據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1-7月，惠山區(qū)商品住宅成交建面47.27萬㎡，其中洛社板塊成交最多，位居惠山區(qū)各板塊成交之首，占比27.12%。

【資料圖】

近年來，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的洛社也成為眾多品牌房企的錨定目標(biāo)。伴隨融創(chuàng)、建發(fā)等品牌房企的進(jìn)駐以及各項(xiàng)配套的發(fā)展成熟，洛社板塊逐漸進(jìn)入大眾視野，成為剛需、改善置業(yè)的重要區(qū)域。

近日，惠山區(qū)洛社板塊掛牌一幅宅地，一起來看看地塊具體情況。

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地塊具體解析

地塊位置：洛社鎮(zhèn)新興東路與文體路交叉口東南側(cè)

出讓面積：16303㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-1.4

起拍樓面價(jià)：7546元/㎡

上限樓面價(jià)：8678元/㎡

起拍總價(jià)：17223萬元

建筑限高：住宅建筑4-9層,建筑高度≤30m；其他建筑≤10m

地塊所處洛社核心鎮(zhèn)區(qū)，成熟配套環(huán)伺，品牌房企接連落子。

商業(yè)方面，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)聚合了麥德龍、哥倫布廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體；此外，投資約50億元的萬達(dá)錫西超級(jí)綜合體預(yù)計(jì)今年將開工建設(shè)。

交通方面，江海西路快速化改造工程已全線貫通，滬寧城鐵、G42高速、G312國(guó)道橫跨東西，交通便捷；此外，地鐵3號(hào)線的開通也進(jìn)一步加速了錫西新城與無錫主城的連通。

教育方面，省錫中錫西分校、洛社高中、洛社初中、洛社中心小學(xué)、雅西小學(xué)、洛社中心幼兒園、洛社實(shí)驗(yàn)幼兒園等，從小學(xué)到高中，逐步形成完整教育鏈。（來源：惠山高新區(qū)發(fā)布，非學(xué)區(qū)承諾，具體學(xué)區(qū)劃分以官方公布信息為準(zhǔn)。）

生態(tài)方面，洛城濕地公園、洗硯湖濕地公園、江南運(yùn)河文化公園等為錫西新城賦予了更多千年山水孕育的人文氣息。

整體而言，隨著周邊交通、商業(yè)等配套的逐漸發(fā)展完善，且在高質(zhì)量教育資源的加持下，結(jié)合地塊1.4容積率，預(yù)計(jì)洛社板塊將再添低密改善社區(qū)！

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地塊開發(fā)價(jià)值

1. 土地市場(chǎng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年-2023年，洛社板塊累計(jì)成交7幅宅地，其中2023年暫時(shí)沒有土地成交，平均每年不到2幅宅地的出讓速度。

從土地成交建面和樓面價(jià)來看，洛社板塊土地成交量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；而2022年，洛社板塊土地平均成交樓面價(jià)達(dá)8109元/㎡，4年成交均價(jià)增長(zhǎng)率為62.02%。

隨著土地資源的逐漸減少，洛社板塊的土地價(jià)值不斷攀升。

2. 新房、二手房市場(chǎng)

由于近幾年洛社板塊飛速發(fā)展，在交通、商業(yè)、教育等配套的加持下，建發(fā)、融創(chuàng)等品牌房企不斷進(jìn)駐，板塊內(nèi)新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

地塊周邊新房項(xiàng)目有建發(fā)金玥灣、融創(chuàng)玉蘭玖園、和著、云錦東方等。

建發(fā)金玥灣，在售建面約105㎡毛坯高層、建面約120㎡裝修小高層以及126㎡裝修多層，整體最新成交均價(jià)為16293元/㎡。

融創(chuàng)玉蘭玖園，在售建面約115㎡、135㎡裝修小高層產(chǎn)品，整體最新成交均價(jià)為17213元/㎡。

和著，在售建面約89-118㎡小高層房源以及建面約155-273㎡毛坯疊墅房源，整體最新成交均價(jià)為15617元/㎡。

云錦東方，在售建面約89-125㎡高層房源，整體最新成交均價(jià)為15533元/㎡。

二手房方面，地塊東側(cè)為融創(chuàng)西羲里，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)最新掛牌均價(jià)為15104元/㎡，近期沒有成交。

整體而言，地塊周邊新房項(xiàng)目較多，好在地塊容積率僅為1.4，預(yù)計(jì)將建成低密改善產(chǎn)品，與周邊產(chǎn)品有差異，或?qū)榈貕K帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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地塊建設(shè)要求

1. 土地出讓金

第一期：50%，自簽訂出讓合同之日起一個(gè)月內(nèi)支付；

第二期：50%，于 2023 年 12 月 10 日前支付。

2. 建設(shè)期限

自交地之日起 12 個(gè)月內(nèi)開工，自開工之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑4-9層，建筑高度≤30m；其他建筑≤10m；

4. 其他要求

地塊要求現(xiàn)代風(fēng)格，淡雅、明快、淺暖色調(diào)的建筑色彩；

住宅建筑外墻主體應(yīng)使用一體板、石材或同等品質(zhì)材料；若陽(yáng)臺(tái)采用玻璃欄板，主體應(yīng)使用雙層玻璃材質(zhì)。

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總結(jié)

2021年，洛社獲批成為惠山高新區(qū)，確立形成“一廊兩帶三心四片五園”空間結(jié)構(gòu)和“3+N”產(chǎn)業(yè)布局，這也是無錫唯一一個(gè)省級(jí)高新區(qū)。 （來源：惠山高新區(qū)發(fā)布） 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造市場(chǎng)動(dòng)能，在產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下， 洛社板塊交通、商業(yè)、教育等配套 不斷發(fā)展醇熟，與此同時(shí)，片區(qū)內(nèi)品質(zhì)改善需求逐漸增多。

該地塊位于洛社板塊中心位置，且憑借本身1.4的低密容積率，或?qū)⒋蛟斓兔芷焚|(zhì)改善住宅，待地塊出讓，又將花落誰家呢，讓我們一起拭目以待。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。