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前言

2023年為疫情完全放開的開局年，國內整體經(jīng)濟行情呈現(xiàn)復蘇局面，在經(jīng)濟信心的提升下，市場活力也出現(xiàn)明顯提升。從樓市表現(xiàn)來看，自2月開始，閩西南樓市普遍迎來一輪“小陽春”，四城均呈供不應求局面，部分城市需求端現(xiàn)集中爆發(fā)。

(資料圖片)

從數(shù)據(jù)層面來看，除大泉州外，1季度廈漳龍商品住宅月度成交量均持續(xù)爬坡，3月出現(xiàn)新高峰；但是，放在大周期內對比，受限于整體供應補給不足，閩西南四城成交量突破有限，同環(huán)比下行較多。另外，隨著第一輪需求積壓客戶逐漸釋放完畢，樓市復蘇行情現(xiàn)走弱趨勢。

閩西南榜單

單數(shù)據(jù)說明

1.權益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)；

2.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團連同合營公司及聯(lián)營公司所有項目業(yè)績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；

4.區(qū)域范疇：廈門全市、漳州全市、大泉州（泉州市區(qū)、晉江市、石獅市、南安市、安溪縣）、龍巖市區(qū)；

5.項目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫等所有在售物業(yè)類型；項目榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

6.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；

7.統(tǒng)計時間：2023年1月1日-3月31日。

榜單解讀

No.1

需求端表現(xiàn)活躍

四城均現(xiàn)供需失衡

2023年一季度，閩西南四城商品住宅新增供應131.40萬㎡，同比下跌21.5%，環(huán)比下跌47.4%；共成交210.80萬㎡，同比下跌5.28%，環(huán)比下跌13.1%；成交金額379.56億元，同比上漲13.0%，環(huán)比下跌23.1%；一季度閩西南四城供求比為0.62，供求矛盾突出，需求端表現(xiàn)旺盛。相對于2022年1季度，廈門和龍巖市區(qū)均出現(xiàn)交易增量，其中，龍巖市區(qū)同比上漲最大，達到58.7%。

1季度閩西南城市供求變化情況

具體來看，一季度閩西南樓市普遍有回溫趨勢，呈現(xiàn)不同程度的“小陽春”特征，各自在自己的行情中調整復蘇，但也顯示出四大共同點：

一是政策暖風遍吹，如放寬購房門檻、降低購房成本、增加購房補貼等，在政策方面的持續(xù)調整，使得購房環(huán)境進入到近年來最寬松的狀態(tài)；

二是四城商品住宅供應量全線萎縮，整體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，供需矛盾突出，其中，龍巖市區(qū)商品住宅供求比僅為0.31；

三是市場出現(xiàn)同步回溫態(tài)勢，購房信心指數(shù)上行，購房者交易意愿提升，但受限于供應補給跟不上，成交量上行受限明顯；

四是成交價格方面，因為1季度四城成交主要依賴去庫存為主，且以剛需釋放需求為主，多個持銷項目陸續(xù)備案，四城成交均價環(huán)比均下跌，但同比僅廈門和龍巖市區(qū)小幅上漲。

No.2

廈門、龍巖熱度回升明顯

冷熱分化、供應緊缺行情將持續(xù)

分城市來看，廈門和龍巖市區(qū)樓市熱度回升會更為明顯，其中，一季度【廈門】樓市迎來“開門紅”，一二手房成交量同頻飆升，新盤去化率明顯提升，二手房成交量也出現(xiàn)階梯式持續(xù)上行，3月，廈門新房及二手房月成交均超3100套，達2022年以來月度新高。從新房數(shù)據(jù)來看，1季度廈門商品住宅供求比為0.87，供需矛盾最小，供求價同比均現(xiàn)上漲。

一季度【龍巖市區(qū)】在供應低位的情況下，商品住宅成交15.85萬㎡，同、環(huán)比上漲皆超45%，且成交量上行走勢依然強勁，特別是在3月份迎來成交集中爆發(fā)期，在閩西南城市表現(xiàn)亮眼。

【漳州】一季度主要縣市樓市熱度持續(xù)上升，如市區(qū)、漳浦、詔安、長泰、東山、角美、漳州港等縣市成交量均現(xiàn)階梯式上行。但是供需矛盾較為突出，以市區(qū)為例，當前在售樓盤稀少，國企開發(fā)項目進度相對緩慢，熱銷持續(xù)性不足，預計二季度仍以去庫存為主。

【泉州】一季度供應不足，“供求失衡”矛盾突出，在閩西南四城中“小陽春”成色最低。2月中下旬，各案場到訪量有所增加，但受限于供應持續(xù)下行，這一波“暖風”難以為繼。3月成交量下滑，市場重回相對低位。

從一級土地市場來看，閩西南四城僅漳州市區(qū)和龍巖市區(qū)已經(jīng)完成首輪商住地出讓，整體市場不溫不火，以省內國企拿地為主，沒有出現(xiàn)流拍地塊；其余城市首輪土拍會將會在二季度進行，供應節(jié)奏有所放慢。

2023年廈門供地方式發(fā)生改變，將之前的“兩集中”模式調整為擬出讓時間段內全部推出，目前上半年推地清單已經(jīng)公布，計劃出讓9宗商住地，島內4宗，翔安3宗，同安2宗，整體地塊資質較為普通。

由于2023年廈門土地拍賣政策改變，以往的集中拍地將會變成相對分散的交易，集中供地、分散土拍將成常態(tài)，土拍市場整體熱度和關注度將會減弱。不過，今年廈門首輪土拍會尚未舉行，被看成是新拍賣形式的風向標。

另外，大泉州土地市場表現(xiàn)最為冷清，市區(qū)供地計劃尚未出爐，市區(qū)、晉江及石獅均沒有舉辦土拍會，僅南安成交了1宗商住地。

整體來看，2023年閩西南四城土地供應節(jié)奏較慢，未來樓市補給線拉長，優(yōu)質宅地保持緊缺態(tài)勢，邊郊板塊宅地庫存較大，形成明顯的冷熱分化格局。

No.3

建發(fā)霸主地位未變

二梯隊房企合作共進

2023年一季度，閩西南樓市以央國企及部分老牌民企深耕為主，整體市場份額相對穩(wěn)定，建發(fā)依然占領多個榜單冠軍位置，業(yè)績優(yōu)勢明顯；不過，房企格局開始出現(xiàn)深度分化，二梯隊房企之間加強戰(zhàn)略合作，形成合作共進陣營。

從房企操盤金額入榜門檻及變動情況來看，2023年一季度TOP3、TOP5門檻抬升明顯，同比大幅上漲；但TOP10上榜門檻下滑明顯，同比出現(xiàn)負增長。市場集中度進一步加劇，中小房企生存依然艱難。

【建發(fā)房產(chǎn)】一季度仍憑借多點布局、多點開花廣收業(yè)績，在廈漳泉龍四城均保持領先地位，除了核心城市項目熱銷外，漳浦建發(fā)璽院三期、南安建發(fā)縵云、水頭建發(fā)映月、官橋建發(fā)和璽等縣市樓盤項目也為企業(yè)帶來可觀份額。一季度建發(fā)房產(chǎn)斬獲閩西南權益/操盤雙榜冠軍，全口徑面積榜冠軍。另外，在一季度僅有的漳州市區(qū)首輪土拍會上，建發(fā)連落兩子，不乏城東優(yōu)質宅地，強勢拓儲；另外，建發(fā)廈門島內項目灣海及四里進入宣傳階段，有望在二季度為企業(yè)增加業(yè)績。

【國貿(mào)地產(chǎn)】主要依靠廈門和漳州項目主力備案收獲業(yè)績，一季度國貿(mào)迎來廈門島內2大新盤入市熱銷，分別是學仕里和天琴海，2個新盤業(yè)績貢獻18.15億元，再加之保利國貿(mào)沁原、保利國貿(mào)天琴等項目的持銷備案，國貿(mào)地產(chǎn)在廈門市場引發(fā)“國貿(mào)紅”效應，榮獲一季度閩西南房企全口徑金額榜冠軍。

【保利發(fā)展】業(yè)績來源相對廣泛，廈漳泉龍四城均有項目走量，企業(yè)保持多盤在售優(yōu)勢，主力城市仍是廈門，除了保利國貿(mào)天琴外，其他備案項目如保利國貿(mào)沁原、保利中交雲(yún)上、保利聯(lián)發(fā)錦上、保利首開云禧等均位于島外，也可以明顯的看出企業(yè)廣泛與央企/本土國企合作的特征。另外，企業(yè)在泉州與隆恩、蓮花等民企資本聯(lián)合操盤，開發(fā)模式靈活，業(yè)績增長動力十足。

【中海地產(chǎn)】斬獲一季度閩西南房企銷售權益/操盤金額榜季軍，全口徑金額榜TOP4，與2022年四季度相比，名次提升3位。企業(yè)主力業(yè)績來源于廈門，與國貿(mào)合作開發(fā)的多個項目如學仕里、天琴海及中海國貿(mào)上城備案可觀，助力企業(yè)在榜單進階，進入TOP3陣營。

結語

一季度閩西南樓市整體以春節(jié)為分界線，1月商品住宅供求量雙雙下探，市場優(yōu)惠力度持續(xù)，購房者入市積極性不高。節(jié)后，疫情影響逐漸消散，經(jīng)濟面呈現(xiàn)向好局面，政策端也持續(xù)發(fā)力，利好頻發(fā)，市場開始發(fā)酵，部分積壓客戶開始逐漸釋放需求，前期觀望客戶預期也出現(xiàn)明顯轉變，開始積極看房、選房，3月廈漳龍樓市迎來交易集中爆發(fā)。

展望二季度，面對市場端的行情波動和供地模式的不斷調整，市場全面回暖復蘇不容樂觀，行情將會延續(xù)弱復蘇，增長動能將轉弱。短期內閩西南四城開發(fā)主體仍會以國企為主，且投資會愈發(fā)集中。對于需求端而言，當前購房環(huán)境寬松，購房成本降低，在優(yōu)質地塊和高端樓盤供應偏緊行情下，平價樓盤競爭激烈，剛需客戶也迎來了很好的上車窗口期。

-The end-