在深圳房地產市場，商務公寓和一種工業(yè)配套宿舍的“類公寓”一直被看作“類住宅”產品，也是房地產市場重要的組成部分。由于不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。不過，近來深圳公寓市場的政策不斷，2020年這個市場又將走向何方?

在深圳的商務公寓市場，有一種工業(yè)配套宿舍的“類公寓”產品，甚至只需要“現(xiàn)場”注冊公司就可購買，由于價格相對同類型公寓產品低，因此吸引了不少投資者。近日，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉讓管理辦法》印發(fā)，于2月1日起正式實施，上述通過注冊公司的方式購買工業(yè)樓宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了針對性的規(guī)范。

其中，對于工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進行了規(guī)范，要求須為在配套宿舍所在行政區(qū)內持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)的企業(yè)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在配套宿舍所在行政區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。如某家企業(yè)欲在福田區(qū)購買工業(yè)配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在福田區(qū)內持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。該企業(yè)如果只是在福田區(qū)持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。

“2013年的政策僅要求工業(yè)樓宇及配套用房的受讓人須為經依法注冊登記的企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)存在一定程度的炒作，甚至有在轉讓現(xiàn)場為購買者提供企業(yè)注冊服務的現(xiàn)象。”深圳市城市更新和土地整備局相關負責人介紹。記者也發(fā)現(xiàn)，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的“類公寓”產品不在少數(shù)。在羅湖清水河片區(qū)，一處新公寓項目正是標榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復式單位售價為170萬元左右，折合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區(qū)，一些在售的正規(guī)商務公寓項目售價達到每平方米6.5萬元至7.5萬元。

無論如何，在許多人看來商務公寓一般是用來投資，商務公寓市場的表現(xiàn)也在很大程度上折射出深圳房地產市場的投資需求。雖然商務公寓和類似的“類公寓”產品不限購不限貸，但由于交易稅費、水電費等成本較高，這些公寓一直給人難以轉手的印象，讓一些普通置業(yè)者“望而卻步”。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳商務公寓成交18902套，同比上升2.82%。與此形成對比的是，2019年深圳新房住宅成交數(shù)量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套數(shù)較2018年上升19.4%。

不過，龍華區(qū)一處商務公寓項目的銷售經理告訴記者，“除了深圳本地客戶，此前還有許多內地客戶前來咨詢。”與此同時，商務公寓市場時有大宗交易發(fā)生，諸如龍華紅山6979、羅湖筍崗招商中環(huán)等公寓項目都曾傳來大宗交易的消息。

近兩年來，深圳商務公寓市場的政策調整不斷。2018年，深圳“731”樓市調控指出，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，這條調控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出臺的商務公寓“只租不售”限制。2018年7月，深圳出臺樓市調控政策，其中規(guī)定開發(fā)商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。

近日，《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見，《通知》對可實施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進行了限定?！锻ㄖ愤€明確，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。

深圳中原研究中心認為，在住宅限購的情況下，不限購不限貸的公寓產品得到部分置業(yè)者的關注。去年年底公寓市場出臺了新的政策，取消了“只租不售”的相關規(guī)定，長期來看有利于增加商務公寓市場的供應，但與此同時，商務公寓的稀缺性在下降。預計未來公寓成交量相對平穩(wěn)，難以出現(xiàn)明顯增長。