí)，國(guó)內(nèi)股債市場(chǎng)在該段時(shí)間均出現(xiàn)一定調(diào)整，作為替代型配置資產(chǎn)的REITs在經(jīng)歷了前期估值下殺后，配置價(jià)值凸顯，相比股債資產(chǎn)可能更具吸引力；最后，在第二批REITs即將上市之際，投資者對(duì)REITs市場(chǎng)的關(guān)注度有所上升，可能也是REITs近期表現(xiàn)良好的推動(dòng)因素。

此外，第二批公募REITs已經(jīng)在路上。上交所官網(wǎng)顯示，10月15日，國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金兩只公募REITs項(xiàng)目審核狀態(tài)從“上報(bào)”變更為“已受理”，其中國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園在10月29日的狀態(tài)變成了“已反饋”。而在深交所上市的華夏越秀高速公路公募REITs，也已獲交易所正式受理。

4只REITs溢價(jià)超過20%

不過在REITs大漲的同時(shí)，投資人也要看到風(fēng)險(xiǎn)。目前首批上市的9只REITs，除了平安廣州廣河REIT之外，其余8只全部溢價(jià)，其中溢價(jià)率較高的公司有：中金普洛斯REIT，其最新收盤價(jià)為4.95元，凈資產(chǎn)則是3.89元，相對(duì)溢價(jià)27.2%；紅土鹽田港REIT的收盤價(jià)為2.795元，凈資產(chǎn)是2.3元，溢價(jià)21.5%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT溢價(jià)24.3%；中航首鋼綠能REIT現(xiàn)價(jià)比凈資產(chǎn)高26.3%；華安張江光大REIT溢價(jià)14.2%，浙商滬杭甬REIT溢價(jià)12.2%，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT溢價(jià)11.5%；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的溢價(jià)幅度最小，目前為7.5%。

平安廣州廣河REIT的情況最為特殊，不但沒有出現(xiàn)溢價(jià)，甚至還存在折價(jià)，不過折價(jià)幅度不大，目前該REIT的收盤價(jià)為12.926元，而凈資產(chǎn)則是13.02元，折價(jià)0.72%。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期REITs二級(jí)市場(chǎng)大漲一是對(duì)前期的估值修復(fù)，第二則是第二批REITs即將上市，現(xiàn)有REITs出現(xiàn)“迎新”行情，但是目前由于溢價(jià)較高，投資人還是應(yīng)該謹(jǐn)慎參與，通常來說，REITs預(yù)期收益率在年化4%-5%之間， 大幅上漲，大幅溢價(jià)顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，債權(quán)屬性更強(qiáng)，更不具備炒作和投機(jī)空間。

廣發(fā)證券固收首席分析師劉郁表示，從長(zhǎng)期來看，REITs收益相對(duì)穩(wěn)定且具備高分紅特征，炒作空間有限。相比不動(dòng)產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng)，價(jià)格彈性可能較小。在上市后，經(jīng)過一段時(shí)間的漲跌和換手，具有長(zhǎng)期配置需求的投資者的占比可能上升，此后REITs換手率將下降至較低水平。