南沙的限購(gòu)政策在五一前松綁。

一個(gè)月過(guò)去，南沙樓市得救了嗎？

看成績(jī)單：

(相關(guān)資料圖)

一手方面，南沙5月成交685套，環(huán)比下跌18%。

二手方面，南沙5月成交326套，環(huán)比下降8%。

嗯......感覺(jué)政策放松對(duì)樓市沒(méi)啥效果。

除了這些數(shù)據(jù)外，我還跑了一趟南沙實(shí)地感知樓市熱度。

發(fā)現(xiàn)了一些跟我只看數(shù)據(jù)有點(diǎn)不一樣的東西。

01

我去看的是南沙最熱門(mén)的板塊——橫瀝島。

一方面，島上如今有了十幾個(gè)項(xiàng)目，是南沙貨量最大的區(qū)域。

另一方面，這里又是南沙概念最強(qiáng)的板塊之一，想買(mǎi)南沙就繞不開(kāi)。

當(dāng)然，最主要是這里有18號(hào)線地鐵，從珠江新城冼村站過(guò)來(lái)，快線半小時(shí)內(nèi)就到了。

| 又快又舒服又沒(méi)啥人的18號(hào)線

看了幾個(gè)島上的項(xiàng)目后，我覺(jué)得南沙的冷，也要分化來(lái)看。

剛需項(xiàng)目，如倚靠18號(hào)線橫瀝地鐵口為主要賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目，基本都有降價(jià)。

如灣區(qū)金融城、建發(fā)明珠灣璽等。

其中灣區(qū)金融城目前在售價(jià)格3.2-3.6萬(wàn)/平，對(duì)比兩年前均價(jià)3.6萬(wàn)/平，價(jià)格有所下跌。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是距離18號(hào)線橫瀝站僅80米。不過(guò)這個(gè)最近的地鐵口還沒(méi)開(kāi)通，我從A口過(guò)去，大概300米。

|灣區(qū)金融城沙盤(pán)圖

建發(fā)明珠灣璽在售約99-142㎡三四房，價(jià)格也在3.2-3.6萬(wàn)/平。

這個(gè)項(xiàng)目距離地鐵也很近，大概在300-500米左右，且被三河涌包圍，景觀還可以，算是主打地鐵的剛需、剛改項(xiàng)目。

|建發(fā)明珠灣璽樣板間

這個(gè)昔日橫瀝地王，價(jià)格曾經(jīng)一度殺到3.8萬(wàn)/平，現(xiàn)在也不得不低頭卷價(jià)格。

|圖源：房天下

畢竟橫瀝島項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)大，而想跑得快，降價(jià)最有效。

因?yàn)閷?duì)于剛需而言，價(jià)格的變動(dòng)刺激性最大。

而偏改善的項(xiàng)目，一般在島中坐擁江景資源的，底氣比較足，不僅沒(méi)有降價(jià)，反而相比之前有所上漲。

如星河江堤春曉、深業(yè)頤澤府等，這兩個(gè)項(xiàng)目都屬于一線望江。

其中星河江堤春曉樓下就有學(xué)校，還有離地鐵更近的優(yōu)勢(shì)，均好性更強(qiáng)。

| 星河江堤春曉

項(xiàng)目將售99-133平的三至四房，價(jià)差拉的很大，4樓以下有遮擋，看不到江景的，預(yù)計(jì)3.1-3.2萬(wàn)都有得賣(mài)。

4樓以上，越高越貴，一線望江單位預(yù)計(jì)售價(jià)去到3.5-4萬(wàn)/平。

| 江堤春曉5樓樣板間所望江景

另一個(gè)項(xiàng)目深業(yè)頤澤府，也是一線望江項(xiàng)目。

其在售101-190㎡四房產(chǎn)品，其望江戶(hù)型售價(jià)3.7-4萬(wàn)/平，不望江戶(hù)型售價(jià)3.5-3.7萬(wàn)/平。

該項(xiàng)目主打低密，雖有20棟的體量，但只有1600+戶(hù)。

梯戶(hù)比有優(yōu)勢(shì)，相比其他項(xiàng)目2t4、2t6，其梯戶(hù)比為2t2、3t3和3t4。

|深業(yè)頤澤府沙盤(pán)圖

要知道，夾在這倆項(xiàng)目中間的，還有一個(gè)美的江上沄啟，目前已售罄。

該項(xiàng)目之前賣(mài)一口價(jià)36051元/平，無(wú)論樓層，無(wú)論朝向，先買(mǎi)先選，引起瘋搶。

賣(mài)的是毛坯，加裝修要2000元/平，相當(dāng)于最高要3.8萬(wàn)/平左右。

| 美的江上沄啟

而如今項(xiàng)目左右兩邊的星河、深業(yè)項(xiàng)目，最高都賣(mài)到4萬(wàn)，也算漲價(jià)了。

而且根據(jù)星河江堤春曉的銷(xiāo)售所言，目前其推出1棟的誠(chéng)意登記，100余套的貨量已有90左右的登記量了（不知是不是吹牛）。

所以橫瀝市場(chǎng)給我的感覺(jué)就是，剛需卷價(jià)格走量，改善漲價(jià)有人買(mǎi)，價(jià)格分化明顯。

當(dāng)然，對(duì)于未來(lái)橫瀝會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)的問(wèn)題，基本每一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售都告訴我，這邊不會(huì)再降了，價(jià)格以穩(wěn)為主。

其中一個(gè)剛需項(xiàng)目銷(xiāo)售告訴我，因?yàn)樗麄兊膬r(jià)格基本都是在備案價(jià)的10%上下浮動(dòng)，如今已經(jīng)是下調(diào)后的結(jié)果，沒(méi)有繼續(xù)下調(diào)的空間了。

改善項(xiàng)目則多為自信，覺(jué)得自己產(chǎn)品值得，不會(huì)降價(jià)。

對(duì)了，提一嘴暴雷的旭輝曜玥灣，我也去看了，工地有在施工的樣子，業(yè)主們不要太焦慮。

| 旭輝曜玥灣工地

|旭輝曜玥灣工地有工人施工

02

價(jià)格有分化是事實(shí)，但市場(chǎng)整體熱度不高也是事實(shí)。

我去了幾個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)都沒(méi)幾臺(tái)客，有項(xiàng)目銷(xiāo)售甚至在睡覺(jué)。

想當(dāng)初，2020年那波南沙人才限購(gòu)放松，其樓市直接起飛。

而這一次的松綁，不說(shuō)起飛吧，感覺(jué)甚至連幫南沙吊著口氣都難？

為什么？

其一，放松限購(gòu)，但限貸仍嚴(yán)。

對(duì)于新政對(duì)樓市的刺激方面，有項(xiàng)目表示，五一前的松綁政策是真的，有客戶(hù)已經(jīng)網(wǎng)簽。

不過(guò)政策放松的只是限購(gòu)名額，如外地有房，且貸款沒(méi)結(jié)清，但符合條件也可在南沙買(mǎi)房，首付要去到7成。

外地有房且結(jié)清，首付也要4成。

還有廣州2套房，也可繼續(xù)在南沙買(mǎi)1套，但要全款。

這對(duì)不少人來(lái)說(shuō)，資金壓力還是挺大的。

在如今這個(gè)經(jīng)濟(jì)背景下，購(gòu)房者更加保守，也更趨向于把錢(qián)攥在手中。

其二，這次，連投資客都不來(lái)了。

大家都知道，2019年底南沙出臺(tái)了人才新政，大大放寬了購(gòu)房門(mén)檻。

緊接著2020年，深圳、東莞都接連加強(qiáng)了樓市調(diào)控。

一緊一松之下，大量的購(gòu)房需求開(kāi)始外溢至毗鄰兩市的南沙。

2020年，南沙的新房成交達(dá)18513套，同比大漲36%，列全市第二。

房?jī)r(jià)更是一年漲了26.8%，位列全市第一。

今年情況就不一樣了，雖然南沙樓市限購(gòu)放松。

但深圳樓市也早已不是如日中天的時(shí)候了。

最新數(shù)據(jù)，深圳5月份成交了2787套新房，環(huán)比減少20.5%。

二手房方面成交了2788套，環(huán)比減少12.7%。

深圳連自身樓市都遇冷了，何來(lái)需求外溢給南沙呢？

其三，也是最關(guān)鍵的問(wèn)題，南沙的產(chǎn)業(yè)，起來(lái)太慢了。

就以橫瀝島這個(gè)南沙的天之驕子為例。

橫瀝島規(guī)劃為國(guó)際金融島，其建設(shè)的國(guó)際IFF金融論壇，今年快建完了。

但論壇所處的島尖，目前成功出讓的沒(méi)幾宗，而島上的住宅項(xiàng)目，已經(jīng)有十幾個(gè)了。

產(chǎn)業(yè)沒(méi)起來(lái)，就沒(méi)人氣，沒(méi)人氣樓市就沒(méi)支撐，這是最簡(jiǎn)單的道理。

| 建設(shè)中的橫瀝

如果不打概念、產(chǎn)業(yè)，而是憑借18號(hào)線的強(qiáng)交通，橫瀝能否吃主城區(qū)的外溢呢？畢竟快線半小時(shí)到冼村。

但其實(shí)也難，一方面南沙與市區(qū)的心理距離非常遠(yuǎn)，盡管地鐵很快，但開(kāi)車(chē)就很遠(yuǎn)。

另一方面，這邊的配套并不算成熟，目前島上建設(shè)速度較快的是中山一院（南沙），已經(jīng)啟用。

| 已經(jīng)建成的中山一院

學(xué)校配套大部分在建，引入什么學(xué)校都要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

商業(yè)更不必說(shuō)了，橫瀝島西的商業(yè)綜合體，據(jù)悉今年地塊會(huì)出讓?zhuān)袥](méi)有房企接還不好說(shuō)。

目前在島上真的找個(gè)吃飯的地方都困難，更別說(shuō)其他什么逛街、購(gòu)物了。

沒(méi)有配套，空有交通，居住體驗(yàn)大打折扣，剛需也不好糊弄。

| 橫瀝島現(xiàn)在就是一個(gè)大工地，到處在建設(shè)

不止橫瀝樓市難，整個(gè)南沙都難。

你看，南沙的常住人口，占全市的4.8%；

而南沙的商品住宅，占全市的15.1%，這么失衡的供需關(guān)系，南沙樓市不說(shuō)跑贏吧，能跑平大市就不錯(cuò)了。

| 南沙供需失衡，庫(kù)存高企

所以這次南沙人才政策松綁這陣風(fēng)，真的來(lái)救南沙了嗎？

恰恰相反。

風(fēng)來(lái)了，大家想的都是趁風(fēng)抓緊跑，而不是再進(jìn)去，里面的人想出去，外面的人卻不想進(jìn)來(lái)了。

所以政策松綁后，南沙二手掛牌繼續(xù)激增，成交也仍在下跌......

| 南沙新增掛牌量與成交量對(duì)比，圖源貝殼

南沙市場(chǎng)高峰時(shí)期，就是一個(gè)投資性很強(qiáng)的市場(chǎng)。

之前南沙灣地王，也就是佳兆業(yè)還在操盤(pán)的時(shí)候，其戶(hù)型設(shè)計(jì)，就是以滿(mǎn)足投資客為準(zhǔn)，大部分為主流的三房，低總價(jià)。

但疫情三年，南沙與澳門(mén)、香港的關(guān)聯(lián)被生生砍斷。

加上深圳樓市調(diào)控，價(jià)格回調(diào)，整個(gè)南沙市場(chǎng)也封印了人才政策，大家進(jìn)不來(lái)，也出不去，只能高高站崗。

在大灣區(qū)概念的加持下，很多資源都是投到了基建上，比如18號(hào)線，比如城軌，這些都要時(shí)間才能落地。

南沙不是不行，而是除了搞基建外，還要加快引入產(chǎn)業(yè)和人才的步伐。

說(shuō)真的，南沙想自救，應(yīng)該徹底放開(kāi)人才，而不是擠牙膏式地救市。