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法拍房是指房屋抵押貸款違約后，由法院拍賣的房屋。

近年來，在市場行情趨冷，房價下跌的周期里，法拍房數(shù)量不斷增加。2月8日，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%。這些法拍房背后，是形形色色的故事與原因。有的是因為高杠桿炒房客資金斷裂，有的是做生意倒閉，拿房產(chǎn)抵債的，有的是業(yè)主債務(wù)糾紛，借錢不還的....

掛牌量激增，成交如何呢？哪里的法拍房表現(xiàn)活躍，哪里的法拍房無人問津？對于購房者來說，要不要入手？

掛拍量增長明顯 但成交量回落

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套（按標的物統(tǒng)計，同一標的物，跨平臺跨拍次僅統(tǒng)計一次），同比增長35.7%，其中住宅掛拍套數(shù)更是突破了30萬套，但受法拍房限購政策收緊、房地產(chǎn)市場調(diào)整加劇等因素影響，成交套數(shù)并未隨掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅11.8萬套，同比下降近15%，成交率降至不足20%；

圖：2021、2022年各省法拍房掛拍套數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

分省份來看，各省法拍房掛拍、規(guī)模差距較大，2022年四川掛拍6.6萬套，為全國法拍房掛拍數(shù)量最多的省份，而成交則更集中于經(jīng)濟發(fā)達省份，成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套。

分城市來看，2022年掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%，但成交量僅7050套，同比增長12.9%，增長幅度較小。2022年各城市法拍房成交率較2021年出現(xiàn)不同程度下行，2022年金華成交率最高，為61.8%。

中指研究院指出，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

同時，法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個月或更長時間。2022年，我國經(jīng)濟下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢，據(jù)最高法院統(tǒng)計，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達2335個，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達391個，預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

2022年折價率普遍回落

深圳、溫州法拍房出現(xiàn)溢價

整體來看，法拍房的成交量與成交價格與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍度密切相關(guān)。

中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟發(fā)達省市。從法拍房成交率來看，經(jīng)濟發(fā)達省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個百分點，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，較2021年下降8.1個百分點。

圖：2021、2022年各省法拍房成交套數(shù)及成交率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從價格方面來看，成交量排名前20的城市折價較小。2021年，成交量前20城的折價率均高于70%，其中成交活躍度較高的城市如深圳、溫州出現(xiàn)溢價，即成交價高于評估價。

圖：2021、2022年成交量top20城市變化及折價率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

值得注意的是，2022年法拍房限購全面執(zhí)行后，疊加房地產(chǎn)市場調(diào)整加劇，各城市折價率出現(xiàn)不同程度回落，成交折扣增加，其中寧波折價率由99.9%回落至75.9%，下降24.0個百分點。

購買法拍房有什么風險，作為購房者需要注意什么？中指研究院提醒，相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調(diào)查判斷。