從去年年底開始，“提前還貸”一詞多次登頂熱搜。過去三年，房貸利率持續(xù)走低，讓許多不甘做冤大頭的業(yè)主萌生了“提前還貸”的想法。

從法律角度看，提不提前還貸完全是自己說了算。

(資料圖片)

可房貸目前作為最優(yōu)質(zhì)的抵押貸款，無論從社會還是從金融投資屬性出發(fā)，提前還貸又不是完全自己說了算。

最起碼在調(diào)控方面或多或少都會給老百姓設(shè)置一些“軟釘子”，減弱大家對提前還貸的興趣。

在這種前提下，網(wǎng)絡(luò)水軍與營銷號不斷帶節(jié)奏，久而久之就會讓老百姓站到銀行乃至地方的對立面。

其實早從去年下半年開始，各地為了應(yīng)對“提前還貸”都使出了一些“狠招”，只不過沒有落地最后不了了之罷了。

而真正意義上的推出與實行，是在今年的二月底左右，各地不斷官宣“首套帶押過戶房產(chǎn)完成交易”。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展幾十年，“帶押過戶”一詞也是從去年下半年才算加入“樓市政策”。

可從現(xiàn)實角度來講，帶押過戶原本早就應(yīng)該實現(xiàn)了。

很多人不理解什么是“帶押過戶”？

如果你曾買賣過二手房，就會深知其中的利害。

在過去房地產(chǎn)發(fā)展過程中，“帶押過戶”是絕對不允許的。

舉個例子：老王和老李

老王想賣掉手中的房子，可其中還有十幾年的房貸沒有還上。

在過去，如果老王想賣房，必須先籌錢過橋（向親朋好友借錢或是向銀行貸款）把剩余的房貸還清，才能過戶到老李名下。

老李則需要查征信、向銀行貸款，和買新房一樣來購買這套二手房。

而老王必須等老李的貸款下來以后，才能把之前籌錢過橋的這部分資金還上。

這個過程最短也要一兩個月的時間，如果老李那邊一旦有特殊情況，一般就會延長到四個月左右，這對老王來說無疑要背負巨大的資金壓力。

除此之外還有一種更為簡潔的方法：

假設(shè)老王當年首付30萬貸款70萬買了一套房，幾年后這套房子漲到了200萬，此時老王已經(jīng)還了20萬的貸款，還剩50貸款沒還。

而更簡單的方法是，老李在買房時直接將老王當年買房時的首付、還完的貸款還有這些年房價上漲的錢一并給老王，而剩下沒還的貸款直接轉(zhuǎn)給自己就行了。

這種方法其實就是帶押過戶，如此一來賣房人就不用先籌集資金把這部分貸款還上了。極大地簡化了買賣二手房之間的繁瑣流程。

過去幾十年買賣二手房都是在用之前的老法子，繁瑣至極。

可值得注意的是，“帶押過戶”其實在很早之前就有了。在《民法典》中有明確規(guī)定：抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，且抵押權(quán)不受影響。

為什么之前有一直推不動，直到去年下半年各地才紛紛推行這項新政呢？

答案很簡單。

因為房地產(chǎn)市場不景氣，因為要利好二手房市場發(fā)展。

過去三五個月才能辦完的事情，現(xiàn)在幾個小時就能夠輕松搞定，確實省時省力。

可“帶押過戶”更深層次的含義，是幫助銀行鎖定更多的新增貸款。

過去幾十年，因為賣房子有得賺，哪怕流程再繁瑣也愿意這么干。

可現(xiàn)在卻不行了，最近幾年樓市不景氣疊加住房貸款利率下調(diào)，老百姓都在咨詢有關(guān)“提前還貸”的事情，如此一來銀行自然受不了。

在過去，想要買賣二手房的前提，必須是賣房人先將貸款還上，而現(xiàn)在大環(huán)境已經(jīng)不同，買房人完全可以不貸款，通過全款的方式來免除買房人“過橋”的這部分流程。

如此一來買房人和賣房人都便宜。

難受的只有銀行，賣房人把房子賣出，銀行失去了一筆優(yōu)質(zhì)的長期貸款，而買房人全款買房，銀行則失去了一筆新增貸款。

如果只有老王和老李這一組買賣人也就罷了，全國14億人口，如果有幾十萬人選擇全款買房，幫賣房提前把房貸還上，銀行無疑將損失慘重。

基于這種條件，更為了防止這種情況發(fā)生，“帶押過戶”出現(xiàn)了。

“帶押過戶”可謂是三贏，針對二手房市場，這屬于便民政策吧，一方面沒有失去長期的優(yōu)質(zhì)貸款，另一方面還新增了一部分優(yōu)質(zhì)貸款。

這種方法有效遏制了提前還貸，使新老貸款都得到了延續(xù)。所以說，一部分看不見的限制政策一旦放開，紅利將會被無限放大。

現(xiàn)在的帶押過戶和幾年前的攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)如出一轍，其實早在幾年之前大家就希望這樣了，只不過因為當時市場火爆不允許罷了。

如今房地產(chǎn)市場不景氣了，老百姓都想提前還貸避免成為冤大頭。

可實際情況怎么樣呢？銀行推三阻四，甚至將提前還款的期限拖到了下半年以后，盡管“帶押過戶”是減弱大家提前還款的興趣，但總歸沒有像銀行這樣昏招不斷。

帶押過戶極大地提高了二手房買賣交易的積極性，有效地幫助銀行鎖定新增貸款。

可大家有沒有發(fā)現(xiàn)，這一切似乎還是治標不治本，從降低首付、降低住房貸款利率到放開限購，再到帶押過戶，這一些頂多只是降低了買房的門檻，到現(xiàn)在住房的核心問題卻是在房價方面，如果房價不降大多數(shù)人還是會繼續(xù)觀望，繼續(xù)等待入場。

不過隨著樓市分化愈演愈烈，一般分城市的房價，漲是必然，跌也是必然。