寶能、時代中國撤出，恒大、雪松尋求“帶資輔助”；升龍被“炒魷魚”，雅居樂則注銷了合資項目公司。

出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

爆料郵箱：

stoolpigeon@service.netease.com

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《防止大拆大建意見稿》提出，城市更新不應(yīng)脫離廣州實際、杜絕運動式、盲目實施城市更新，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。

據(jù)媒體報道，廣州近期發(fā)起一場覆蓋全市11個區(qū)、超百個城市更新項目的大核查，核查對象為全市范圍內(nèi)已批在建、已批未建及未批已拆的城市更新項目。作為近年的舊改“急先鋒”，黃埔區(qū)曾提出在兩至三年內(nèi)拆除66個舊村，或受影響較大。

清流工作室注意到，陷入資金鏈危機的大型房企——寶能或已撤出黃埔區(qū)的舊改項目，中國恒大（3333.HK）、雪松發(fā)展（002485.SZ）關(guān)聯(lián)公司也在尋求國資幫助。近年新的“舊改大王”升龍集團，因未按時完成服務(wù)合同被要求退出黃埔夏園舊改項目。時代中國（01233.HK）關(guān)聯(lián)公司在近期撤出金坑銀嶺舊村改造項目、雅居樂集團（03383.HK）關(guān)聯(lián)公司則注銷了與科學(xué)城集團的一家合資公司。

尋求國企“帶資輔助”

公開資料顯示，寶能集團早在2018年介入黃埔區(qū)楓下村舊改項目。

據(jù)媒體報道，近年，是廣州志遠城市更新投資有限公司（下稱“廣州志遠”）與楓下村村民商談拆遷補償款事項。廣州志遠原來的大股東是廣州興榮建筑服務(wù)有限公司（下稱“廣州興榮”），該公司表面與寶能并無關(guān)系，但其2018年設(shè)立時申報的企業(yè)電話，與廣州寶能城市發(fā)展有限公司的電話一致。

今年9月，也就是寶能被曝出資金危機之后，寶能系股東廣州興榮退出廣州志遠的股東列表，科學(xué)城（廣州）城市更新集團有限公司（下稱“科學(xué)城集團”）入場接盤，法定代表人、董事長變更為楊戈。也是在今年9月，科學(xué)城集團在楓下村舉行拆遷活動，科學(xué)城集團副總經(jīng)理林曉峰與廣州志遠新任董事長楊戈共同出席，被認為是科學(xué)城集團接手楓下村項目的首次官宣。

雖然大股東向科學(xué)城轉(zhuǎn)讓了項目股權(quán)，但自然人股東伊丕榮并未撤出，伊丕榮目前仍持有廣州志遠0.1%股權(quán)。而伊丕榮就是疑似寶能系公司廣州興榮的法定代表人，那么一個疑問是，寶能真的完全撤出了嗎？

可能因為資金問題退出舊改項目的，還有恒大集團。

今年9月28日，廣州市黃埔區(qū)云埔街滄聯(lián)股份經(jīng)濟聯(lián)合社發(fā)出一封公開信，稱社區(qū)已經(jīng)在7月底要求終止與恒大地產(chǎn)集團的項目合作，自此，恒大已經(jīng)不再參與滄聯(lián)舊改項目，也未再支付該項目任何拆遷補償款。

這封信發(fā)自廣州黃埔滄聯(lián)城市更新公眾號，該公號由廣州誠業(yè)城市更新投資有限公司（下稱“廣州誠業(yè)”）注冊。根據(jù)公開信，目前滄聯(lián)舊村改造由廣州高新區(qū)投資集團有限公司（下稱“廣州高新投”）和廣州誠業(yè)公司共同推進，包括涉拆遷補償款等所有款項均由廣州誠業(yè)出資支付，而目前滄聯(lián)社區(qū)的拆遷簽約率已經(jīng)達到80%。

公開信發(fā)出后，恒大方面否認退出滄聯(lián)舊村改造項目。恒大發(fā)布聲明，稱目前沒有簽署任何終止合作的文件，誠業(yè)公司支付的資金大部分是由恒大地產(chǎn)集團珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以借款形式墊付的。

恒大還表示，廣州大業(yè)驕陽房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“大業(yè)驕陽”）曾和恒大簽署合作協(xié)議，且收取了高額前期平臺費。工商信息顯示，廣州誠業(yè)公司由大業(yè)驕陽公司持有80%股權(quán)，大業(yè)驕陽公司則由廣州大業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市恒升暉投資有限公司（下稱“廣州恒升”）各持50%。廣州恒升與恒大并無明顯關(guān)系，但其股東的投資列表中，有多家恒字系的投資公司。

此外，恒大承認公司正在努力引進資金合作方，并表示歡迎市屬國企、區(qū)屬國企及社會合作方帶資輔助。清流工作室發(fā)現(xiàn)，恒大另一個舊改項目，就已獲得國資“帶資輔助”。

2020年底，恒大地產(chǎn)集團韶關(guān)有限公司（下稱“韶光恒大”）和廣州悅嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州悅嘉”）作為共同體，拿下了黃埔區(qū)穗東街廟頭村舊村改造項目，該項目拆遷安置總投資額約90億元。

今年3月，韶光恒大、廣州悅嘉和廣州市黃埔區(qū)穗東街廟頭股份經(jīng)濟聯(lián)合社合資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。資料顯示，廣州悅嘉原股東是廣州盛行投資有限公司，往上追溯是香港同創(chuàng)集團。今年7月，同創(chuàng)系股東退出了廣州悅嘉的股東列表，由廣州城恒城市更新投資有限公司（下稱“廣州城恒”）接盤。

廣州城恒在2020年11月30日設(shè)立，由廣州市城投投資有限公司（下稱“廣州城投”）和恒大大灣區(qū)城市更新（廣州）有限公司分別持有51%和49%。設(shè)立公司次日，恒大就將持有的49%股權(quán)質(zhì)押給廣州城投。2020年下半年，恒大和廣州城投有過一筆大額交易。恒大的1300億元戰(zhàn)略投資者中，100億權(quán)益由廣州城投持有，廣州城投通過轉(zhuǎn)股成為恒大地產(chǎn)集團有限公司的第三大股東。恒大地產(chǎn)集團是中國恒大在境內(nèi)的發(fā)債主體。

同樣獲得國企“帶資輔助”的，還有頻頻傳出兌付危機的雪松控股。資料顯示，雪松控股與上市公司雪松發(fā)展的實控人均為張勁。

今年7月，雪松控股旗下的廣州雪城投資有限公司（下稱“雪城投資”），引入新股東科學(xué)城集團并持股12.9%，同時，雪松控股將持有的雪城投資部分股權(quán)質(zhì)押給科學(xué)城集團。雪城投資旗下設(shè)有全資子公司廣州市景騰房地產(chǎn)投資有限公司，主要負責(zé)龍湖街何棠下村三舊改造工作。

這并不是和科學(xué)城集團的首次合作，雪松與科學(xué)城集團在2019年設(shè)立合資公司廣州科金城市更新投資有限公司，負責(zé)實施金坑村舊村改造項目的二級建設(shè)開發(fā)工作。

國資操刀更多舊改項目

資金壓力較大的房企在撤退或?qū)で髧Y幫助，新晉“舊改大王”也被動撤出黃埔舊改項目。

今年6月，升龍集團旗下的廣州嘉龍置業(yè)有限公司被夏園股份經(jīng)濟合作社“炒魷魚”，原因是嘉龍公司未能按期完成2018年簽訂的改造項目服務(wù)合同。夏園項目改造面積114.65公頃，堪稱“舊改航母”。

在隨后舉行的夏園社區(qū)舊村改造“百日攻堅”動員大會上，一家國資企業(yè)——廣州開發(fā)區(qū)投資集團現(xiàn)身。據(jù)媒體報道，近期，開發(fā)區(qū)投資集團與夏園經(jīng)聯(lián)社簽署相關(guān)協(xié)議后，已參與到夏園舊改規(guī)劃設(shè)計、土地整備、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等舊改管理工作中。

據(jù)清流工作室統(tǒng)計，作為近年殺入的新勢力，升龍集團原本在廣州黃埔區(qū)共有6個舊改項目，退出夏園村項目后，手中還握有茅崗、南灣、永崗北、湯村和鎮(zhèn)龍村西共5個項目。其中，茅崗東項目由升龍集團和科學(xué)城集團合作，目前雙方設(shè)有合資公司廣州科升城市更新投資有限公司。

深耕大灣區(qū)的“地頭蛇”時代中國，也在撤退。

清流工作室發(fā)現(xiàn)，廣州市時嶺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州時嶺”），在2020年9月與科學(xué)城集團及一家拆遷公司合資設(shè)立了廣州科城銀嶺投資有限公司（下稱“科城銀嶺”），主要負責(zé)實施金坑銀嶺舊村改造項目的前期服務(wù)工作。廣州時嶺表面上與時代中國沒有關(guān)系，但其企業(yè)電話與廣州市時代發(fā)展企業(yè)集團有限公司一致，后者由時代中國執(zhí)行董事岑兆雄持股10%。今年6月3日，廣州時嶺從科城銀嶺退股，廣州時嶺派駐的董事王永強、陳崗也從科城銀嶺離職。

此外，廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾與科學(xué)城集團設(shè)有合資公司廣州科城雅居投資有限公司，但該公司在今年10月8日注銷。據(jù)此前媒體報道，雅居樂在黃埔區(qū)拿下了姬堂舊村改造項目。

而中國奧園在黃埔區(qū)的城更項目公司，則在近期嘗試引入新的合作方，降低整體持股比例。

今年3月，奧園集團和科學(xué)城集團合資設(shè)立廣州奧科坤文置業(yè)有限公司（下稱“奧科置業(yè)”）。今年6月，奧園系的另一家平臺公司廣州奧嘉科技有限公司（下稱“奧嘉科技”）接盤了奧科置業(yè)的股權(quán)。資料顯示，奧嘉科技在今年5月引入了中航信托作為新股東，又在6月完成股權(quán)變更后，將所持奧科置業(yè)的股權(quán)質(zhì)押給中航信托。

多家民企退出后，黃埔區(qū)66個舊改項目由國企操刀的項目數(shù)量增加。

據(jù)清流工作室統(tǒng)計，持有最多黃埔區(qū)舊改項目的，是科學(xué)城集團。此前，科學(xué)城集團和升龍集團一起拿下茅崗村項目、與金隆合作拿下水西水西片、與星河灣合作拿下賢江項目、與奧園合作拿下旺村，又獨立拿下南崗村（北）項目、文沖村（渡頭、文元、江北）、劉村格崗、金坑村鄧屋、金坑村銀嶺，加上從寶能手中接手的楓下村項目，科學(xué)城集團目前共持有10個項目。

資料顯示，科學(xué)城集團的母公司科學(xué)城（廣州）投資集團有限公司是廣州市政府批準成立、廣州開發(fā)區(qū)國資局授權(quán)經(jīng)營的國有獨資公司，承擔(dān)了黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)一系列主要的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)的重要職能，總資產(chǎn)超過800億元。科學(xué)城也參與區(qū)內(nèi)城市更新改造項目開發(fā)建設(shè)，推進臨港經(jīng)濟區(qū)、科學(xué)城及知識城片區(qū)一系列城市更新項目，參與項目包括錦繡南崗·珠江之心、文沖渡頭片區(qū)改造、石化大院改造、魚珠舊城改造等。

另一家國企廣州高新區(qū)投資集團有限公司（下稱“高新區(qū)集團”）也參與了墩頭基、滄聯(lián)村、黃陂公司和新莊至少4個項目。高新區(qū)集團成立于1984年，前身是廣州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展總公司，是廣州開發(fā)區(qū)成立最早的國有企業(yè)之一，資產(chǎn)規(guī)模超過500億元。

此外，知識城（廣州）投資集團有限公司（下稱“知識城投資”）參與了知識城片區(qū)至少3個項目，分別是逕頭村、均和村、九龍墟鎮(zhèn)。知識城投資是唯一總部設(shè)在知識城的區(qū)屬國企集團，目前已形成城市開發(fā)建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)平臺，總資產(chǎn)超過200億元。

清流工作室發(fā)現(xiàn)，知識城集團還參與了珠江合創(chuàng)集團的城更項目。

工商資料顯示，知識城投資的全資子公司知識城（廣州）投資集團城市更新投資發(fā)展有限公司（下稱“知識城城更”），與廣東泰潤置業(yè)有限公司（下稱“泰潤置業(yè)”）設(shè)有兩家合資公司——廣州合鑫城市更新投資有限公司及廣州知城合創(chuàng)城市更新投資有限公司。

泰潤置業(yè)原股東為朱梓瑋 ，其目前是衡陽合創(chuàng)酒店投資管理有限公司（下稱“衡陽合創(chuàng)”）的法定代表人，而衡陽合創(chuàng)是廣東合創(chuàng)城市更新投資發(fā)展集團有限公司的全資子公司。